房屋買(mǎi)賣(mài)逾期交房勝訴判決案例-知乎

房屋買(mǎi)賣(mài)逾期交房勝訴判決案例

（2021）粵01民終2603號(hào)

上訴人（原審被告）：廣州市番禺圻潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地廣東省廣州市番禺區(qū)市橋街禺山大道168號(hào)。

法定代表人：王海兒，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：張曉丹，廣東法制盛邦律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：曾昱明，廣東法制盛邦律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：林祥永，男，1989年6月27日出生，漢族，住廣東省廣州市番禺區(qū)。

上訴人廣州市番禺圻潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱圻潤(rùn)公司）因與被上訴人林祥永房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服廣東省廣州市番禺區(qū)人民法院（2019）粵0113民初15230號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人圻潤(rùn)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回林祥永全部訴訟請(qǐng)求；2.林祥永承擔(dān)一、二審全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：（一）《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》補(bǔ)充協(xié)議第9條第二款分別約定了林祥永不符合銀行貸款要求，按揭不獲批準(zhǔn)和按揭獲批準(zhǔn)但遲延付款兩種情形，并對(duì)上述兩種情況約定了不同的法律后果。一審判決認(rèn)為后者的法律后果是針對(duì)第一種情形，即逾期付款違約責(zé)任是針對(duì)林祥永不符合銀行貸款的要求，按揭不獲批準(zhǔn)的情形屬于對(duì)條款錯(cuò)誤理解。《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》（以下簡(jiǎn)稱房屋買(mǎi)賣(mài)合同）補(bǔ)充協(xié)議第9條第二款原文為“如因乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求（包括但不限于因其有銀行貸款不良記錄，或已有貸款或不按時(shí)提供按揭銀行要求補(bǔ)充的按揭材料等）而導(dǎo)致按揭申請(qǐng)不獲批準(zhǔn)，乙方應(yīng)在接到甲方書(shū)面通知之日起7天內(nèi)向甲方支付未獲批準(zhǔn)按揭貸款的全額房?jī)r(jià)款。甲方未能在簽訂本合同之日起兩個(gè)月內(nèi)收到商業(yè)銀行按揭放款、簽訂本合同之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，乙方均應(yīng)在該期限屆滿之日起15天內(nèi)向甲方付清全部房?jī)r(jià)款，否則每逾期一天，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05％向乙方收取違約金。如乙方逾期未能付清全部房?jī)r(jià)款超過(guò)30天即視為乙方放棄購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，甲方有權(quán)解除本合同，乙方應(yīng)按總房?jī)r(jià)款的30％向甲方支付違約金，乙方已付手續(xù)費(fèi)不予退回”。上述條款第一句和第二句之間以“。”作為間隔，而一審判決引用該句時(shí)是以“；”作為間隔，意圖使第一句表達(dá)的“按揭不獲批準(zhǔn)的情形”與“按揭獲批準(zhǔn)但遲延付款的情形”產(chǎn)生混淆，明顯錯(cuò)誤。通過(guò)對(duì)上述條款的組成進(jìn)行分析，第一句和第二句分別由“事實(shí)前提”和“法律效果”構(gòu)成一個(gè)完整的句子。第一句的事實(shí)前提是“按揭未獲批準(zhǔn)”，法律后果是“7天內(nèi)付清購(gòu)房款”。第二句的事實(shí)前提是“按揭獲批準(zhǔn)但遲延付款”，法律后果是“林祥永應(yīng)當(dāng)在期限屆滿15天內(nèi)付清全部房?jī)r(jià)款，若逾期支付，應(yīng)向圻潤(rùn)公司支付每日萬(wàn)分之五的違約金”。一審判決認(rèn)定整個(gè)條款只存在“乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求，按揭未獲批準(zhǔn)”一種情形，明顯屬于邏輯錯(cuò)誤，否定了該條款的真實(shí)意思。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立目的，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講是按時(shí)獲取房屋，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講是及時(shí)獲得購(gòu)房款。根據(jù)交易習(xí)慣，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中分別約定遲延交樓與遲延付款違約責(zé)任，目的是為了分別約束遲延交樓和遲延付款行為。上述條款訂立的目的就是為了約束購(gòu)房者按時(shí)支付購(gòu)房款。一審判決認(rèn)定只有“乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求”才承擔(dān)違約責(zé)任，屬于未按照合同目的對(duì)條款進(jìn)行了錯(cuò)誤解釋。（二）一審判決認(rèn)定圻潤(rùn)公司就廣州市番禺區(qū)市橋街禺山大道xx號(hào)xx棟xxxx房（以下簡(jiǎn)稱涉訴房屋）將可能會(huì)收取兩次的剩余款項(xiàng)，屬于對(duì)未發(fā)生事宜的主觀推斷，并以此推斷圻潤(rùn)公司不能依據(jù)合同約定要求林祥永支付剩余購(gòu)房款，明顯錯(cuò)誤。1.林祥永按照合同約定補(bǔ)足購(gòu)房款，不會(huì)使圻潤(rùn)公司重復(fù)收取剩余購(gòu)房款。一旦林祥永補(bǔ)足購(gòu)房款，圻潤(rùn)公司、林祥永與貸款銀行經(jīng)過(guò)對(duì)接，貸款銀行不會(huì)再對(duì)購(gòu)房尾款進(jìn)行代付。2.即使林祥永在支付購(gòu)房尾款后，貸款銀行另行將購(gòu)房尾款向圻潤(rùn)公司支付，此時(shí)需要解決的是圻潤(rùn)公司向林祥永返還多出房款的問(wèn)題，不影響及否認(rèn)林祥永應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行付款行為。3.一審判決認(rèn)定“雙方?jīng)]有約定這種情形下可辦理變更收款賬戶手續(xù)”錯(cuò)誤。林祥永補(bǔ)足的購(gòu)房款，依法仍支付至監(jiān)管賬戶，不存在變更收款賬戶問(wèn)題。4.一審判決“如按圻潤(rùn)公司對(duì)該條款的理解，明顯與商品房銷(xiāo)售的交易習(xí)慣不符，也有違誠(chéng)實(shí)信用原則”認(rèn)定錯(cuò)誤。（1）在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)、按時(shí)支付購(gòu)房款。合同約定一定期限內(nèi)貸款銀行未放款，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足購(gòu)房尾款常見(jiàn)于眾多一手房、二手房交易合同，其目的是為了保障出賣(mài)人及時(shí)收取購(gòu)房款。約定逾期付款責(zé)任才是符合房屋買(mǎi)賣(mài)交易習(xí)慣。（2）出賣(mài)人逾期交樓，向購(gòu)房者支付逾期交樓違約金；購(gòu)房者逾期付款，向出賣(mài)人支付逾期付款違約金。兩者互為權(quán)利義務(wù)統(tǒng)一結(jié)合。按照一審判決的理解，只有出賣(mài)人的違約責(zé)任，購(gòu)房者無(wú)須承擔(dān)任何責(zé)任，這種理解和認(rèn)定違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。（三）違約責(zé)任的產(chǎn)生以違約事實(shí)的成就為觸發(fā)點(diǎn)，違約責(zé)任的產(chǎn)生不以主觀過(guò)錯(cuò)為構(gòu)成要件。同時(shí)，合同外第三人原因造成的違約，也應(yīng)由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)定林祥永在辦理按揭手續(xù)時(shí)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，所以無(wú)須承擔(dān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的逾期付款違約責(zé)任，明顯錯(cuò)誤。1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百二十一條的規(guī)定，違約行為遵循嚴(yán)格責(zé)任原則，以條件成就作為違約責(zé)任產(chǎn)生的觸發(fā)點(diǎn)，不考慮主觀原因及過(guò)錯(cuò)因素。2.在個(gè)人按揭住房貸款中，銀行與購(gòu)房者之間為借貸關(guān)系，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。銀行根據(jù)與購(gòu)房者之間簽訂的貸款合同將按揭款項(xiàng)代購(gòu)房者付給開(kāi)發(fā)商，而購(gòu)房者根據(jù)與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。結(jié)合本案，除非不可抗力或者雙方約定的免責(zé)事由，否則任何原因?qū)е碌你y行未按圻潤(rùn)公司與林祥永簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間支付房款，均應(yīng)由房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人林祥永承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。（四）房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商的主要權(quán)利是收取房款，主要義務(wù)是交付房屋；購(gòu)房者的主要權(quán)利是取得房屋，主要義務(wù)是支付房款。這一權(quán)利義務(wù)是統(tǒng)一對(duì)等的。一審法院否決開(kāi)發(fā)商有權(quán)收取購(gòu)房者遲延付款違約金的權(quán)利明顯錯(cuò)誤。1.圻潤(rùn)公司與林祥永簽訂的《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定了房屋交付的時(shí)間和逾期交房的違約責(zé)任，同時(shí)也約定了購(gòu)房款支付的時(shí)間及逾期支付購(gòu)房款的違約責(zé)任，雙方均應(yīng)遵守。2.房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系是民事法律關(guān)系，作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者是平等主體。這種平等在本案中應(yīng)體現(xiàn)在不應(yīng)當(dāng)視開(kāi)發(fā)商為強(qiáng)勢(shì)地位，購(gòu)房者為弱勢(shì)地位，否認(rèn)平等主體雙方簽訂的民事合同關(guān)于交樓及付款這一對(duì)應(yīng)權(quán)利義務(wù)的約定。3.在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者約定在一定期限內(nèi)銀行未放款，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足購(gòu)房尾款常見(jiàn)于眾多一手房、二手房交易，其目的是為了保障出賣(mài)人及時(shí)收取購(gòu)房款。一審判決認(rèn)定林祥永無(wú)須承擔(dān)遲延付款責(zé)任意味著房屋買(mǎi)賣(mài)交易市場(chǎng)上所有房屋買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于逾期付款違約責(zé)任條款均不能適用，無(wú)論購(gòu)房者逾期多長(zhǎng)時(shí)間，出賣(mài)人均不能主張對(duì)方的違約責(zé)任，有失公平。請(qǐng)二審依法判決撤銷(xiāo)一審判決，改判支持圻潤(rùn)公司的上訴請(qǐng)求。

被上訴人林祥永二審提交書(shū)面答辯意見(jiàn)稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。圻潤(rùn)公司上訴請(qǐng)求及提出理由欠缺事實(shí)證據(jù)的支持，況且圻潤(rùn)公司在幾十起同類(lèi)型的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，均被一、二審判決敗訴，因此，請(qǐng)求維持一審判決，駁回林祥永的上訴請(qǐng)求。

林祥永于2019年12月3日向一審法院起訴請(qǐng)求：1.圻潤(rùn)公司向林祥永支付延期交房違約金30000元（圻潤(rùn)公司應(yīng)支付的違約金62828.9元，扣減已經(jīng)支付的違約金32828.9元）；2.案件全部訴訟費(fèi)由圻潤(rùn)公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：圻潤(rùn)公司對(duì)位于廣州市番禺區(qū)市橋街禺山大道168號(hào)正太廣場(chǎng)商品房具備預(yù)售資格。

2015年3月30日，圻潤(rùn)公司為甲方（賣(mài)方）與林祥永為乙方（買(mǎi)方）簽訂《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》，其中約定乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)位于廣州市番禺區(qū)市橋街禺山大道xxx號(hào)xx棟xxx房；涉訴房屋總樓價(jià)為1257178元；乙方以按揭貸款方式付款，自本預(yù)售合同網(wǎng)上簽訂之日支付377178元；剩余房款880000元須于2015年4月7日前申請(qǐng)辦理銀行按揭手續(xù)，并按照按揭方式付款；按揭銀行是中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司廣州番禺支行（以下簡(jiǎn)稱建行番禺支行）；甲方代理乙方辦理按揭手續(xù)：乙方在簽定本合同并支付首期款后7日內(nèi)，將申請(qǐng)銀行按揭貸款需由乙方提供的證件資料交付甲方或甲方指定的第三人；乙方自行辦理按揭貸款手續(xù)：甲方應(yīng)在乙方支付首期款后七日內(nèi)，將乙方申請(qǐng)銀行按揭貸款需由甲方提供的證件資料交付乙方或乙方指定的第三人；預(yù)售款監(jiān)控銀行：建行番禺海倫堡支行；甲方代理乙方辦理按揭貸款或甲方指定按揭銀行的，甲方應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得放入其他賬戶；乙方自行辦理按揭貸款的，乙方應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入預(yù)售款監(jiān)控賬戶；甲方應(yīng)于2016年5月31日前向乙方交付涉訴房屋；由于甲方原因，導(dǎo)致未能按期交付的，則按逾期時(shí)間，分別處理（每日支付違約金只能選擇其中一個(gè)計(jì)算方式，不得重復(fù)、累加計(jì)算）：（1）逾期不超過(guò)180日，自本合同第十三條約定的最后交付期限的第2日起至實(shí)際交付之日止，甲方每日按該商品房總房?jī)r(jià)款的0.05%向乙方支付違約金（最高不超過(guò)總房?jī)r(jià)的5%），本合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)180日后，乙方有權(quán)單方解除合同，乙方要求解除合同的，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在收到乙方解除合同通知之日起30日內(nèi)，無(wú)息退還乙方已經(jīng)支付的房?jī)r(jià)款，不給予其他賠償；若乙方要求繼續(xù)履行，本合同繼續(xù)履行，自本合同第十三條約定的最后交付期限的第2日起至實(shí)際交付之日止，甲方每日按該商品房總價(jià)款的0.05%向乙方支付違約金（最高不超過(guò)總房?jī)r(jià)的5%）；等。此外，雙方在該合同中的補(bǔ)充協(xié)議還約定：本合同之“甲方代理乙方辦理按揭手續(xù)”是指甲方推薦按揭銀行予乙方，由乙方自行與按揭銀行協(xié)商、辦理按揭貸款手續(xù)；簽訂本合同后，乙方辦理按揭貸款手續(xù)的，乙方須于本合同簽訂之日起7天內(nèi)提交銀行按揭規(guī)定提供的個(gè)人資料（乙方在簽訂本合同時(shí)已全部知悉所需資料）給按揭銀行，如乙方逾期未能提供按揭銀行所需的個(gè)人按揭資料則甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金；如乙方逾期未能提供個(gè)人按揭資料超過(guò)30天即視為乙方放棄購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，甲方有權(quán)提出解除本合同，乙方按總房?jī)r(jià)款的30%向甲方支付違約金，乙方已付手續(xù)費(fèi)不予退回；如因乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求（包括但不限于因其有銀行貸款不良記錄，或已有貸款或不按時(shí)提供按揭銀行要求補(bǔ)充的按揭資料等）而導(dǎo)致按揭申請(qǐng)不獲批準(zhǔn)，乙方應(yīng)在接到甲方書(shū)面通知之日起7天內(nèi)向甲方支付未獲批準(zhǔn)按揭貸款的全額房?jī)r(jià)款；甲方未能在簽訂本合同之日起兩個(gè)月內(nèi)收到商業(yè)銀行按揭放款、簽訂本合同之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，乙方均應(yīng)在該期限屆滿之日起15天內(nèi)向甲方付清全部房?jī)r(jià)款，否則每逾期一天，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金；如乙方逾期未能付清全部房?jī)r(jià)款超過(guò)30天即視為乙方放棄購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，甲方有權(quán)解除本合同，乙方應(yīng)按總房?jī)r(jià)款的30%向甲方支付違約金，乙方已付手續(xù)費(fèi)不予退回；就“房屋交付”以及“產(chǎn)權(quán)登記”雙方特別約定如下：如乙方選擇銀行按揭的，乙方在合同約定的交房期限屆滿前仍未辦妥所有的按揭手續(xù)，仍未使甲方獲得銀行按揭放款，如有違約金的，還需要交齊違約金，否則甲方不受該兩條期限的限制，有權(quán)按乙方累計(jì)逾期天數(shù)順延交樓日期及辦證日期，乙方已充分理解該風(fēng)險(xiǎn)并不得以公平原則為由向甲方主張順延期間的逾期交樓及逾期辦證違約金；等。

上述合同簽訂后，林祥永、圻潤(rùn)公司分別于2015年7月31日、2015年8月25日與廣州住房公積金管理中心簽訂《住房公積金抵押貸款合同》、建行番禺支行簽訂了《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，由林祥永以公積金、組合銀行貸款的方式向圻潤(rùn)公司支付涉訴房屋的剩余房款。

圻潤(rùn)公司分別于2015年5月4日、2015年5月29日、2015年9月29日向林祥永開(kāi)具377178元和100000元、780000元的購(gòu)房款發(fā)票。

2018年1月16日，圻潤(rùn)公司向林祥永發(fā)出《關(guān)于違約金抵扣的通知書(shū)》，載明圻潤(rùn)公司因延期交房需支付違約金62858.9元，因林祥永逾期付清房?jī)r(jià)款需支付違約金30030元，經(jīng)抵扣后圻潤(rùn)公司向林祥永支付32828.9元。

一審?fù)徶校p方均確認(rèn)圻潤(rùn)公司實(shí)際收取到購(gòu)房尾款的時(shí)間為2015年9月28日；林祥永實(shí)際收樓的時(shí)間為2017年12月30日。

現(xiàn)雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：圻潤(rùn)公司未能在簽訂《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，林祥永是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。

林祥永認(rèn)為合同中關(guān)于圻潤(rùn)公司在簽訂合同之日起三個(gè)月內(nèi)未收到公積金、組合銀行按揭放款其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的適用前提是因其自身?xiàng)l件不符合銀行要求，現(xiàn)其按約定委托圻潤(rùn)公司指定的辦理按揭貸款手續(xù)的律師事務(wù)所辦理相關(guān)手續(xù)，且圻潤(rùn)公司已收到相關(guān)的公積金、組合銀行按揭放款，故可證實(shí)圻潤(rùn)公司遲延收到按揭放款并不是林祥永的個(gè)人自身原因，故其沒(méi)有違約不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。圻潤(rùn)公司承認(rèn)其與南國(guó)德賽律師事務(wù)所有駐場(chǎng)合作協(xié)議，但認(rèn)為委托該律師事務(wù)所代理業(yè)主辦理按揭的各項(xiàng)手續(xù)是業(yè)主自行委托，與其沒(méi)有關(guān)聯(lián)；另其認(rèn)為合同中就該違約條款的規(guī)定是不考慮任何主觀因素、不考慮過(guò)錯(cuò)，只考慮是否構(gòu)成合同條款約定的條件，一旦構(gòu)成，則要向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任；而在本合同中，圻潤(rùn)公司沒(méi)有在約定期限三個(gè)月內(nèi)收到按揭貸款，林祥永就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在小區(qū)同類(lèi)業(yè)主糾紛系列案中，圻潤(rùn)公司還提交其與南國(guó)德賽律所簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目駐場(chǎng)協(xié)議》，以證明南國(guó)德賽律所可在正太廣場(chǎng)項(xiàng)目駐點(diǎn)，在購(gòu)房客戶自愿的情況下與購(gòu)房客戶建立委托代理關(guān)系，協(xié)助購(gòu)房客戶辦理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》網(wǎng)簽、銀行按揭、房屋預(yù)告登記等；其并未指定購(gòu)房客戶應(yīng)與南國(guó)德賽律所建立委托代理關(guān)系，購(gòu)房客戶可以自己辦理相關(guān)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》網(wǎng)簽、銀行按揭、房屋預(yù)告登記等手續(xù)，也可以委托其他單位或個(gè)人代辦上述手續(xù)。林祥永則認(rèn)為是圻潤(rùn)公司指定該事務(wù)所辦理相關(guān)手續(xù)，購(gòu)房者沒(méi)有選擇的余地。

一審法院認(rèn)為，林祥永與圻潤(rùn)公司簽訂的《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》是雙方真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。根據(jù)合同約定，圻潤(rùn)公司應(yīng)于2016年5月31日將涉訴房屋交付林祥永使用，但圻潤(rùn)公司直至2017年12月30日才將涉訴房屋交付給林祥永使用，已逾期交樓，雙方對(duì)此事實(shí)沒(méi)有異議，一審法院予以認(rèn)定。

現(xiàn)雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：圻潤(rùn)公司能否依上述合同中約定的“甲方未能在簽訂本合同之日起兩個(gè)月內(nèi)收到商業(yè)銀行按揭放款、簽訂本合同之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，乙方均應(yīng)在該期限屆滿之日起15天內(nèi)向甲方付清全部房?jī)r(jià)款，否則每逾期一天，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金”和“如乙方選擇銀行按揭的，乙方在合同約定的交房期限屆滿前仍未辦妥所有的按揭手續(xù)，仍未使甲方獲得銀行按揭放款，如有違約金的，還需要交齊違約金，否則甲方不受該兩條期限的限制，有權(quán)按乙方累計(jì)逾期天數(shù)順延交樓日期及辦證日期”行使抗辯權(quán)相應(yīng)順延交樓并取得違約金。

圻潤(rùn)公司提出的抗辯所引用的合同內(nèi)容實(shí)為合同中處于同一段落的相關(guān)條款的部分內(nèi)容的摘取，該段全文是：“如因乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求（包括但不限于因其有銀行貸款不良記錄，或已有貸款或不按時(shí)提供按揭銀行要求補(bǔ)充的按揭資料等）而導(dǎo)致按揭申請(qǐng)不獲批準(zhǔn)，乙方應(yīng)在接到甲方書(shū)面通知之日起7天內(nèi)向甲方支付未獲批準(zhǔn)按揭貸款的全額房?jī)r(jià)款；甲方未能在簽訂本合同之日起兩個(gè)月內(nèi)收到商業(yè)銀行按揭放款、簽訂本合同之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，乙方均應(yīng)在該期限屆滿之日起15天內(nèi)向甲方付清全部房?jī)r(jià)款，否則每逾期一天，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金。如乙方逾期未能付清全部房?jī)r(jià)款超過(guò)30天即視為乙方放棄購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，甲方有權(quán)解除本合同，乙方應(yīng)按總房?jī)r(jià)款的30%向甲方支付違約金，乙方已付手續(xù)費(fèi)不予退回。”

對(duì)于上述合同條款的理解，林祥永與圻潤(rùn)公司各執(zhí)一詞。就該合同條款的理解，一審法院認(rèn)為，首先，該段落起句已明確為“如因乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求”，所以，該條款應(yīng)是針對(duì)乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求的情形的約定，即在“乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求”的前提下，“導(dǎo)致按揭申請(qǐng)不獲批準(zhǔn)，乙方應(yīng)在接到甲方書(shū)面通知之日起7天內(nèi)向甲方支付未獲批準(zhǔn)按揭貸款的全額房?jī)r(jià)款”。在符合這種情形下圻潤(rùn)公司可向林祥永發(fā)出支付未獲批準(zhǔn)按揭貸款全額房?jī)r(jià)款的付款通知。其次，在同一段落中還約定了“甲方未能在簽訂本合同之日起兩個(gè)月內(nèi)收到商業(yè)銀行按揭放款、簽訂本合同之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，乙方均應(yīng)在該期限屆滿之日起15天內(nèi)向甲方付清全部房?jī)r(jià)款，否則每逾期一天，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金”。結(jié)合合同中“甲方代理乙方辦理按揭貸款或甲方指定按揭銀行的，甲方應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得放入其他賬戶；乙方自行辦理按揭貸款的，乙方應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入預(yù)售款監(jiān)控賬戶”的約定，如按圻潤(rùn)公司對(duì)該條款的理解為其在簽訂合同之日三個(gè)月內(nèi)未能收到公積金、組合銀行按揭放款的，則林祥永應(yīng)無(wú)條件向其直接支付該全部?jī)r(jià)款的話，圻潤(rùn)公司就涉訴房屋將可能會(huì)收取兩次的剩余價(jià)款，因?yàn)榘唇屹J款手續(xù)已辦理完成，相關(guān)公積金、組合銀行按揭放款定會(huì)發(fā)放到圻潤(rùn)公司指定的監(jiān)管賬戶內(nèi)，雙方也沒(méi)有約定這種情形下可辦理變更收款賬戶手續(xù)，且圻潤(rùn)公司也自認(rèn)與建行番禺支行簽訂有合作協(xié)議，不能隨意變更收款賬戶，故如按圻潤(rùn)公司對(duì)該條款的理解，明顯與商品房銷(xiāo)售的交易習(xí)慣不符，也有違誠(chéng)實(shí)信用原則。再次，結(jié)合雙方所簽訂合同中相關(guān)條款的約定，一審法院認(rèn)為，合同約定林祥永的付款方式為按揭方式付款，按揭銀行是和預(yù)售款監(jiān)控銀行均為建設(shè)銀行。此外，林祥永與圻潤(rùn)公司還在補(bǔ)充協(xié)議中約定：本合同之“甲方代理乙方辦理按揭手續(xù)”是指甲方推薦按揭銀行予乙方，由乙方自行與按揭銀行協(xié)商、辦理按揭貸款手續(xù)；簽訂本合同后，乙方辦理按揭貸款手續(xù)的，乙方須于本合同簽訂之日起7天內(nèi)提交銀行按揭規(guī)定提供的個(gè)人資料（乙方在簽訂本合同時(shí)已全部知悉所需資料）給按揭銀行，如乙方逾期未能提供按揭銀行所需的個(gè)人按揭資料則甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金；如乙方逾期未能提供個(gè)人按揭資料超過(guò)30天即視為乙方放棄購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，甲方有權(quán)提出解除本合同，乙方按總房?jī)r(jià)款的30%向甲方支付違約金，乙方已付手續(xù)費(fèi)不予退回。從本合同的實(shí)際履行可見(jiàn)，林祥永是按照雙方約定向建行番禺支行辦理按揭貸款以支付剩余的購(gòu)房款，是采取“甲方代理乙方辦理按揭手續(xù)”的方式，而關(guān)于林祥永是否逾期提供按揭銀行所需的個(gè)人按揭規(guī)定的個(gè)人資料，對(duì)此圻潤(rùn)公司沒(méi)有提供證據(jù)以證實(shí)。此外，2018年1月16日，圻潤(rùn)公司作出的《關(guān)于違約金抵扣的通知書(shū)》確認(rèn)其延期交房需支付62858.9元違約金。也就是說(shuō)，圻潤(rùn)公司在履行涉案合同的過(guò)程中明確知曉違約責(zé)任在于其一方并承諾承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)以上述理由抗辯，前后不一，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，且圻潤(rùn)公司自認(rèn)違約的事實(shí)與本案查明的事實(shí)相符，故一審法院對(duì)圻潤(rùn)公司在本案中的抗辯理由不予采納。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十五條規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對(duì)各文本使用的詞句推定具有相同含義。文本使用的詞句不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的予以解釋。”一審法院結(jié)合合同中上下文的約定、交易習(xí)慣和誠(chéng)實(shí)信用原則，認(rèn)定該部分條款的適用應(yīng)以乙方自身原因造成公積金、組合銀行按揭不獲批準(zhǔn)才有這一違約后果，而本案中，圻潤(rùn)公司未能舉證證實(shí)林祥永存在過(guò)錯(cuò)，故一審法院對(duì)圻潤(rùn)公司對(duì)該條款的理解，不予采納。因林祥永沒(méi)有逾期付款的違約行為，圻潤(rùn)公司主張其可逾期交樓的抗辯和主張林祥永給付違約金的依據(jù)均不成立，一審法院對(duì)此不予支持。

鑒于圻潤(rùn)公司逾期交樓超過(guò)180日已構(gòu)成違約，林祥永主張圻潤(rùn)公司按照合同約定以涉訴房屋總價(jià)款的5%計(jì)算違約金（1257178元×5%=62858.9元），符合雙方約定，沒(méi)有違反法律規(guī)定，一審法院予以支持。扣減圻潤(rùn)公司已支付的違約金32828.9元，林祥永主張圻潤(rùn)公司仍需支付違約金30000元，系自主處分其民事權(quán)利，一審法院予以支持。

據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百一十四條、第一百二十五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，于2020年7月10日作出如下判決：圻潤(rùn)公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向林祥永支付逾期交樓違約金30000元。一審案件受理費(fèi)550元，由圻潤(rùn)公司負(fù)擔(dān)。

經(jīng)查，一審查明事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。

二審?fù)ピ冎校邼?rùn)公司確認(rèn)林祥永符合購(gòu)房和貸款條件。

二審期間，雙方當(dāng)事人均無(wú)提交新證據(jù)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”本案中，林祥永提出訴請(qǐng)所涉爭(zhēng)議的法律事實(shí)發(fā)生于《中華人民共和國(guó)民法典》施行前，故本案應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律及司法解釋的規(guī)定。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外”的規(guī)定，本案二審僅對(duì)當(dāng)事人提出的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審查。綜合訴辯雙方的意見(jiàn)，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：林祥永對(duì)按揭貸款的遲延發(fā)放應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。

上訴人圻潤(rùn)公司從《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充協(xié)議》）第9條第2款的條款內(nèi)容、條款構(gòu)成、句號(hào)間隔、句子分析、條款目的幾方面分析，認(rèn)為一審法院對(duì)于《補(bǔ)充協(xié)議》第9條第二款約定的內(nèi)容理解錯(cuò)誤，導(dǎo)致判決結(jié)果錯(cuò)誤。對(duì)此本院認(rèn)為，首先，一審法院結(jié)合林祥永符合購(gòu)房及貸款條件、涉訴房屋按揭貸款手續(xù)系圻潤(rùn)公司指定的律師事務(wù)所辦理、圻潤(rùn)公司已實(shí)際收到貸款、涉案合同為圻潤(rùn)公司出具的格式合同等情形，從事實(shí)和法律方面，對(duì)圻潤(rùn)公司認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》條款存在文字歧義的部分進(jìn)行了充分的分析和闡述，從而認(rèn)定林祥永不應(yīng)對(duì)按揭貸款未能及時(shí)發(fā)放的后果承擔(dān)違約責(zé)任，理解正確，論理充分，判決結(jié)果于法有據(jù)，本院予以維持。其次，對(duì)于存在歧義的合同條款的理解和解釋?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)遵從有利于交易、符合交易習(xí)慣、公平合理的原則。如依圻潤(rùn)公司的理解，無(wú)論林祥永對(duì)按揭貸款遲延發(fā)放是否存在過(guò)錯(cuò)，均應(yīng)當(dāng)在約定的貸款期限到期后15日內(nèi)補(bǔ)足房款，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。其后果是圻潤(rùn)公司可能收到林祥永和按揭銀行支付的兩筆房款。但合同中對(duì)此可能出現(xiàn)的后果的處理未有任何約定。圻潤(rùn)公司的利益由此得到極大的保護(hù)，但對(duì)于林祥永及其他相關(guān)主體而言，交易過(guò)程更加繁瑣，亦無(wú)形中增加了交易成本，對(duì)林祥永顯然不公平。圻潤(rùn)公司為出具格式合同的一方，在對(duì)合同條款理解出現(xiàn)歧義時(shí)，一審法院作出不利于圻潤(rùn)公司的解釋符合法律的規(guī)定。第三，圻潤(rùn)公司要求林祥永承擔(dān)貸款遲延發(fā)放的違約責(zé)任。而依照法律的規(guī)定，違約責(zé)任是指當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。林祥永已經(jīng)依照合同的約定向提供貸款的銀行提交貸款所需的資料，相關(guān)合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢。發(fā)放貸款并非是林祥永的義務(wù)，而是圻潤(rùn)公司選定合作的貸款銀行的義務(wù)。若《補(bǔ)充協(xié)議》第9條第二款約定的內(nèi)容如圻潤(rùn)公司的理解，則該條款顯然是加重了林祥永的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條的規(guī)定，該條款對(duì)林祥永不產(chǎn)生法律效力。圻潤(rùn)公司要求林祥永承擔(dān)按揭貸款遲延發(fā)放的違約責(zé)任無(wú)任何事實(shí)和法律依據(jù)，其據(jù)此要求駁回林祥永訴請(qǐng)，本院不予支持。

綜上所述，圻潤(rùn)公司的上訴理由不成立，其上訴請(qǐng)求應(yīng)予駁回。審查原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費(fèi)550元，由廣州市番禺區(qū)圻潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。法律，永遠(yuǎn)是受害者的靠山。法律只會(huì)保護(hù)懂法的人，懂法需要自己學(xué)習(xí)或者購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。如有需要幫助，您可以來(lái)電咨詢?cè)敿?xì)為您解答。律師1366124799同微信

最新：逾期交房、辦證違約怎么辦？高院發(fā)布9條審判指引_騰訊新聞

為妥善處理開(kāi)發(fā)商

逾期交房

逾期辦證違約

責(zé)任糾紛案件

統(tǒng)一全省法院審理此類(lèi)案件的

法律適用標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度

提高審判質(zhì)量

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》《中華人民共和國(guó)合同法》《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ贰蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律、司法解釋的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判經(jīng)驗(yàn)和我省實(shí)際情況，制定本指引。

一

【適用案件范圍】

本指引所指的開(kāi)發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛是指自然人因購(gòu)買(mǎi)商品房與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同或銷(xiāo)售合同后，開(kāi)發(fā)商未能在合同約定的時(shí)間向購(gòu)房人交付房屋、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)的購(gòu)房人起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交付房屋和逾期辦證違約責(zé)任的糾紛。

法人和非法人組織與開(kāi)發(fā)商之間因購(gòu)買(mǎi)商品房逾期交房、辦證發(fā)生的糾紛可以參考本指引處理。

二

【商品房交付條件】

開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格并已完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記。合同約定的交付條件高于該標(biāo)準(zhǔn)的,以合同約定為準(zhǔn)；合同約定的交付條件低于該標(biāo)準(zhǔn)的,按該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。

三

【商品房交付與接收】

開(kāi)發(fā)商交付的房屋未完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收。開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房人已接收房屋為由主張不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但購(gòu)房人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚未取得竣工驗(yàn)收備案登記的事實(shí)且同意接收房屋的除外。對(duì)購(gòu)房人是否明知或應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)的舉證責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)未依照合同約定向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收。購(gòu)房人接收房屋后又以開(kāi)發(fā)商未能依約提供上述文件為由，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。

開(kāi)發(fā)商通知購(gòu)房人接收房屋，購(gòu)房人有證據(jù)證明房屋有明顯質(zhì)量問(wèn)題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開(kāi)發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致遲延交付的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

四

【逾期交房違約金的調(diào)整】

合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購(gòu)房款或房屋總價(jià)款的萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三（均含本數(shù)）范圍內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商主張約定過(guò)高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購(gòu)房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬(wàn)分之一或高于萬(wàn)分之三的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無(wú)需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購(gòu)房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無(wú)效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或損失賠償計(jì)算方法的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期交房違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

五

【逾期辦證的認(rèn)定】

開(kāi)發(fā)商在合同約定期限內(nèi)未向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記所需的全部資料的，購(gòu)房人請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

因辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記需要購(gòu)房人配合提供相關(guān)資料，購(gòu)房人拒絕提供或逾期提供導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商遲延向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送的，購(gòu)房人請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，不予支持。

六

【逾期辦證違約金的調(diào)整】

開(kāi)發(fā)商交房和辦證均構(gòu)成逾期時(shí)，購(gòu)房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應(yīng)予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購(gòu)房款或房屋總價(jià)款萬(wàn)分之零點(diǎn)五至萬(wàn)分之一點(diǎn)五（均含本數(shù)）范圍內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商主張約定過(guò)高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購(gòu)房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬(wàn)分之零點(diǎn)五或高于萬(wàn)分之一點(diǎn)五的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬(wàn)分之零點(diǎn)五至萬(wàn)分之一點(diǎn)五的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無(wú)需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購(gòu)房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無(wú)效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款合同沒(méi)有約定違約金的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期辦證違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

七

【開(kāi)發(fā)商免責(zé)情形】

開(kāi)發(fā)商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責(zé)任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因?yàn)?zāi)害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證；

（二）因履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同期間國(guó)家或地方法律、法規(guī)及政策變化造成開(kāi)發(fā)商逾期交房或辦證；

（三）因執(zhí)行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開(kāi)發(fā)商原因造成的除外；

（四）因不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的其他客觀情況導(dǎo)致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責(zé)情形。

開(kāi)發(fā)商因上述免責(zé)情形不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房人，以減輕可能給購(gòu)房人造成的損失。購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)未及時(shí)通知而造成的擴(kuò)大損失的，應(yīng)予支持。

開(kāi)發(fā)商提出逾期交房或辦證免責(zé)抗辯的，應(yīng)當(dāng)就存在法定或約定的免責(zé)事由，且該免責(zé)事由與違約行為之間存在因果關(guān)系及原因力大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

八

【訴訟時(shí)效】

購(gòu)房人主張逾期交房或辦證違約金的，應(yīng)當(dāng)自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。購(gòu)房人舉證證明存在向開(kāi)發(fā)商提出過(guò)交房或辦證請(qǐng)求等訴訟時(shí)效中斷情形的，違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。

開(kāi)發(fā)商未在一審法庭辯論終結(jié)前提出時(shí)效抗辯，在二審、再審審理過(guò)程中再提出時(shí)效抗辯的，不予支持。

九

【適用效力】

本審判指引供全省各級(jí)法院在審理開(kāi)發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任糾紛時(shí)參考適用。

法律、司法解釋對(duì)本審判指引涉及的相關(guān)問(wèn)題有新規(guī)定的，按照新規(guī)定處理。

逾期交房，開(kāi)發(fā)商：打官司，你必輸-知乎

自從商品房出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的騷操作就沒(méi)有斷過(guò)。

爛尾、逾期……總之，讓“打工人”每每想起都心累不已。

前不久就有購(gòu)房者遭遇開(kāi)發(fā)商逾期，她準(zhǔn)備起訴，結(jié)果被告知：

打官司你必輸。

面對(duì)這種情況，急于買(mǎi)房、但又擔(dān)心遇到逾期的”打工人“該怎么辦呢？

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爛尾和逾期交房

對(duì)于爛尾樓，大家都是怕怕的。

畢竟一個(gè)普通家庭用盡畢生心血購(gòu)買(mǎi)一套房子，結(jié)果爛尾了，錢(qián)拿不回來(lái)，房子住不了，任誰(shuí)都無(wú)法忍受。

而那些爛尾樓，

運(yùn)氣好的話在短時(shí)間內(nèi)會(huì)有人來(lái)接盤(pán)，運(yùn)氣差的話無(wú)人接盤(pán)，最后只能淪為一片荒蕪之地。

如果說(shuō)爛尾只是讓人無(wú)法忍受的話，那逾期交房簡(jiǎn)直是無(wú)期徒刑，讓你根本看不到希望。

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鄭州右女士就遭遇了這么一件事，合同約定今年9月30日交房，結(jié)果逾期到現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有給任何通知，讓她最憤怒的是，對(duì)方不僅搪塞交房的事，現(xiàn)在還因?yàn)檐?chē)位尾款威脅要起訴右女士，這讓她又是憤怒又是無(wú)奈。

開(kāi)發(fā)商：打官司你必輸

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從2019年3月，到2019年底，再到今年3月底，隨著右女士購(gòu)房的小區(qū)開(kāi)發(fā)商發(fā)出一份延期交房通知，交房日期又變成待定……

一場(chǎng)疫情下來(lái)，什么妖魔鬼怪都出來(lái)了。

關(guān)于交房的問(wèn)題，該小區(qū)售樓部工作人員含糊其辭：

沒(méi)有施工完，公司沒(méi)給出準(zhǔn)確日期，年前交付肯定是沒(méi)有問(wèn)題。

至于右女士的車(chē)位尾款問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商軟硬兼施：按合同，應(yīng)該是去年年底補(bǔ)齊車(chē)位尾款，目前已逾期10個(gè)月，公司準(zhǔn)備起訴，官司必輸無(wú)疑。

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當(dāng)然，出現(xiàn)逾期交房的不止是右女士購(gòu)房的小區(qū)，受疫情影響，很多開(kāi)發(fā)商都未交房，并且也沒(méi)有給出任何說(shuō)法。

甚至還出現(xiàn)停工停電等問(wèn)題，交房日期遙遙無(wú)期。

逾期交房，購(gòu)房者怎么辦？

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首先有一點(diǎn)，今年比較特殊，受疫情影響，今年很多樓盤(pán)都延遲開(kāi)工，逾期在所難免。

但一些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得理所當(dāng)然，

不僅不提前告知購(gòu)房者會(huì)延期交房，對(duì)于購(gòu)房者的咨詢更是再三搪塞。

那么，當(dāng)開(kāi)發(fā)商延期交房，作為購(gòu)房者該怎樣維權(quán)呢？

首先弄清逾期原因。

如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自己的原因，并符合合同條款約定的時(shí)間，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

如果因?yàn)?p>不可抗力因素

，如：自然災(zāi)害、政策調(diào)整、法律變更、買(mǎi)房人自己的原因等，開(kāi)發(fā)商的

責(zé)任可相應(yīng)地減輕或免除。

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其次按合同約定索賠或退房。一般商品房買(mǎi)賣(mài)合同里都對(duì)逾期交房有規(guī)定，包括時(shí)間和違約金，

逾期超過(guò)一定天數(shù)后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，

當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商不同意可到法院提起訴訟。

有資深律師指出，業(yè)主應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商提供確認(rèn)交樓時(shí)間告知函等；保留好與開(kāi)發(fā)商通過(guò)短信、微信或其他書(shū)面形式溝通證據(jù)；取得開(kāi)發(fā)商的對(duì)外聯(lián)系方式，保持跟開(kāi)發(fā)商的溝通。

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最后，期房有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)需謹(jǐn)慎。期房?jī)r(jià)格便宜、可選樓層，但有一定風(fēng)險(xiǎn)，比如：逾期交房、規(guī)劃變更等。所以購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，

首先要選好開(kāi)發(fā)商，樓盤(pán)也要五證齊全。

另外，

在簽訂合同時(shí)一定要明確約定違約責(zé)任。

因?yàn)椋谄诜拷灰字匈?gòu)房者是處于相對(duì)弱勢(shì)的一方，一旦交錢(qián)之后一切的主動(dòng)權(quán)都會(huì)轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商一邊。

逾期交房不要再傻傻等待了，教你開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任如何認(rèn)定！_騰訊新聞

交房即“房屋的交付”是商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行中的重要環(huán)節(jié)，交房不同于普通買(mǎi)賣(mài)合同中的交貨，而是具有顯著的合同程序性與專(zhuān)業(yè)技術(shù)性的活動(dòng)。具體而言，從程序上是由開(kāi)發(fā)商的通知收房、房屋交付與購(gòu)房者的質(zhì)量驗(yàn)收、書(shū)面確認(rèn)四個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，專(zhuān)業(yè)技術(shù)方面則涉及房屋質(zhì)量驗(yàn)收、相關(guān)房地產(chǎn)資料交付與出示兩大基本問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商的交房義務(wù)實(shí)際上是由書(shū)面通知義務(wù)、交付房屋的主義務(wù)及交付、提示必要文件資料的附隨義務(wù)組合構(gòu)成的義務(wù)群。根據(jù)司法解釋規(guī)定，在當(dāng)事人沒(méi)有特別約定的情況下，“轉(zhuǎn)移占有”視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)劃分的標(biāo)志，同時(shí)在實(shí)踐中也是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始承擔(dān)保修責(zé)任，購(gòu)房者開(kāi)始繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)。

（一）正確區(qū)分及審查逾期交房的兩類(lèi)情況

1.開(kāi)發(fā)商未按約定期限交房

這一類(lèi)情況是開(kāi)發(fā)商方的主動(dòng)違約，未能完全按照合同約定的方式、程序、期限提出交房。“交房”具體落實(shí)在開(kāi)發(fā)商按照約定通知購(gòu)房者，且將房屋交與購(gòu)房者初步驗(yàn)收的行為，凡不具備完備形式、程序的行為均不屬于合格的“交房”。在這類(lèi)情形中，需要重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)商是否違反了合同對(duì)交房期限、程序的細(xì)節(jié)約定，且是否有免責(zé)事由。

目前的預(yù)售合同范本一般規(guī)定，開(kāi)發(fā)商需在交房前的一定期限內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房者，并由購(gòu)房者預(yù)留送達(dá)地址，這一程序是為了保障購(gòu)房者的知情權(quán)和準(zhǔn)備期限。因此，開(kāi)發(fā)商按期交房，首先應(yīng)當(dāng)是以書(shū)面形式及合同約定的送達(dá)方式向購(gòu)房者告知，若開(kāi)發(fā)商未完整履行合同所約定的通知義務(wù)，如未以書(shū)面形式、未按購(gòu)房者預(yù)留的地址或未在規(guī)定期限內(nèi)告知購(gòu)房者，購(gòu)房者可相應(yīng)延后或不收房，逾期責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

反之，如開(kāi)發(fā)商履行了書(shū)面送達(dá)義務(wù)，收房通知已經(jīng)按期到達(dá)預(yù)留地址，因購(gòu)房者自身的原因未能及時(shí)閱讀知曉，則應(yīng)自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任。在舉證責(zé)任方面，購(gòu)房者只需主張己方?jīng)]有在約定期限內(nèi)收到書(shū)面交房通知，開(kāi)發(fā)商如辯稱未逾期，則需舉證證明己方已經(jīng)按期書(shū)面通知。

另外，當(dāng)前實(shí)踐中有部分開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者先簽署收房文件后驗(yàn)房，而購(gòu)房者不同意，從而導(dǎo)致未能進(jìn)行驗(yàn)房程序，引發(fā)糾紛，這種情況是開(kāi)發(fā)商違背了交房程序，購(gòu)房者當(dāng)然有權(quán)拒絕，也應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商未“交房”，應(yīng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任。當(dāng)然，對(duì)這一事實(shí)的存在應(yīng)由購(gòu)房者舉證證明。

2.購(gòu)房人合理拒絕收房視為開(kāi)發(fā)商未按期交房

第二類(lèi)情況是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按期提出交房，但購(gòu)房人拒絕收房。購(gòu)房人拒絕收房，首先是實(shí)際未接收房屋，如購(gòu)房者已收取鑰匙，實(shí)際使用房屋或有其他可以被認(rèn)為是認(rèn)可交房完成的情形，均不能再主張開(kāi)發(fā)商的逾期交房責(zé)任；其次是必須基于合理理由，即根據(jù)法律可認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的交付的房屋或資料不合格，如購(gòu)房者的拒絕理由經(jīng)法院審查不成立（不屬司法解釋所指的“正當(dāng)理由”），則需要自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

司法解釋第11條明確規(guī)定，買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交付通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。此類(lèi)情況具體又可以分為兩種。

（1）開(kāi)發(fā)商未提供應(yīng)當(dāng)提供的文件致購(gòu)房人拒絕收房

根據(jù)合同約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)該主動(dòng)出示、提交部分文件，這類(lèi)文件又可分為兩種：一種是用以證明房屋已處于法律適格的可交付狀態(tài)的文件（如《住宅交付許可證》、物業(yè)維修基金繳納證明），另一種是符合規(guī)范的房屋保修書(shū)、使用說(shuō)明，這是為了保證購(gòu)房者充分享有收房后使用利益。

應(yīng)當(dāng)注意的是，當(dāng)前購(gòu)房人的權(quán)利意識(shí)逐漸成熟，在驗(yàn)房過(guò)程中也可根據(jù)合同或相關(guān)規(guī)定，選擇性地要求開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)文件，如開(kāi)發(fā)商拒絕提供，則容易引發(fā)糾紛，如房屋實(shí)測(cè)面積的有關(guān)資料。另外，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格方可交付使用，因此，項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表也是目前實(shí)踐中購(gòu)房者一般要求提供的材料，且備案表中的每一項(xiàng)均應(yīng)當(dāng)通過(guò)驗(yàn)收備案（住宅小區(qū)的驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定的5項(xiàng)內(nèi)容綜合驗(yàn)收），如開(kāi)發(fā)商未能提供完全合格的驗(yàn)收備案表，則無(wú)法證明房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，購(gòu)房者可拒絕收房。

（2）房屋質(zhì)量問(wèn)題

合同法規(guī)定，標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可拒絕接受標(biāo)的物。一般認(rèn)為，標(biāo)的物在交付時(shí)被發(fā)現(xiàn)無(wú)法滿足基本合同目的，買(mǎi)受人可拒絕接受，視為賣(mài)方未能交付，承擔(dān)相應(yīng)逾期給付責(zé)任，而普通的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)通過(guò)出賣(mài)人的物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度（如履行維修義務(wù)）來(lái)解決。

商品房的交付，實(shí)際上也是購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行初步驗(yàn)收的過(guò)程，隨著驗(yàn)房程序越來(lái)越被購(gòu)房者重視，在交房驗(yàn)房程序中可能被購(gòu)房者提出的質(zhì)量問(wèn)題也越來(lái)越多，易發(fā)生糾紛。實(shí)踐中一般認(rèn)為，這兩類(lèi)情形下購(gòu)房者也可拒絕收房，前一標(biāo)準(zhǔn)直接源自合同法的規(guī)定，較為明確，而對(duì)后者的理解在司法實(shí)踐中則存在較大爭(zhēng)議。在適用這一標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需要對(duì)根據(jù)購(gòu)房人收房后的使用方式及不同的房屋類(lèi)型來(lái)區(qū)分進(jìn)行。

毛坯房。毛坯房不帶裝修，購(gòu)房者通常需在收房后進(jìn)行裝修，在適用司法解釋“嚴(yán)重影響正常居住使用”的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加注重購(gòu)房人實(shí)際使用利益，即便質(zhì)量問(wèn)題對(duì)居住不構(gòu)成嚴(yán)重影響，但如果將導(dǎo)致裝修無(wú)法正常進(jìn)行，也可以認(rèn)為構(gòu)成購(gòu)房人拒收房屋的合理理由。

全裝修房。全裝修房是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完成裝修的房屋，應(yīng)當(dāng)達(dá)到交房后即可適宜居住的標(biāo)準(zhǔn)，在適用司法解釋“嚴(yán)重影響正常居住使用”的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)更注重居住需求，考慮到裝修工程的必要質(zhì)量要求，比如目前上海相關(guān)規(guī)定要求裝修后房屋的空氣質(zhì)量必須達(dá)到強(qiáng)制性最低標(biāo)準(zhǔn)，否則可拒絕收房。對(duì)全裝修房的收房驗(yàn)收，實(shí)際上是對(duì)房屋工程及裝修工程的雙重驗(yàn)收，可根據(jù)裝修的附加要求審查購(gòu)房人提出的質(zhì)量問(wèn)題是否構(gòu)成合理拒收理由。

（二）逾期交房的責(zé)任承擔(dān)方式

對(duì)于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)本著“有約定從約定，無(wú)約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，在司法實(shí)踐中只存在約定的違約金是否過(guò)高而請(qǐng)求調(diào)整的問(wèn)題。如果合同中沒(méi)有約定逾期交房的違約責(zé)任，買(mǎi)受人只能主張損失賠償，應(yīng)由買(mǎi)受人舉證證明因開(kāi)發(fā)商逾期交房而給他帶來(lái)的直接損失。這里應(yīng)注意一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的問(wèn)題，即開(kāi)發(fā)商逾期交房的期間應(yīng)從合同約定的最遲交房日起至業(yè)主實(shí)際收房日止。

（三）開(kāi)發(fā)商免責(zé)情況的審查

如開(kāi)發(fā)商對(duì)于逾期交房的事實(shí)主張免責(zé)，則對(duì)免責(zé)事由負(fù)有舉證責(zé)任。司法實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商主張免責(zé)的事由主要集中在因不可抗力而導(dǎo)致逾期交房以及因第三人的原因造成開(kāi)發(fā)商逾期交房這兩種情況。對(duì)此應(yīng)區(qū)別審查。

1.對(duì)于不可抗力的免責(zé)審查

我國(guó)合同法規(guī)定，所謂不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。商品房預(yù)售合同中出現(xiàn)的不可抗力事件主要集中在房屋建設(shè)施工中的突發(fā)情況，如重大自然災(zāi)害和特殊社會(huì)事件導(dǎo)致的停工。經(jīng)審查，如確實(shí)存在不可抗力事件而致開(kāi)發(fā)商不能按期交房的，應(yīng)根據(jù)不可抗力造成的影響免除開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的民事責(zé)任。在認(rèn)定過(guò)程中值得考慮的是，開(kāi)發(fā)商是否在不可抗力出現(xiàn)后及時(shí)告知了購(gòu)房人以減輕購(gòu)房人的損失，如未及時(shí)告知，導(dǎo)致購(gòu)房人的利益受損，仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任（如購(gòu)房人根據(jù)預(yù)期收房時(shí)間，簽訂了到期向租賃人交房的房屋出租合同）。

2.對(duì)于因第三人的原因而主張免責(zé)的審查

在商品房預(yù)售合同糾紛中，司法實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商提出的所謂第三人的原因主要有：因工程隊(duì)的施工質(zhì)量問(wèn)題而造成施工停工、因拖欠民工工資致民工停工而延誤工期、因工地周邊居民抗議而暫緩施工、因政府規(guī)劃改變而延緩工期等。根據(jù)合同相對(duì)性原則及《合同法》第121條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不能請(qǐng)求免責(zé)，仍應(yīng)向業(yè)主承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商與第三人間的糾紛由雙方另行解決。

但有一種特殊情形值得注意，即因政府政策的原因或規(guī)劃改變而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交房的情形，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會(huì)直接影響項(xiàng)目進(jìn)度，這種情形雖不能直接歸類(lèi)于不可抗力范疇，但可考慮歸類(lèi)于情勢(shì)變更。對(duì)于因此類(lèi)情況而致使開(kāi)發(fā)商逾期交房的，開(kāi)發(fā)商能否免責(zé)，實(shí)務(wù)上存在很大爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)合同法確立的是嚴(yán)格責(zé)任制度，一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同相對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為此類(lèi)情況也是開(kāi)發(fā)商不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任制度，在處理這類(lèi)糾紛時(shí)會(huì)造成明顯不公。雖然我國(guó)法律沒(méi)有設(shè)立情勢(shì)變更制度，但在實(shí)踐中可以靈活運(yùn)用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》的精神，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實(shí)際認(rèn)定開(kāi)發(fā)商免責(zé)。

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【法院判案】房地產(chǎn)企業(yè)逾期交房那些事之河南開(kāi)封市版_騰訊新聞

河南省開(kāi)封市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2022）豫02民終515號(hào)

上訴人（原審被告）：開(kāi)封莊園置業(yè)有限公司。住所地開(kāi)封開(kāi)發(fā)區(qū)金明西街以東。

法定代表人：魏*麗。

委托訴訟代理人：蘇*斌，河南時(shí)代律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：馬*洋，河南時(shí)代律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：郭某，男，漢族，2006年1月26日生，住鄭州市金水區(qū)。

法定代理人：賈某，女，漢族，1974年12月5日生，住鄭州市金水區(qū)。系郭某母親。

委托訴訟代理人：王*華，河南英泰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：牛*敏，河南英泰律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人開(kāi)封莊園置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱莊園置業(yè)公司）因與被上訴人郭某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服開(kāi)封城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)人民法院（2021）豫0291民初5539號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年1月21日立案后，依法組成合議庭公開(kāi)進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

莊園置業(yè)公司上訴請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)一審判決第一項(xiàng)判決內(nèi)容；2、依法發(fā)回重審或者判決支持莊園置業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，即莊園置業(yè)公司不應(yīng)支付逾期辦證違約金；3、一、二審訴訟費(fèi)用由郭某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審法院判決莊園置業(yè)公司承擔(dān)逾期交房違約金與事實(shí)及法律依據(jù)不符，應(yīng)當(dāng)依法予以改判。莊園置業(yè)公司與郭某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中并未對(duì)郭某主張的逾期辦證違約金進(jìn)行約定，且導(dǎo)致郭某未能按時(shí)辦證的原因是由于政府部門(mén)調(diào)整用地性質(zhì)等一系列政策問(wèn)題，根據(jù)法律規(guī)定，政府行為應(yīng)當(dāng)屬于合同履遇到的不可抗力，此時(shí)合同中約定的莊園置業(yè)公司協(xié)助郭某辦理房產(chǎn)證義務(wù)應(yīng)當(dāng)中止履行，待不可抗力事由消除后繼續(xù)履行，因此一審法院判決由莊園置業(yè)公司承擔(dān)逾期交房違約金明顯違反相關(guān)法律規(guī)定及公平原則。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因造成買(mǎi)受人在有關(guān)期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。本案中導(dǎo)致郭某未能如期辦理房產(chǎn)證的原因是政府行為而非莊園置業(yè)公司原因，故本案不應(yīng)適用本條法律規(guī)定，一審法院適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)依法予以改判。

郭某辯稱，莊園置業(yè)公司不能辦理房屋權(quán)屬登記證書(shū)的原因并非政府政策原因，而是莊園置業(yè)公司自身原因。莊園置業(yè)公司在建設(shè)過(guò)程中，存在影響消防、交通出行等問(wèn)題，政府為解決相關(guān)問(wèn)題，提出解決方案。莊園置業(yè)公司在獲取房屋買(mǎi)賣(mài)合同所帶來(lái)的利益的同時(shí)，更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起相應(yīng)的法律責(zé)任，而不能將問(wèn)題都推脫于政府文件，將所有風(fēng)險(xiǎn)由郭某承擔(dān)，此行為有違公平原則。故莊園置業(yè)公司按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定支付逾期辦理權(quán)屬登記的違約金，有事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，一審判決事實(shí)清楚，法律適用正確，請(qǐng)求法院駁回莊園置業(yè)公司全部上訴請(qǐng)求，維持原判。

郭某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令莊園置業(yè)公司賠償郭某逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記違約金98050.96元（以243858元為基數(shù)，按照年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)自2014年12月26日起計(jì)算至案涉房屋權(quán)屬登記實(shí)際受理之日止，暫計(jì)算至2021年9月5日）；2、判令莊園置業(yè)公司立即協(xié)助郭某辦理房屋權(quán)屬登記；3、本案訴訟費(fèi)由莊園置業(yè)公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：郭某（買(mǎi)受人）與莊園置業(yè)公司（出賣(mài)人）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定莊園置業(yè)公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于開(kāi)發(fā)區(qū)房屋以243858元的價(jià)格出售給郭某。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2013年12月30日前將符合條件的商品房交付買(mǎi)受人。商品房達(dá)到交付使用條件后，買(mǎi)受人應(yīng)按合同交付期限到出賣(mài)人處辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記，合同第十五條約定:出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第1項(xiàng)處理：1.買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起90日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的0.5%賠償買(mǎi)受人損失。2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的Ｘ%向買(mǎi)受人支付違約金。另查明，庭審中，莊園置業(yè)公司稱，案涉房屋辦證問(wèn)題涉及政府部門(mén)調(diào)整用地性質(zhì)等一系列政策問(wèn)題，逾期辦證的責(zé)任不在莊園置業(yè)公司，并提交汴房信攻專(zhuān)［2020］4號(hào)文件，該文件第二項(xiàng)示范區(qū)碧麗國(guó)都項(xiàng)目問(wèn)題樓盤(pán)化解方案載明：針對(duì)規(guī)劃核實(shí)問(wèn)題，因該項(xiàng)目存在影響消防、交通出行等問(wèn)題，建議市資源規(guī)劃局按照程序?qū)⑿^(qū)原規(guī)劃南側(cè)1252.9平方米的工業(yè)用地調(diào)整為商住用地，鑒于小區(qū)南側(cè)1252.9平方米的工業(yè)用地仍為該項(xiàng)目單位的土地，可以以協(xié)議出讓補(bǔ)辦手續(xù)的方式對(duì)項(xiàng)目單位補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金問(wèn)題依據(jù)《開(kāi)封市問(wèn)題樓盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)整治領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議紀(jì)要》（汴房信攻專(zhuān)［2020］3號(hào)）文件要求的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，出讓金全額繳納后，辦理土地相關(guān)手續(xù)，并按現(xiàn)狀辦理規(guī)劃核實(shí)手續(xù)。

一審法院認(rèn)為

，郭某、莊園置業(yè)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律規(guī)定，雙方均應(yīng)按約履行。針對(duì)交房日期，雖然合同約定為2013年12月30日前，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條關(guān)于權(quán)屬登記的約定，莊園置業(yè)公司應(yīng)于房屋交付使用后360日內(nèi)，即2014年12月23日前，辦理權(quán)屬登記事宜，莊園置業(yè)公司至今未能辦理權(quán)屬登記，違約事實(shí)明顯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。莊園置業(yè)公司“在郭某不退房的情況下，合同雙方對(duì)于違約金問(wèn)題予以明確放棄”的辯稱，一審法院認(rèn)為，合同僅是對(duì)不退房情況下的違約金未予約定，并不能排除郭某主張違約金的權(quán)利。故對(duì)該辯稱，一審法院不予采納。另，莊園置業(yè)公司辯稱的訴訟時(shí)效問(wèn)題，一審法院認(rèn)為，根據(jù)雙方的約定，2014年12月23日即為辦理案涉房屋權(quán)屬登記的屆滿日期，郭某于2021年9月26日起訴已超七年，且未提供時(shí)效中斷的證據(jù)，故莊園置業(yè)公司訴訟時(shí)效的辯稱成立，一審法院予以采納。因該違約行為一直持續(xù)，自起訴之日起向前倒推三年（即2018年9月26日至2021年9月26日）內(nèi)的違約金方在時(shí)效范圍內(nèi)，故莊園置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)支付郭某2018年9月26日至2021年9月26日的違約金。關(guān)于違約金的數(shù)額，一審法院認(rèn)為，雙方雖未約定違約金的計(jì)算方法，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第二款“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”的規(guī)定，莊園置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)以總房款為基數(shù)，自2018年9月26日起至2019年8月19日止按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍、自2019年8月20日起至2021年9月26日按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的1.3倍支付郭某違約金。關(guān)于郭某要求莊園置業(yè)公司協(xié)助其辦理房屋權(quán)屬登記的訴請(qǐng)，一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十條:當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行。案涉房屋因土地性質(zhì)問(wèn)題，無(wú)法辦理權(quán)屬登記，因事實(shí)上不能履行，故郭某要求莊園置業(yè)公司協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記的訴請(qǐng)，一審法院不予支持。待案涉房屋具備權(quán)屬登記條件時(shí)，莊園置業(yè)公司應(yīng)配合郭某協(xié)助辦理，如莊園置業(yè)公司不配合，郭某可另行主張。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第五百八十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第三款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，一審法院判決：一、開(kāi)封莊園置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付郭某違約金（以243858元為基數(shù)，自2018年9月26日起至2019年8月19日止按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍、自2019年8月20日起至2021年9月26日止按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的1.3倍計(jì)付）；二、駁回郭某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1125.62元，由開(kāi)封莊園置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

二審查明事實(shí)與一審查明的基本事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，本案系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。關(guān)于莊園置業(yè)公司是否需要支付逾期辦證違約金的問(wèn)題。涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。該合同第十五條約定，莊園置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但莊園置業(yè)公司交付商品房后，至今仍未辦理房屋權(quán)屬登記。合同雖在買(mǎi)受人不退房的情況下，莊園置業(yè)公司未能辦理備案登記應(yīng)承擔(dān)的違約金標(biāo)準(zhǔn)處劃叉，但僅代表雙方對(duì)逾期辦證違約金未進(jìn)行約定，不能代表郭某放棄逾期辦證違約金的權(quán)利。一審按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，于法有據(jù)。莊園置業(yè)公司稱未能辦理房產(chǎn)證的原因系政府行為，但本案現(xiàn)有證據(jù)不足以證明涉案房屋未能在合同約定期限內(nèi)辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是政府原因造成的，莊園置業(yè)公司的該項(xiàng)上訴理由缺乏理?yè)?jù)，本院不予支持。綜上，莊園置業(yè)公司的上訴理由不能成立，應(yīng)予以駁回；一審認(rèn)定事實(shí)清楚正確，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1441.12元，由莊園置業(yè)公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張　麗

審判員　　張　潔

審判員　　孔德亮

二〇二二年二月十一日

法官助理　　王　林

書(shū)記員　　荀文彬

書(shū)記員　　沈　夢(mèng)

新規(guī)！高院發(fā)布：“逾期交房、辦證違約”9條審判指引（2020）_購(gòu)房人

原標(biāo)題：新規(guī)！高院發(fā)布：“逾期交房、辦證違約”9條審判指引（2020）

來(lái)源|江西高院

為妥善處理開(kāi)發(fā)商

逾期交房

逾期辦證違約

責(zé)任糾紛案件

統(tǒng)一全省法院審理此類(lèi)案件的

法律適用標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度

提高審判質(zhì)量

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》《中華人民共和國(guó)合同法》《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律、司法解釋的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判經(jīng)驗(yàn)和我省實(shí)際情況，制定本指引。

一【適用案件范圍】

本指引所指的開(kāi)發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛是指自然人因購(gòu)買(mǎi)商品房與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同或銷(xiāo)售合同后，開(kāi)發(fā)商未能在合同約定的時(shí)間向購(gòu)房人交付房屋、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)的購(gòu)房人起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交付房屋和逾期辦證違約責(zé)任的糾紛。

法人和非法人組織與開(kāi)發(fā)商之間因購(gòu)買(mǎi)商品房逾期交房、辦證發(fā)生的糾紛可以參考本指引處理。

二【商品房交付條件】

開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格并已完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記。合同約定的交付條件高于該標(biāo)準(zhǔn)的,以合同約定為準(zhǔn);合同約定的交付條件低于該標(biāo)準(zhǔn)的,按該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。

三【商品房交付與接收】

開(kāi)發(fā)商交付的房屋未完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收。開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房人已接收房屋為由主張不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但購(gòu)房人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚未取得竣工驗(yàn)收備案登記的事實(shí)且同意接收房屋的除外。對(duì)購(gòu)房人是否明知或應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)的舉證責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)未依照合同約定向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收。購(gòu)房人接收房屋后又以開(kāi)發(fā)商未能依約提供上述文件為由，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。

開(kāi)發(fā)商通知購(gòu)房人接收房屋，購(gòu)房人有證據(jù)證明房屋有明顯質(zhì)量問(wèn)題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開(kāi)發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致遲延交付的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

四【逾期交房違約金的調(diào)整】

合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購(gòu)房款或房屋總價(jià)款的萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三(均含本數(shù))范圍內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商主張約定過(guò)高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購(gòu)房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬(wàn)分之一或高于萬(wàn)分之三的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無(wú)需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購(gòu)房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無(wú)效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或損失賠償計(jì)算方法的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期交房違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

五【逾期辦證的認(rèn)定】

開(kāi)發(fā)商在合同約定期限內(nèi)未向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記所需的全部資料的，購(gòu)房人請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

因辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記需要購(gòu)房人配合提供相關(guān)資料，購(gòu)房人拒絕提供或逾期提供導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商遲延向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送的，購(gòu)房人請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，不予支持。

六【逾期辦證違約金的調(diào)整】

開(kāi)發(fā)商交房和辦證均構(gòu)成逾期時(shí)，購(gòu)房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應(yīng)予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購(gòu)房款或房屋總價(jià)款萬(wàn)分之零點(diǎn)五至萬(wàn)分之一點(diǎn)五(均含本數(shù))范圍內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商主張約定過(guò)高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。

購(gòu)房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬(wàn)分之零點(diǎn)五或高于萬(wàn)分之一點(diǎn)五的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，

酌情調(diào)整到日萬(wàn)分之零點(diǎn)五至萬(wàn)分之一點(diǎn)五的范圍內(nèi)

。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無(wú)需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購(gòu)房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。

按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無(wú)效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款合同沒(méi)有約定違約金的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期辦證違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

七【開(kāi)發(fā)商免責(zé)情形】

開(kāi)發(fā)商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責(zé)任的，存在下列情形的，可予以支持：

(一)因?yàn)?zāi)害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證;

(二)因履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同期間國(guó)家或地方法律、法規(guī)及政策變化造成開(kāi)發(fā)商逾期交房或辦證;

(三)因執(zhí)行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開(kāi)發(fā)商原因造成的除外;

(四)因不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的其他客觀情況導(dǎo)致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責(zé)情形。

開(kāi)發(fā)商因上述免責(zé)情形不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房人，以減輕可能給購(gòu)房人造成的損失。購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)未及時(shí)通知而造成的擴(kuò)大損失的，應(yīng)予支持。

開(kāi)發(fā)商提出逾期交房或辦證免責(zé)抗辯的，應(yīng)當(dāng)就存在法定或約定的免責(zé)事由，且該免責(zé)事由與違約行為之間存在因果關(guān)系及原因力大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

八【訴訟時(shí)效】

購(gòu)房人主張逾期交房或辦證違約金的，應(yīng)當(dāng)自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。購(gòu)房人舉證證明存在向開(kāi)發(fā)商提出過(guò)交房或辦證請(qǐng)求等訴訟時(shí)效中斷情形的，違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。

開(kāi)發(fā)商未在一審法庭辯論終結(jié)前提出時(shí)效抗辯，在二審、再審審理過(guò)程中再提出時(shí)效抗辯的，不予支持。

九【適用效力】

本審判指引供全省各級(jí)法院在審理開(kāi)發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任糾紛時(shí)參考適用。

法律、司法解釋對(duì)本審判指引涉及的相關(guān)問(wèn)題有新規(guī)定的，按照新規(guī)定處理。

所以法秩序統(tǒng)一的原理要注意運(yùn)用，注意法律之間的協(xié)調(diào)。

最高法院公報(bào)案例：買(mǎi)房人可以同時(shí)向開(kāi)發(fā)商主張逾期交房和延期辦證的違約責(zé)任

最高院：購(gòu)房人簽署購(gòu)房合同但未取得所有權(quán)的情況下在開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)是否可以行使取回權(quán)？

沖突判決！最高院：開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，買(mǎi)受人付款完畢的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》管理人是否有權(quán)解除？

最高院司法觀點(diǎn)：買(mǎi)受人從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)房屋，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人，第三人能否直接請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理權(quán)屬證書(shū)

開(kāi)發(fā)商在建工程抵押的5大法律風(fēng)險(xiǎn)

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責(zé)任編輯：

買(mǎi)房被坑，能退嗎-知乎

后悔買(mǎi)房的年輕人，決定和開(kāi)發(fā)商博弈

“我的房子已經(jīng)付了首付/定金，現(xiàn)在還能退嗎？”這是張奇如今面對(duì)最多的問(wèn)題。

對(duì)許多國(guó)人而言，房子是人生的頭號(hào)大事。但人生沒(méi)有后悔藥，一套象征著財(cái)富積累和未來(lái)價(jià)值的房產(chǎn)一旦下單，相綁定的每一塊磚、每一平米、每一次漲跌、每一筆貸款都會(huì)牽扯著下半生。

2015年全國(guó)法院審判執(zhí)行情況就曾顯示，涉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛案件上升態(tài)勢(shì)明顯。那年商品房預(yù)售合同糾紛案件達(dá)到172372件，上升42.29%。面對(duì)一個(gè)日益變化和風(fēng)險(xiǎn)四伏的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一些時(shí)候，人們渴望獲得退一步的自由。

最早追溯到2016年，張奇（化名）就已經(jīng)幫助朋友在一次房產(chǎn)糾紛中維權(quán)成功，順利從開(kāi)發(fā)商手中退得定金。他辭去自己在設(shè)計(jì)公司月薪上萬(wàn)的工作，從此在房產(chǎn)糾紛維權(quán)的道路上越走越遠(yuǎn)。2021年，他和從某知名地產(chǎn)商出走的投資總監(jiān)合伙創(chuàng)業(yè)，正式涉足房產(chǎn)糾紛非訴訟業(yè)務(wù)。

從最早的一起維權(quán)算起，幫人維權(quán)、取證、退房、退定金的這7年，他經(jīng)歷無(wú)數(shù)案子，在其中看見(jiàn)失序和冷暖。在一些人眼中，他是“職業(yè)退房師”，在波動(dòng)的地產(chǎn)市場(chǎng)里看見(jiàn)了機(jī)會(huì)。在一些人看來(lái)，他是一個(gè)成功的商人，在普通人的房產(chǎn)焦慮里找到了財(cái)富密碼。但對(duì)他來(lái)說(shuō)，他是一個(gè)有些正義，而且趕巧碰上機(jī)會(huì)的人。他成功過(guò)，也失敗過(guò)，他疲于博弈，也享受成就——幫人們?cè)谛郎u里脫身。做這項(xiàng)“新奇”的職業(yè)，終歸是有意義的事。

以下是他的自述——

入行

我現(xiàn)在還記得那個(gè)畫(huà)面。賣(mài)房子的中介對(duì)著我和我朋友說(shuō)，“隨你去告，你怎么樣都行，看看能不能退（定金）”。我當(dāng)時(shí)心里就想，“我必須要讓你付出代價(jià)”。

那會(huì)兒是2016年，我開(kāi)始的第一次維權(quán)。那年我發(fā)小在成都買(mǎi)房，在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之前，賣(mài)房子的銷(xiāo)售向我發(fā)小收取了2萬(wàn)元定金，但在簽訂合同時(shí)，我朋友發(fā)現(xiàn)合同上有很多不合理的地方，比如公攤面積和之前所說(shuō)的不一致。最后合同沒(méi)有簽訂，但定金也不讓退了，銷(xiāo)售說(shuō)我朋友的行為導(dǎo)致房屋空置，所以就沒(méi)收了定金作為補(bǔ)償。

那時(shí)候我在一家游戲公司做設(shè)計(jì)，月薪上萬(wàn)，我專(zhuān)門(mén)辭職幫朋友搜集證據(jù)反擊。維權(quán)成本還是蠻高的，當(dāng)時(shí)花了3個(gè)月，跑了10多個(gè)部門(mén)，光打車(chē)費(fèi)就花了4000元，我朋友還請(qǐng)了個(gè)律師和我一起，律師出來(lái)一次就要2000元。

維權(quán)的過(guò)程并不順利，我跑了十幾個(gè)部門(mén)提交證據(jù)舉報(bào)，有些部門(mén)還出現(xiàn)了推諉的情況。我去某個(gè)部門(mén)找他們領(lǐng)導(dǎo)反映情況，好幾次過(guò)去都是說(shuō)“領(lǐng)導(dǎo)不在”，我無(wú)所謂啊，那我就下次再來(lái)，結(jié)果“領(lǐng)導(dǎo)還是不在”。我問(wèn)“領(lǐng)導(dǎo)去哪了？”接待我的那個(gè)科員就說(shuō)，“領(lǐng)導(dǎo)打籃球去了”，我很生氣，上班時(shí)間怎么去打籃球了呢？后來(lái)我也是舉報(bào)了，再去的時(shí)候領(lǐng)導(dǎo)就出來(lái)了，說(shuō)他們組織籃球比賽，然后給我道了歉。上班時(shí)間組織籃球比賽，我是又氣又好笑。但這更堅(jiān)定了我維權(quán)的信念。

那之前我從來(lái)沒(méi)有接觸過(guò)法律條文，于是我自己上搜索引擎查了很多法律，最后找到了銷(xiāo)售的漏洞，按照合同的內(nèi)容，其實(shí)他應(yīng)該在銷(xiāo)售時(shí)就“明示《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件及補(bǔ)充協(xié)議》等合同文件”，但銷(xiāo)售沒(méi)做。最后根據(jù)這個(gè)證據(jù)，我們打贏了官司，法院判中介退了2萬(wàn)元，那個(gè)銷(xiāo)售后面也被解雇了。

2023年1月16日，南京，京滬高鐵沿線的新房在建設(shè)中/視覺(jué)中國(guó)

這件事之后，我在網(wǎng)上分享了自己的經(jīng)歷，緊接著有80多個(gè)網(wǎng)友陸陸續(xù)續(xù)地私聊我，里面有逾期交房的糾紛，也有拆遷合同的糾紛。我就相繼給這80多個(gè)網(wǎng)友做了咨詢，最早是免費(fèi)的，后來(lái)有了自己的一套方法論，我也收費(fèi)了。我自己每天學(xué)一點(diǎn)知識(shí)，研究各種法律法規(guī)、各種行政處罰的材料和判決，是樂(lè)在其中的，感覺(jué)在不斷升級(jí)。

當(dāng)時(shí)和那80多個(gè)網(wǎng)友接觸，其實(shí)也是一種價(jià)值互換，有一個(gè)姐姐當(dāng)時(shí)想退房找到我，她是律所里做破產(chǎn)案例的，我跟她說(shuō)，“我沒(méi)接觸過(guò)破產(chǎn)，你能不能把案子給我看看”，她拒絕了，因?yàn)樯婕半[私，我就告訴她，我無(wú)意了解具體的公司名稱，我就想看看一個(gè)破產(chǎn)的案件是怎么做的，你可以打碼發(fā)給我。

靠這種互換，我的法律實(shí)力提升了很多。2018年，我通過(guò)一個(gè)律師朋友介紹，進(jìn)入了一家律師事務(wù)所做律師助理，我的目的當(dāng)然也不是做案子，而是去學(xué)習(xí)。我沒(méi)有司法考試，也無(wú)意成為執(zhí)業(yè)律師，因?yàn)閺牡讓勇蓭熍郎先バ枰〞r(shí)間和精力，太苦了，也做不成我想做的事。那幾年我在律所內(nèi)部開(kāi)發(fā)了一個(gè)小程序叫“法律膠囊”，我把訴訟這些繁瑣的流程模板化了，然后用比律師更低的價(jià)格提供給客戶，降低了打官司的成本。

我確實(shí)沒(méi)再回去做設(shè)計(jì)了，那次維權(quán)讓我對(duì)法律很感興趣。在游戲公司之前，我還做過(guò)餐飲，當(dāng)時(shí)外賣(mài)平臺(tái)剛出來(lái)，我和別人一起合作做“高端外賣(mài)”，一個(gè)月也能掙3萬(wàn)多，但做好了就沒(méi)意思了，然后我又去了一家AI公司學(xué)東西，薪資也相繼降低了很多。我就是這么一個(gè)人，我覺(jué)得未來(lái)需要的一定是復(fù)合型人才，所以要不斷地提升自己橫向的競(jìng)爭(zhēng)力和知識(shí)面。

2019年，網(wǎng)上有個(gè)大V叫“鵬哥說(shuō)房產(chǎn)”私信我，說(shuō)對(duì)我做的事情很感興趣，我們約了在成都的酒吧聊天，他（鵬哥）那時(shí)候剛從一家很有名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資總監(jiān)崗位離職，在做房產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常了解。我們聊得盡興，然后就開(kāi)始了一些線上合作。

到了2021年的時(shí)候，案子越來(lái)越多，我們想著，要不就開(kāi)家公司專(zhuān)門(mén)做房產(chǎn)糾紛維權(quán)吧。我們倆都是專(zhuān)業(yè)的，對(duì)此很有信心，說(shuō)干就干，那年我們從成都到了深圳開(kāi)公司，正式開(kāi)展房產(chǎn)糾紛非訴訟業(yè)務(wù)。

博弈

攤開(kāi)說(shuō)，開(kāi)公司就一定要掙錢(qián)，掙錢(qián)就是要做別人做不到的事。

比如律所，他們不愿意做行政訴訟、復(fù)議、投訴舉報(bào)和談判，那我們來(lái)做。再比如“房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)售糾紛”，人家訴訟就要六個(gè)月，二審又要幾個(gè)月，但是對(duì)我們來(lái)說(shuō)，平均1-3個(gè)月我們就可以把這個(gè)事兒解決，那么我們就創(chuàng)造了價(jià)值。

從社會(huì)正義的角度，房產(chǎn)糾紛是老百姓的一個(gè)痛點(diǎn)。好多人忙活一輩子就為一套房，但是卻因?yàn)榄h(huán)境、開(kāi)發(fā)商或者是銷(xiāo)售等原因需要多一種退路。我們相信這個(gè)事兒值得做。但怎么做，這有講究。

法律是用來(lái)解決問(wèn)題的。律所經(jīng)常會(huì)陷入一種思維定式，覺(jué)得所有案子要靠打官司解決，但我們并不這么認(rèn)為，這不是解決所有問(wèn)題的最佳方式。后來(lái)在實(shí)踐中我們也發(fā)現(xiàn)，靠心理博弈或者談判，其實(shí)可以解決很多問(wèn)題。

最典型的一個(gè)例子。有一個(gè)客戶在購(gòu)房時(shí)簽訂了一個(gè)叫“意向合同”的東西，買(mǎi)了一個(gè)二手房，當(dāng)時(shí)交了1萬(wàn)元的定金。合同上寫(xiě)了其實(shí)是要交10萬(wàn)元的，但他沒(méi)有，他只交了1萬(wàn)元，然后就說(shuō)不想要了，因?yàn)樗X(jué)得這個(gè)中介說(shuō)的價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高了。中介就帶了一個(gè)律師來(lái)跟他說(shuō)，“如果你不要的話，我要追究你20%的違約金。”

這里其實(shí)涉及到一個(gè)法律知識(shí)點(diǎn)，《合同法》規(guī)定，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”，意思是，如果合同里面同時(shí)約定定金和違約金，客戶違約，那開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售可以選擇客戶是支付違約金或者定金，但只能2選1。要不就賠10萬(wàn)元定金，要不就是賠20%的總房款，那套房子200多萬(wàn)，那總房款的20%可能就是40萬(wàn)元左右。明眼人也知道選賠哪個(gè)。

2023年2月17日，廣州，房地產(chǎn)與樓盤(pán)/視覺(jué)中國(guó)

這里有個(gè)問(wèn)題，客戶可能確實(shí)有一些過(guò)錯(cuò)，比如沖動(dòng)消費(fèi)，但是這個(gè)主要過(guò)錯(cuò)其實(shí)是中介的，他在銷(xiāo)售時(shí)沒(méi)有如實(shí)告知客戶價(jià)格。但等客戶找到我的時(shí)候糾結(jié)這個(gè)也沒(méi)有用了，如果你去打官司，肯定是敗訴的。所以我就把整個(gè)事情分析了一下，找到了突破點(diǎn)。

《民法典》規(guī)定，“實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額”。意思就是雖然合同寫(xiě)的是10萬(wàn)元定金，但是客戶只給了1萬(wàn)元，也經(jīng)銷(xiāo)售同意和接受了，那10萬(wàn)元的定金就變成了1萬(wàn)元。這個(gè)時(shí)候，20%的賠償和1萬(wàn)元賠償選擇一個(gè)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售還是選擇20%的賠償金。

但我們可以反訴，主張違約金過(guò)高，超過(guò)了對(duì)方的實(shí)際損失。這在《合同法》的司法解釋里有說(shuō)明。我們需要舉證對(duì)方因?yàn)檫`約到底損失了多少，其實(shí)對(duì)方舉證不出來(lái)，也沒(méi)因?yàn)橐曳竭`約有什么損失。

但打官司的時(shí)間是很長(zhǎng)的，法院將房子保全的情況下暫時(shí)不能被交易，房?jī)r(jià)其實(shí)在下降。開(kāi)發(fā)商打官司也要花錢(qián)，它要告我們，就要先給法院交一筆錢(qián)，比如40多萬(wàn)賠償金的訴求，可能訴訟費(fèi)就4、5000元了，他們請(qǐng)一個(gè)好點(diǎn)的律師也要給幾萬(wàn)元，法院如果沒(méi)有支持開(kāi)發(fā)商的訴求，那其實(shí)開(kāi)發(fā)商就虧了。其實(shí)說(shuō)白了，我們就算是多出了一點(diǎn)錢(qián)，他也不會(huì)賺，更何況官司打了一年，一年后這房子可能就降價(jià)個(gè)十幾萬(wàn)元，權(quán)衡這種利弊，開(kāi)發(fā)商最后就選擇接受了1萬(wàn)元的賠償。當(dāng)然，最后還是賠了，但其實(shí)是讓客戶輕松退場(chǎng)了。

這就是我想表達(dá)的。正常情況下，解決糾紛最重要的東西是取證，律師傾向于你把所有的證據(jù)收集好給他們，但很多人手里其實(shí)沒(méi)有證據(jù)，所以我們的任務(wù)是幫客戶事后補(bǔ)證。法律里摻雜著人性，面對(duì)開(kāi)發(fā)商這樣非常巨大的對(duì)手，普通人想要在它面前扳回一城，就必須拿到讓開(kāi)發(fā)商談判的籌碼，比如它在銷(xiāo)售、拿地、生產(chǎn)中的違法違規(guī)行為，這些行為的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們交的錢(qián)，權(quán)衡利弊之下他們會(huì)給我們讓步。

很多東西是可以在官司之外通過(guò)博弈解決的，這就是我們能做的事情。

波動(dòng)

這樣的博弈太多了。有時(shí)候也和市場(chǎng)、環(huán)境相關(guān)。

2021年2月，深圳住建局出臺(tái)了《關(guān)于建立二手房成交參考發(fā)布機(jī)制的通知》新規(guī)，首次公布了深圳全市3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)格。有一個(gè)客戶買(mǎi)的是騰訊大廈旁邊的房子，每平米16萬(wàn)左右，他上午買(mǎi)的房子，下午指導(dǎo)價(jià)就出來(lái)的，他看了一下，指導(dǎo)價(jià)建議這個(gè)房子銷(xiāo)售單價(jià)為8萬(wàn)元。這就很慘了，不管他買(mǎi)還是不買(mǎi)，損失都是非常慘重的，不買(mǎi)的話要付違約金，大概30%，那就是480萬(wàn)元，如果繼續(xù)買(mǎi)的話，那這個(gè)差價(jià)虧損可能更多，差不多600萬(wàn)吧。

實(shí)際上，二手房指導(dǎo)價(jià)出來(lái)的時(shí)候，市場(chǎng)還是接受16萬(wàn)元的單價(jià)的。但他很糾結(jié)了，他找到了自己身邊很多朋友，然后找律師，都沒(méi)辦法，這個(gè)東西白紙黑字嘛，確實(shí)沒(méi)辦法再改了。最后找到我們這，我們解決了。

核心的點(diǎn)在二手房指導(dǎo)價(jià)。為什么要出臺(tái)？因?yàn)楫?dāng)時(shí)大量經(jīng)營(yíng)貸流入深圳房市，房子就炒高了，但其實(shí)深圳房?jī)r(jià)是在跌的對(duì)吧。我們還是想利用“房屋保全”這個(gè)技巧，起訴開(kāi)發(fā)商的同時(shí)申請(qǐng)房屋保全，讓這套糾紛的房產(chǎn)暫時(shí)不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，然后和開(kāi)發(fā)商談。當(dāng)時(shí)我們和律所合作，起訴了開(kāi)發(fā)商。

到了涉訴部分，我們找到了一條《民法典》里關(guān)于“情勢(shì)變更”的條文，指的是合同成立以后有無(wú)法預(yù)見(jiàn)和不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平，受不利影響的當(dāng)事人可以和對(duì)方重新協(xié)商，協(xié)商不成的話，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同。

但這有個(gè)問(wèn)題，政府政策變動(dòng)屬不屬于“情勢(shì)變更”？以及“二手房指導(dǎo)價(jià)”是什么？它其實(shí)是模棱兩可的東西，它算不算政策？

我們陷入了一個(gè)死結(jié)。后來(lái)特別巧，在這個(gè)案子的中間，我這個(gè)客戶有個(gè)朋友在某個(gè)銀行上班，聊天的時(shí)候聊到，政府部門(mén)明確下發(fā)了文件給銀行，要求銀行按照指導(dǎo)價(jià)提供貸款，比如正常情況你能貸800萬(wàn)，但是按照指導(dǎo)價(jià)只能貸400萬(wàn)了。我們要到了這個(gè)文件，認(rèn)為這符合“情勢(shì)變更”的一個(gè)要素，它通過(guò)文件影響到了銀行，實(shí)際上屬于重大的情勢(shì)變更，可以免責(zé)和減責(zé)。

其實(shí)這類(lèi)案子的判例特別少，我們能找到的都是2003年的一個(gè)案例了。于是我們就私底下找了對(duì)方律師談判、對(duì)本。他們當(dāng)時(shí)已經(jīng)想去起訴了，但由于中介也涉及了一點(diǎn)欺詐吧，所以最后談判下來(lái)，違約金480萬(wàn)元，降到了30萬(wàn)元。這個(gè)案子就算結(jié)了。最后雖然賠了30萬(wàn)元，但是總比480萬(wàn)元要少，客戶是很滿意的。

2019年4月18日，黑龍江鶴崗，爛尾樓/視覺(jué)中國(guó)

去年開(kāi)始，逾期交付的案例增加了很多。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了波動(dòng)，很多開(kāi)發(fā)商都逾期交房了。甚至有爛尾樓的業(yè)主也找上來(lái)，想讓我們幫忙退。最后我們從找證據(jù)到起訴，走了很多流程，和開(kāi)發(fā)商調(diào)解了，結(jié)果是談成了貸款先還，然后再退錢(qián)。也算是挽回了一些錢(qián)吧。這種案子其實(shí)成功率很低，有些開(kāi)發(fā)商都沒(méi)錢(qián)給自己?jiǎn)T工開(kāi)工資的情況下，我們就知道業(yè)主的錢(qián)大概率追不回來(lái)，但我們還是會(huì)嘗試。

市場(chǎng)或者環(huán)境變動(dòng)導(dǎo)致的退房，那肯定是違約。但我?guī)退麄儨p少損失，我做的東西是不義的嗎？

有一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司的員工，錯(cuò)估了自己的能力，剛剛買(mǎi)了房就被裁員了，他房貸一個(gè)月還2萬(wàn)多啊，你說(shuō)他咋還呢？斷供的話房子就要拍賣(mài)了，我們就介入了。最后還是沒(méi)能解決，但協(xié)調(diào)了一個(gè)個(gè)性化的分期協(xié)議。

我們一定會(huì)分析銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)和流程有沒(méi)有問(wèn)題。在房地產(chǎn)這個(gè)場(chǎng)域，波動(dòng)會(huì)讓人陷入沼澤。我們服務(wù)好客戶，在合理的范圍內(nèi)遞一把手，僅此而已。

冷暖

當(dāng)然不會(huì)所有案子都成功。針對(duì)不同的個(gè)案，成功的概率也不同。比如爛尾樓，勝率3成甚至更低，但有些案子可能就有7、8成。

失敗會(huì)讓人難受。有一個(gè)朝鮮族的朋友從韓國(guó)回到中國(guó)買(mǎi)房，因?yàn)檎Z(yǔ)言不通，遭遇了嚴(yán)重的價(jià)格欺詐，買(mǎi)房子之前還給了12萬(wàn)元的“服務(wù)費(fèi)”。但這個(gè)案子最后就沒(méi)解決。

在這個(gè)行業(yè)冷暖看得太多了。有一個(gè)博士畢業(yè)回到天津買(mǎi)房，好不容易攢了點(diǎn)錢(qián)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商牽涉上百起訴訟，有20多億的資金被凍結(jié)，她知道找律師也不管用了。她就委托了我們，最后解決的時(shí)候她都在我們面前哭了。

很多陷入糾紛的客戶都是40歲左右，很多是體制內(nèi)的公務(wù)員、在編的教師、醫(yī)生，和社會(huì)直接接觸的機(jī)會(huì)比較少。他們前半輩子攢足了積蓄，想在壯年買(mǎi)一套夢(mèng)寐的房產(chǎn)，卻因?yàn)楦鞣N緣由陷入泥潭。

有一個(gè)地理老師，她在成都買(mǎi)了個(gè)天府新區(qū)的房子，結(jié)果最后發(fā)現(xiàn)房子在眉山，人家銷(xiāo)售說(shuō)，沒(méi)問(wèn)題啊，這里也是天府新區(qū)。她氣炸了，她一個(gè)月才賺5000元，還說(shuō)要自殺。她天天在學(xué)校，也沒(méi)想到社會(huì)這么復(fù)雜。這個(gè)銷(xiāo)售還是她朋友，但為什么還要騙她？傭金高嘛。最后我們介入，就把5萬(wàn)元的定金要回來(lái)了。

2022年3月21日，濟(jì)南，正在被拆除的建筑/視覺(jué)中國(guó)

我還是相信我們做的東西是有意義的。我們做的事情是否有紅利，其實(shí)和房地產(chǎn)行業(yè)的前景無(wú)關(guān)。我們的邏輯是產(chǎn)品的差異化，我們做的事情大部分律所不愿意做，或者想做他們也沒(méi)法做。所以人家說(shuō)我們是“職業(yè)退房師”并不正確，我們?cè)谧龅氖欠僧a(chǎn)品的創(chuàng)新。還有一個(gè)背景就是地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境的缺失，正是因?yàn)楸O(jiān)管環(huán)境還有待更好，我們才有空間去做配合。我們也希望地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管環(huán)境能更好。

從2016年算起，從事這行已經(jīng)6、7年，我成就感還是很大的，因?yàn)橐廊辉诓粩嗤黄谱晕遥覀兊慕鉀Q方案和策略也在不斷升級(jí)。就我個(gè)人而言，之前跨了這么多領(lǐng)域，現(xiàn)在在房產(chǎn)糾紛非訴業(yè)務(wù)上也做得差不多了，我們現(xiàn)在也想開(kāi)辟一些新的產(chǎn)品，繼續(xù)為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。

現(xiàn)在我還會(huì)時(shí)常想起一件事，稍微年輕一點(diǎn)的時(shí)候，我和我發(fā)小一起在家鄉(xiāng)三線城市被小偷偷了自行車(chē)，我跟著小偷追了幾條街，小偷最后進(jìn)了商場(chǎng)還掏出刀來(lái)，刀被我一腳踢飛。我就是這種性格的人吧，就是懷著一定要和破壞規(guī)則的人“打一場(chǎng)勝仗”的心態(tài)，走到了現(xiàn)在。

羅翔說(shuō)，我們?nèi)祟?lèi)不斷地在追求一個(gè)完美的圓，但是在現(xiàn)實(shí)中永遠(yuǎn)畫(huà)不出一個(gè)完美的圓，我們畫(huà)不出一個(gè)完美的圓不代表圓這個(gè)概念就不存在，因?yàn)樗俏覀兦斑M(jìn)的方向。就和正義一樣，我們看不到正義并不代表這個(gè)概念不存在，它依然是我們前進(jìn)的方向。“我們所有法律人為什么要追求公平正義，因?yàn)檎x是客觀存在的，它不斷挑動(dòng)著我們的心弦，讓我們雖不能至，心向往之，這就叫做正義。”讓法律落在真正的正義上，需要社會(huì)各界力量一起努力。而這也是我們的理想。

作者

陳雨鶩

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延期交房、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、虛假宣傳……膠州一開(kāi)發(fā)商被業(yè)主告上法庭！|約定|法院|解釋|交樓|商品房|產(chǎn)權(quán)房_網(wǎng)易訂閱

下一步，膠州市將密切關(guān)注事態(tài)進(jìn)展，督促雙方執(zhí)行法院判決。如您對(duì)交付問(wèn)題還有疑問(wèn)，可與膠州市住房服務(wù)保障中心聯(lián)系，聯(lián)系電話：82232896。

效果圖：

實(shí)際：

（業(yè)主提供的視頻截圖）

另外，房屋內(nèi)沒(méi)通水電氣，小區(qū)車(chē)庫(kù)存在滲水現(xiàn)象，墻面有鼓包，這些都讓業(yè)主質(zhì)疑樓盤(pán)的質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，驗(yàn)收是否合格。

金墨華府還存在虛假宣傳問(wèn)題。據(jù)業(yè)主反映，原先沙盤(pán)上有三條規(guī)劃路，現(xiàn)場(chǎng)查看之后卻發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有；規(guī)劃中小區(qū)綠化為31%，而通過(guò)實(shí)地走訪查看，目前小區(qū)基本沒(méi)有綠化；小區(qū)出入門(mén)設(shè)計(jì)原本是人車(chē)分流，現(xiàn)在也沒(méi)有做到。

（業(yè)主提供的視頻截圖）

在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商期間，有業(yè)主找到了開(kāi)發(fā)商公示的文件，然而文件中只有合同約定的使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)，

缺失房屋測(cè)繪報(bào)告和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件。

目前，業(yè)主已將開(kāi)發(fā)商起訴，后續(xù)進(jìn)展，我們將關(guān)注！

來(lái)源：瞰膠州版權(quán)歸原作者所有，如有侵權(quán)請(qǐng)立即與我們聯(lián)系，我們將及時(shí)處理

一房二賣(mài)

一房二賣(mài)，又被比喻為“一女二嫁”，是指出賣(mài)人就同一房屋訂立兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，出售給兩個(gè)買(mǎi)受人的行為。

律師表示，一女不能同時(shí)嫁二夫，兩個(gè)人也不可能同時(shí)取得一套房產(chǎn)，顯然，兩份合同中只有一份能夠履行，另外的買(mǎi)受人就只能望樓興嘆，然后再找出賣(mài)人算賬去了。

根據(jù)法律規(guī)定，在兩個(gè)購(gòu)房者之中，如果房產(chǎn)已登記過(guò)戶到其中一個(gè)購(gòu)房者名下的，則由該購(gòu)房人取得房產(chǎn)。

對(duì)于無(wú)法取得房屋的購(gòu)房者該怎么辦呢？據(jù)介紹，根據(jù)法律規(guī)定，可以要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。如果購(gòu)買(mǎi)的是商品房，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，此時(shí)購(gòu)房人可以解除購(gòu)房合同，要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。也就是“雙倍索賠”。

那么，如何預(yù)防出賣(mài)人一房二賣(mài)呢？律師建議，最好的辦法是在最短的時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記或者房屋預(yù)售登記手續(xù)。

虛假宣傳

對(duì)于房產(chǎn)交易中的虛假宣傳問(wèn)題，一直是消費(fèi)者最頭疼的，小區(qū)交樓后，配套設(shè)施不在商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，市民感覺(jué)上當(dāng)受騙，這該怎么辦？

律師認(rèn)為，對(duì)于這一類(lèi)的虛假宣傳，重要的就是固定證據(jù)后向法院提起訴訟要求退房或者變更房?jī)r(jià)。

“現(xiàn)在碰到最多的情況是很多當(dāng)事人找到律師說(shuō)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾小區(qū)里建會(huì)所、做綠化，現(xiàn)在違約了，要起訴。再一問(wèn)業(yè)主手上有什么證據(jù)？很多當(dāng)事人都拿不出證據(jù)來(lái)。”

打官司就是打證據(jù)，如果拿不出證據(jù)，這場(chǎng)官司肯定無(wú)法打贏了。

遲延交樓

遲延交樓是購(gòu)房中買(mǎi)受人最擔(dān)心的情況之一。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第十七條第三款：逾期交付使用房屋的，沒(méi)有約定逾期交樓違約金的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

《解釋》第十五條規(guī)定：出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，可以要求解除合同的，但當(dāng)事人另有約定的除外。

“也就是法律賦予了購(gòu)房人催告權(quán)和解除權(quán)。”如果開(kāi)發(fā)商逾期交樓，可以催告其三個(gè)月內(nèi)交付，超過(guò)三個(gè)月的，可以行使解除權(quán)，解除合同，退回房款。因此，對(duì)于逾期交樓的問(wèn)題，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)主張權(quán)利，必要時(shí)向法院提起訴訟。

遲延辦證

與遲延交樓一樣，遲延辦證也是購(gòu)買(mǎi)商品房中常見(jiàn)的糾紛，房屋使用、受益、處分都需要房產(chǎn)證，遲遲拿不到房產(chǎn)證，對(duì)戶口、入學(xué)等等影響很大。

《解釋》規(guī)定，明確由于出賣(mài)人的原因，未在合同約定的期限，或者沒(méi)有約定，期房在房屋交付后90天，現(xiàn)房在合同簽訂后90天內(nèi)未辦理房產(chǎn)證的，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。同時(shí)第十九條規(guī)定超過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或上述期限一年的，仍無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同和要求賠償損失。

“當(dāng)然，現(xiàn)在實(shí)踐中，如果因房產(chǎn)證辦不下來(lái)，學(xué)校一般也會(huì)同意家長(zhǎng)拿購(gòu)房合同和房地產(chǎn)交易中心出具的預(yù)購(gòu)登記證明等，辦理入學(xué)手續(xù)，但我建議大家最好事先把這些情況問(wèn)清楚了，否則的話影響孩子入學(xué)很成問(wèn)題。”。

質(zhì)量問(wèn)題

律師坦承，對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題，說(shuō)起來(lái)很復(fù)雜，出現(xiàn)問(wèn)題也比較難解決。

相關(guān)法律規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

“但是，這里法律規(guī)定的嚴(yán)重影響正常居住使用，彈性就特別大。”律師建議，在現(xiàn)實(shí)層面將，建議大家收樓的時(shí)候一定要仔細(xì)，有問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)馬上提出來(lái)，輕易不要在《入住通知書(shū)》上簽字，必要時(shí)立即向開(kāi)發(fā)商發(fā)書(shū)面的通知。

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一審判決被二審?fù)品蛘甙l(fā)回重審對(duì)一審法院和一審法官等意味著什么？-知乎

看的人挺多，那我就再更新一個(gè)。

啊，有一次被告上訴，移送案卷后，中院給我把卷子扔回來(lái)了，說(shuō)是什么上訴狀沒(méi)有手印，簽名與答辯狀不符，真實(shí)性有重大瑕疵，要求我們通知當(dāng)事人更換上訴狀——注意哦，這些都是口頭的通知，沒(méi)有書(shū)面文件。

辦公室給我把卷拿回來(lái)的時(shí)候我就斯巴達(dá)了。

當(dāng)時(shí)那個(gè)被告律師把上訴狀交給我的時(shí)候，是我看著他簽的字，我讓人家摁個(gè)手印，人家說(shuō)你們沒(méi)有權(quán)利要求我摁手印，我簽字就行。

我說(shuō)對(duì)對(duì)你說(shuō)的對(duì)，我只是建議一下。

然后他中院把卷子扔回來(lái)之后，這是算上訴還是算不上訴？

如果算上訴，人家一直不來(lái)按這個(gè)手印，那這個(gè)案子的審判是不是就無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，判決書(shū)無(wú)法生效？一語(yǔ)成讖，最后這個(gè)被告律師直接拖了半年，才把新的上訴狀拿過(guò)來(lái)。我如果是被告律師，我也這么干。

白撿判決書(shū)不生效的美事兒，便宜不占王八蛋么不是。

如果不算上訴，那你中院倒是給我出個(gè)東西呀？口頭通知算什么東西？最后的責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

我該怎么跟對(duì)方當(dāng)事人說(shuō)這個(gè)事？

我能告訴人家，如果不更換上訴狀就算沒(méi)上訴嗎？人家交了上訴狀，還當(dāng)著我面簽的字，預(yù)交上訴費(fèi)通知書(shū)也給人家開(kāi)出去了，上訴費(fèi)票據(jù)也給我交過(guò)來(lái)了，我憑什么說(shuō)人家沒(méi)上訴？

我可不敢說(shuō)這個(gè)話，最后實(shí)在沒(méi)辦法，院長(zhǎng)出面，威脅被告律師，再不重新遞交上訴狀按撤回上訴處理，被告律師答應(yīng)后，姍姍來(lái)遲，又拖了一個(gè)禮拜，才把上訴狀交過(guò)來(lái)。

歸根到底，你中院憑什么看一眼，也不出具任何書(shū)面文件，就說(shuō)人家這個(gè)簽名有問(wèn)題？

上訴狀有沒(méi)有問(wèn)題？你開(kāi)庭的時(shí)候不能核實(shí)嗎？甚至你不能電話找當(dāng)事人核實(shí)嗎？你給我基層院扔回來(lái)，我基層院該怎么辦？

就算摁了手印，你又怎么知道手印是真的？

得虧這家原告比較通情達(dá)理，要不然我又得喜提信訪案件一枚。

以下是原答案。

沒(méi)有什么影響，不影響績(jī)效也不影響考核。

因?yàn)槎徑?jīng)常亂來(lái)。二審法官最大的追求，是自己『出淤泥而不染』。

我手里，平均一年一個(gè)，發(fā)改的案子純粹就是胡說(shuō)八道。

為降低閱讀難度，我就挑一個(gè)誰(shuí)都能看懂的例子說(shuō)說(shuō)。

去年就有個(gè)案子，當(dāng)事人請(qǐng)求兩項(xiàng)，同一處房產(chǎn)，先賣(mài)后租，要求一并處理買(mǎi)賣(mài)和出租的問(wèn)題。

我的判決是一并處理了。中院以出租和買(mǎi)賣(mài)案由不同為由，撤銷(xiāo)了我房屋買(mǎi)賣(mài)的一項(xiàng)判決，要求當(dāng)事人另案起訴買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題

——注意哦，各位，只撤銷(xiāo)了我的判決，但是針對(duì)當(dāng)事人的此項(xiàng)訴求，中院既沒(méi)有改判也沒(méi)有發(fā)回。

而且我告訴你這樣的案子我手里不止一個(gè)。這個(gè)只是撤銷(xiāo)了判決的其中一項(xiàng)，我還有一個(gè)案子把我整個(gè)判決都撤銷(xiāo)了，但是既不發(fā)回重審，也不改判，甚至都沒(méi)有要求當(dāng)事人另案起訴。就把我判決撤銷(xiāo)了，然后就沒(méi)有然后了，我就問(wèn)你中院這操作騷不騷？

中院為什么要搞這種騷操作呢？是因?yàn)槟莻€(gè)案子鑒定報(bào)告出了問(wèn)題，而鑒定機(jī)構(gòu)是中院委托的。如果要發(fā)回就要重新鑒定，中院不想擔(dān)這個(gè)責(zé)任，而拿著那個(gè)有問(wèn)題的鑒定報(bào)告也沒(méi)法判決。所以他們既不發(fā)回也不改判，只是撤銷(xiāo)。

書(shū)接前文，我對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的判決是適用法律有問(wèn)題還是認(rèn)定事實(shí)有問(wèn)題？你憑什么撤銷(xiāo)？我適用法律有問(wèn)題或者認(rèn)定事實(shí)有問(wèn)題，我都可以認(rèn)，你都可以改。案由不同算什么法定事由？法院要定紛止?fàn)帲隳兀孔尲m紛再起，把皮球踢回來(lái)？！沒(méi)那水平，連人判決書(shū)都看不明白，就別擱那占茅坑。

先不說(shuō)案由不同我當(dāng)然可以合并審理，問(wèn)題是你撤銷(xiāo)了我房屋買(mǎi)賣(mài)的判決，基層院還怎么判這個(gè)買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題？

我還能堅(jiān)持我的判決嗎？當(dāng)事人天天嚷嚷著中院撤銷(xiāo)了我的判決，我判錯(cuò)了——你別管什么原因，總之是基層院判錯(cuò)了。畢竟我們基層院跟中院比，算個(gè)什么東西（當(dāng)事人語(yǔ)）？

經(jīng)常喝了大酒就來(lái)我們法院借題發(fā)揮罵人（誰(shuí)讓你中院的撤銷(xiāo)原判給了人家武器呢），你不接待還沒(méi)辦法——因?yàn)槟愕米屓思襾?lái)辦手續(xù)，是你請(qǐng)人家來(lái)的。

后來(lái)喜提信訪案件一枚。我心里親切問(wèn)候中院審判員一百遍：你除了會(huì)踢皮球，無(wú)事生非，你還會(huì)干什么？

中院的攪屎棍，他媽一切因你踢皮球推脫責(zé)任而起，你拍拍屁股沒(méi)事兒了，信訪也跟你沒(méi)關(guān)系，tmd全都找到老子頭上來(lái)了。

發(fā)改是用來(lái)監(jiān)督基層院的，沒(méi)問(wèn)題。基層院當(dāng)然需要監(jiān)督。

那么我想問(wèn)一下，如果發(fā)改錯(cuò)了，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督發(fā)改？中院就不需要監(jiān)督嗎？

你別說(shuō)再審哈，首先就沒(méi)有針對(duì)發(fā)回的再審。再者就算改錯(cuò)了，也是當(dāng)事人去申請(qǐng)?jiān)賹彛覀兓鶎臃ㄔ簾o(wú)權(quán)啟動(dòng)對(duì)上級(jí)法院的再審。而且當(dāng)事人對(duì)終審判決，很少去申請(qǐng)?jiān)賹彙呐屡绣e(cuò)了。因?yàn)榻K審判決這四個(gè)字對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，分量太重了。

因?yàn)殄e(cuò)誤的發(fā)改來(lái)扣我的績(jī)效，憑什么？而且，程序上，我還沒(méi)有申訴的機(jī)會(huì)？

中院你是不是想嘗嘗大逼兜子摔臉是什么滋味？

你敢影響老子績(jī)效，老子坐著車(chē)立馬去省高院告死你們——當(dāng)事人不懂，是當(dāng)事人不懂。當(dāng)事人不懂，不代表我不懂。你不跟老子講道理，你也別怪老子不跟你講道理。

不過(guò)中院有一點(diǎn)還是聰明的，那就是他們沒(méi)把我逼到這一步。

購(gòu)房合同違約金太低，開(kāi)發(fā)商延期交房。我們業(yè)主一審以上，每平方米賠償15元，開(kāi)發(fā)商拒絕接受上述二審。在-找法網(wǎng)

購(gòu)房合同違約金太低，開(kāi)發(fā)商延期交房。我們業(yè)主一審以上，每平方米賠償15元，開(kāi)發(fā)商拒絕接受上述二審。在這種情況下，我想自己回答，如何寫(xiě)回復(fù)

更新時(shí)間：2023-03-1108:46:30

問(wèn)題描述：

購(gòu)房

合同

違約金

太低，開(kāi)發(fā)商延期交房。我們業(yè)主一審以上，每平方米賠償15元，開(kāi)發(fā)商拒絕接受上述二審。在這種情況下，我想自己回答，如何寫(xiě)回復(fù)

提示：相似問(wèn)題，細(xì)節(jié)、證據(jù)不同，答案也會(huì)不同，建議咨詢律師，3~15分鐘獲得解答！

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