重磅！高院明確：開發(fā)商逾期交房，賠付違約金過低，法院不支持|商品房買賣合同|購房合同_網(wǎng)易訂閱

本文導(dǎo)讀

：在實(shí)際生活中，很多人買房子都會(huì)經(jīng)歷一波三折。購房者最擔(dān)心的一種情況莫過于買的新房逾期交付——對(duì)于租房者來說，逾期不交房會(huì)增大經(jīng)濟(jì)壓力；對(duì)于結(jié)婚的朋友而言，新房不能如期交付甚至?xí)绊懟槠凇?/p>

雖然在購房合同中，開發(fā)商和購房者都會(huì)約定逾期交付后違約金的賠償問題，但是多數(shù)情況下賠償金數(shù)額往往不足以彌補(bǔ)購房者的實(shí)際損失，并且還會(huì)存在約定賠付的違約金過低的問題。

那么，當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)商逾期交房，約定賠付的違約金過低時(shí)，業(yè)主能否向法院主張?zhí)岣吣兀?/p>

本文將結(jié)合相關(guān)判例，為大家進(jìn)行解讀——

一、目前實(shí)踐中的情況

總的來說，對(duì)于開發(fā)商延期交房的違約金計(jì)算問題：

當(dāng)事人可以約定違約方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償數(shù)額的計(jì)算方式；

對(duì)于無約定或約定不明的情況，可以參照有關(guān)部門公布的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定:商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

因此，當(dāng)出現(xiàn)約定賠付的違約金過低的情況時(shí)，業(yè)主同樣可以參照上述標(biāo)準(zhǔn)，向法院主張調(diào)整違約金數(shù)額。同時(shí)從目前司法實(shí)踐來看，也有部分地方法院也會(huì)參照銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算違約金數(shù)額。

【相關(guān)案例】

位于昆山市花橋鎮(zhèn)的富隆花園小區(qū)，由昆山特富隆房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。合同約定2015年11月31日之前交付，逾期交房的按照購房款每日萬分之0.5（相當(dāng)于年利率1.8%）支付違約金。

但是，特富隆公司因?yàn)橘Y金和開發(fā)進(jìn)度原因，長時(shí)間逾期交房，直到2017年1月才開始交房，逾期時(shí)間長達(dá)一年多。在交房過程中，開放商以天氣原因、停電原因要求減免逾期天數(shù)，違約金標(biāo)準(zhǔn)也只是按照合同約定的萬分之0.5來支付。如果按照開放商的標(biāo)準(zhǔn)，很多業(yè)主只能拿到不到1萬元的賠償，遠(yuǎn)不能抵消業(yè)主的損失。業(yè)主集體向開放商提起訴訟。

蘇州中院經(jīng)審理認(rèn)為，購房合同簽訂后，業(yè)主支付了購房款，開發(fā)商沒有如期交付房屋，應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約金。且原合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過低，調(diào)整為按照銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算（年利率4.35%，相當(dāng)于原違約金增加了1.5倍）。

通過上述案例我們可以看到，在實(shí)際案件審理過程中，如果根據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商確實(shí)延期交付的，自然要承擔(dān)違約金，而且在購房合同中約定的違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)過低的，法院會(huì)支持業(yè)主的正當(dāng)訴求，提高賠償標(biāo)準(zhǔn)，彌補(bǔ)損失。

二、江西高院印發(fā)《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》

我國并不是判例法國家，對(duì)于此類情況（違約金過低），雖然業(yè)主可以主張調(diào)整，但是在現(xiàn)行法律中其實(shí)沒有具體的規(guī)定條文對(duì)賠償?shù)臄?shù)額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束。

但是，近日江西高院印發(fā)《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》，對(duì)此類開發(fā)商逾期交房且違約金過低的情況進(jìn)行了規(guī)定，明確了：

按購房款固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可視為無效格式條款；逾期交房違約金按照銀行逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數(shù)額或損失賠償計(jì)算方法的規(guī)定處理。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

——為人民法院在審理此類案件時(shí)提供了參考和依據(jù)。

除了逾期交房違約金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，同時(shí)該文件還規(guī)定了：商品房交付條件標(biāo)準(zhǔn)、交付與接收的認(rèn)定和舉證責(zé)任、逾期辦證的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、逾期辦證違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)等諸多涉及房屋交付的方面的細(xì)則。

總的來說，此文件的出臺(tái)，最大限度地保障了購房者的權(quán)利，也可以有力地敦促開發(fā)商秉承“契約精神”，按時(shí)如期交房。

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最新：逾期交房、辦證違約怎么辦？高院發(fā)布9條審判指引_騰訊新聞

為妥善處理開發(fā)商

逾期交房

逾期辦證違約

責(zé)任糾紛案件

統(tǒng)一全省法院審理此類案件的

法律適用標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度

提高審判質(zhì)量

根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判經(jīng)驗(yàn)和我省實(shí)際情況，制定本指引。

一

【適用案件范圍】

本指引所指的開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛是指自然人因購買商品房與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同或銷售合同后，開發(fā)商未能在合同約定的時(shí)間向購房人交付房屋、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)的購房人起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付房屋和逾期辦證違約責(zé)任的糾紛。

法人和非法人組織與開發(fā)商之間因購買商品房逾期交房、辦證發(fā)生的糾紛可以參考本指引處理。

二

【商品房交付條件】

開發(fā)商向購房人交付的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格并已完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記。合同約定的交付條件高于該標(biāo)準(zhǔn)的,以合同約定為準(zhǔn)；合同約定的交付條件低于該標(biāo)準(zhǔn)的,按該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。

三

【商品房交付與接收】

開發(fā)商交付的房屋未完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的，購房人有權(quán)拒絕接收。開發(fā)商以購房人已接收房屋為由主張不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但購房人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚未取得竣工驗(yàn)收備案登記的事實(shí)且同意接收房屋的除外。對(duì)購房人是否明知或應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)的舉證責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。

開發(fā)商在交付房屋時(shí)未依照合同約定向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，購房人有權(quán)拒絕接收。購房人接收房屋后又以開發(fā)商未能依約提供上述文件為由，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。

開發(fā)商通知購房人接收房屋，購房人有證據(jù)證明房屋有明顯質(zhì)量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致遲延交付的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

四

【逾期交房違約金的調(diào)整】

合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購房款或房屋總價(jià)款的萬分之一至萬分之三（均含本數(shù)）范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張約定過高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬分之一或高于萬分之三的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬分之一至萬分之三的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數(shù)額或損失賠償計(jì)算方法的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期交房違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

五

【逾期辦證的認(rèn)定】

開發(fā)商在合同約定期限內(nèi)未向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記所需的全部資料的，購房人請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

因辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記需要購房人配合提供相關(guān)資料，購房人拒絕提供或逾期提供導(dǎo)致開發(fā)商遲延向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送的，購房人請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，不予支持。

六

【逾期辦證違約金的調(diào)整】

開發(fā)商交房和辦證均構(gòu)成逾期時(shí)，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應(yīng)予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購房款或房屋總價(jià)款萬分之零點(diǎn)五至萬分之一點(diǎn)五（均含本數(shù)）范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張約定過高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬分之零點(diǎn)五或高于萬分之一點(diǎn)五的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬分之零點(diǎn)五至萬分之一點(diǎn)五的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期辦證違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

七

【開發(fā)商免責(zé)情形】

開發(fā)商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責(zé)任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因?yàn)?zāi)害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證；

（二）因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規(guī)及政策變化造成開發(fā)商逾期交房或辦證；

（三）因執(zhí)行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發(fā)商原因造成的除外；

（四）因不能預(yù)見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導(dǎo)致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責(zé)情形。

開發(fā)商因上述免責(zé)情形不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發(fā)商承擔(dān)未及時(shí)通知而造成的擴(kuò)大損失的，應(yīng)予支持。

開發(fā)商提出逾期交房或辦證免責(zé)抗辯的，應(yīng)當(dāng)就存在法定或約定的免責(zé)事由，且該免責(zé)事由與違約行為之間存在因果關(guān)系及原因力大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

八

【訴訟時(shí)效】

購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應(yīng)當(dāng)自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。購房人舉證證明存在向開發(fā)商提出過交房或辦證請(qǐng)求等訴訟時(shí)效中斷情形的，違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。

開發(fā)商未在一審法庭辯論終結(jié)前提出時(shí)效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時(shí)效抗辯的，不予支持。

九

【適用效力】

本審判指引供全省各級(jí)法院在審理開發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任糾紛時(shí)參考適用。

法律、司法解釋對(duì)本審判指引涉及的相關(guān)問題有新規(guī)定的，按照新規(guī)定處理。

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新規(guī)！高院發(fā)布：“逾期交房、辦證違約”9條審判指引（2020）_購房人

原標(biāo)題：新規(guī)！高院發(fā)布：“逾期交房、辦證違約”9條審判指引（2020）

來源|江西高院

為妥善處理開發(fā)商

逾期交房

逾期辦證違約

責(zé)任糾紛案件

統(tǒng)一全省法院審理此類案件的

法律適用標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度

提高審判質(zhì)量

根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判經(jīng)驗(yàn)和我省實(shí)際情況，制定本指引。

一【適用案件范圍】

本指引所指的開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛是指自然人因購買商品房與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同或銷售合同后，開發(fā)商未能在合同約定的時(shí)間向購房人交付房屋、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)的購房人起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付房屋和逾期辦證違約責(zé)任的糾紛。

法人和非法人組織與開發(fā)商之間因購買商品房逾期交房、辦證發(fā)生的糾紛可以參考本指引處理。

二【商品房交付條件】

開發(fā)商向購房人交付的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格并已完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記。合同約定的交付條件高于該標(biāo)準(zhǔn)的,以合同約定為準(zhǔn);合同約定的交付條件低于該標(biāo)準(zhǔn)的,按該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。

三【商品房交付與接收】

開發(fā)商交付的房屋未完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的，購房人有權(quán)拒絕接收。開發(fā)商以購房人已接收房屋為由主張不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但購房人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚未取得竣工驗(yàn)收備案登記的事實(shí)且同意接收房屋的除外。對(duì)購房人是否明知或應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)的舉證責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。

開發(fā)商在交付房屋時(shí)未依照合同約定向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，購房人有權(quán)拒絕接收。購房人接收房屋后又以開發(fā)商未能依約提供上述文件為由，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。

開發(fā)商通知購房人接收房屋，購房人有證據(jù)證明房屋有明顯質(zhì)量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致遲延交付的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

四【逾期交房違約金的調(diào)整】

合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購房款或房屋總價(jià)款的萬分之一至萬分之三(均含本數(shù))范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張約定過高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬分之一或高于萬分之三的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬分之一至萬分之三的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數(shù)額或損失賠償計(jì)算方法的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期交房違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

五【逾期辦證的認(rèn)定】

開發(fā)商在合同約定期限內(nèi)未向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記所需的全部資料的，購房人請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

因辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記需要購房人配合提供相關(guān)資料，購房人拒絕提供或逾期提供導(dǎo)致開發(fā)商遲延向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送的，購房人請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，不予支持。

六【逾期辦證違約金的調(diào)整】

開發(fā)商交房和辦證均構(gòu)成逾期時(shí)，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應(yīng)予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購房款或房屋總價(jià)款萬分之零點(diǎn)五至萬分之一點(diǎn)五(均含本數(shù))范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張約定過高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。

購房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬分之零點(diǎn)五或高于萬分之一點(diǎn)五的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，

酌情調(diào)整到日萬分之零點(diǎn)五至萬分之一點(diǎn)五的范圍內(nèi)

。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。

按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期辦證違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

七【開發(fā)商免責(zé)情形】

開發(fā)商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責(zé)任的，存在下列情形的，可予以支持：

(一)因?yàn)?zāi)害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證;

(二)因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規(guī)及政策變化造成開發(fā)商逾期交房或辦證;

(三)因執(zhí)行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發(fā)商原因造成的除外;

(四)因不能預(yù)見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導(dǎo)致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責(zé)情形。

開發(fā)商因上述免責(zé)情形不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發(fā)商承擔(dān)未及時(shí)通知而造成的擴(kuò)大損失的，應(yīng)予支持。

開發(fā)商提出逾期交房或辦證免責(zé)抗辯的，應(yīng)當(dāng)就存在法定或約定的免責(zé)事由，且該免責(zé)事由與違約行為之間存在因果關(guān)系及原因力大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

八【訴訟時(shí)效】

購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應(yīng)當(dāng)自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。購房人舉證證明存在向開發(fā)商提出過交房或辦證請(qǐng)求等訴訟時(shí)效中斷情形的，違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。

開發(fā)商未在一審法庭辯論終結(jié)前提出時(shí)效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時(shí)效抗辯的，不予支持。

九【適用效力】

本審判指引供全省各級(jí)法院在審理開發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任糾紛時(shí)參考適用。

法律、司法解釋對(duì)本審判指引涉及的相關(guān)問題有新規(guī)定的，按照新規(guī)定處理。

所以法秩序統(tǒng)一的原理要注意運(yùn)用，注意法律之間的協(xié)調(diào)。

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最高法關(guān)于逾期交房違約金的判例_民法典-法律快車

最高法關(guān)于逾期交房違約金的判例

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更新時(shí)間：

2021-11-23

13:35:48

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導(dǎo)讀：

當(dāng)我們簽訂房屋買賣合同之后，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定的內(nèi)容，在規(guī)定期限內(nèi)交房。那么，最高法關(guān)于逾期交房違約金的判例是怎樣的？為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識(shí)，法律快車小編整理了相關(guān)的內(nèi)容，我們一起來了解一下吧。

　　一、最高法關(guān)于逾期交房違約金的判例

　　商品房買賣合同簽訂生效后，合同雙方都應(yīng)該按照合同條款約定的內(nèi)容，享受權(quán)利并按約定履行相應(yīng)的義務(wù)。如果合同一方當(dāng)事人明顯違反了合同的約定條款，合同另一方的當(dāng)事人是有權(quán)要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任的體現(xiàn)途徑一般情況都是支付相對(duì)應(yīng)數(shù)額的違約金。在實(shí)際情況中，也有約定金錢以外的其他違約賠償途徑，比如用物品、用權(quán)利、用行為。商品房買賣中的合同違約情況，違約金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照如下規(guī)定執(zhí)行：

　　（一）合同當(dāng)事人以約定的違約金低于所造成的損失為理由而請(qǐng)求法院予以增加賠償?shù)模瑧?yīng)該按照由于違約造成的實(shí)際損失量化確定賠償金額。

　　（二）合同當(dāng)事人以約定的違約金過高，高于所造成的損失為由而請(qǐng)求法院予以減少賠償?shù)模瑧?yīng)該按照由于為悅己造成的實(shí)際損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)量化確定賠償金額。

　　（三）商品房買賣合同中，如果沒有約定這個(gè)違約金的具體的一個(gè)數(shù)額是多少，或者說是沒有約定損失的賠償金數(shù)額的一個(gè)計(jì)算的方式。

　　（四）由于開發(fā)商的原因，房產(chǎn)買受人，就是購房者在如下期限滿了之后還是未能取得房屋權(quán)屬證書的，不動(dòng)產(chǎn)證。除了合同雙方有特別的約定外，開發(fā)商作為出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同違約責(zé)任，不能支付違約金。

　　二、延期交房支付,違約金怎么賠

　　根據(jù)我國相關(guān)的法律法規(guī)，買賣合同中的標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)轉(zhuǎn)移，而房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以房產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。因此，如果合同中對(duì)交房的履行標(biāo)準(zhǔn)沒有約定或者約定不明，就應(yīng)以房屋所有權(quán)證取得的時(shí)間為交房時(shí)間。因此雖然已經(jīng)將房屋建造完畢并通過竣工驗(yàn)收，但沒有在約定期限之內(nèi)辦好房產(chǎn)權(quán)證，構(gòu)成延期的，應(yīng)該按照合同約定支付違約金。

　　（一）延期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以請(qǐng)求開發(fā)商按延期天數(shù)承擔(dān)違約金賠償。

　　（二）開發(fā)商延期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因?yàn)椴豢煽沽蚝贤s定的免責(zé)理由，但屬于購房者能夠承受的范圍，例如開發(fā)商資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致停工了一段時(shí)間現(xiàn)已恢復(fù)等，購房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔(dān)違約金賠償。

　　（三）開發(fā)商延期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，也不給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同的，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償自己的損失。

　　三、違約金怎么算

　　違約金的計(jì)算往往依據(jù)雙方所簽署的協(xié)議之約定，當(dāng)違約方拒絕承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，法院可以根據(jù)生效裁判文書所確定的違約金計(jì)算方法予以執(zhí)行。

　　通常，雙方可以明確約定違約金的具體數(shù)額，也可以約定一定的比例；有一種情況，往往給當(dāng)事人雙方甚至法院帶來困難，即，當(dāng)違約金按照逾期期限來計(jì)算時(shí)，其起止期限難以確定，比如，雙方約定逾期付款時(shí)，付款方向收款方支付違約金每日30元，違約金總額等于30乘以遲延天數(shù)，顯然，遲延天數(shù)的確定成為問題的關(guān)鍵。本文將分情況討論該問題。

　　以上就是法律快車小編為您詳細(xì)介紹關(guān)于最高法關(guān)于逾期交房違約金的判例的相關(guān)知識(shí)，如果合同一方當(dāng)事人明顯違反了合同的約定條款，合同另一方的當(dāng)事人是有權(quán)要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。如果您還有其他的法律問題，歡迎咨詢法律快車，我們會(huì)有專業(yè)的律師為您解答疑惑。

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重磅！法院明確:“開發(fā)商逾期交房、逾期辦證違約金約定低于日0.5?(年1.8%),視為無效格式條款…_澎湃號(hào)·政務(wù)_澎湃新聞-ThePaper

一直以來，開發(fā)商與購房者簽訂的房屋買賣合同都屬于格式條款合同，開發(fā)商為了降低“逾期交房、逾期辦證”違約風(fēng)險(xiǎn)，在合同中明確表示違約責(zé)任固定為幾千元或?qū)⑦`約金的比例調(diào)得極低。購房者主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，人民法院一般應(yīng)予支持，但是在違約金額上苦于“合同約定”難以支持購房者訴請(qǐng)，為了解決該問題，江西高院印發(fā)《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》明確“開發(fā)商逾期交房、逾期辦證違約金約定低于日0.5?（年1.8%）,視為無效格式條款，按銀行逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”！

正文：

江西省高級(jí)人民法院

開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引

為妥善處理開發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任糾紛案件，統(tǒng)一全省法院審理此類案件的法律適用標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度，提高審判質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判經(jīng)驗(yàn)和我省實(shí)際情況，制定本指引。

一【適用案件范圍】

本指引所指的開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛是指自然人因購買商品房與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同或銷售合同后，開發(fā)商未能在合同約定的時(shí)間向購房人交付房屋、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)的購房人起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付房屋和逾期辦證違約責(zé)任的糾紛。

法人和非法人組織與開發(fā)商之間因購買商品房逾期交房、辦證發(fā)生的糾紛可以參考本指引處理。

二【商品房交付條件】

開發(fā)商向購房人交付的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格并已完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記。合同約定的交付條件高于該標(biāo)準(zhǔn)的,以合同約定為準(zhǔn);合同約定的交付條件低于該標(biāo)準(zhǔn)的,按該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。

三【商品房交付與接收】

開發(fā)商交付的房屋未完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的，購房人有權(quán)拒絕接收。開發(fā)商以購房人已接收房屋為由主張不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但購房人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚未取得竣工驗(yàn)收備案登記的事實(shí)且同意接收房屋的除外。對(duì)購房人是否明知或應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)的舉證責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。

開發(fā)商在交付房屋時(shí)未依照合同約定向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，購房人有權(quán)拒絕接收。購房人接收房屋后又以開發(fā)商未能依約提供上述文件為由，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。

開發(fā)商通知購房人接收房屋，購房人有證據(jù)證明房屋有明顯質(zhì)量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致遲延交付的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

四【逾期交房違約金的調(diào)整】

合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購房款或房屋總價(jià)款的萬分之一至萬分之三(均含本數(shù))范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張約定過高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬分之一或高于萬分之三的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬分之一至萬分之三的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數(shù)額或損失賠償計(jì)算方法的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期交房違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

五【逾期辦證的認(rèn)定】

開發(fā)商在合同約定期限內(nèi)未向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記所需的全部資料的，購房人請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

因辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記需要購房人配合提供相關(guān)資料，購房人拒絕提供或逾期提供導(dǎo)致開發(fā)商遲延向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送的，購房人請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，不予支持。

六【逾期辦證違約金的調(diào)整】

開發(fā)商交房和辦證均構(gòu)成逾期時(shí)，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應(yīng)予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購房款或房屋總價(jià)款萬分之零點(diǎn)五至萬分之一點(diǎn)五(均含本數(shù))范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張約定過高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬分之零點(diǎn)五或高于萬分之一點(diǎn)五的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬分之零點(diǎn)五至萬分之一點(diǎn)五的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期辦證違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

七【開發(fā)商免責(zé)情形】

開發(fā)商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責(zé)任的，存在下列情形的，可予以支持：

(一)因?yàn)?zāi)害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證;

(二)因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規(guī)及政策變化造成開發(fā)商逾期交房或辦證;

(三)因執(zhí)行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發(fā)商原因造成的除外;

(四)因不能預(yù)見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導(dǎo)致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責(zé)情形。

開發(fā)商因上述免責(zé)情形不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發(fā)商承擔(dān)未及時(shí)通知而造成的擴(kuò)大損失的，應(yīng)予支持。

開發(fā)商提出逾期交房或辦證免責(zé)抗辯的，應(yīng)當(dāng)就存在法定或約定的免責(zé)事由，且該免責(zé)事由與違約行為之間存在因果關(guān)系及原因力大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

八【訴訟時(shí)效】

購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應(yīng)當(dāng)自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。購房人舉證證明存在向開發(fā)商提出過交房或辦證請(qǐng)求等訴訟時(shí)效中斷情形的，違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。

開發(fā)商未在一審法庭辯論終結(jié)前提出時(shí)效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時(shí)效抗辯的，不予支持。

九【適用效力】

本審判指引供全省各級(jí)法院在審理開發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任糾紛時(shí)參考適用。

法律、司法解釋對(duì)本審判指引涉及的相關(guān)問題有新規(guī)定的，按照新規(guī)定處理。

所以法秩序統(tǒng)一的原理要注意運(yùn)用，注意法律之間的協(xié)調(diào)。

原標(biāo)題：《重磅！法院明確:“開發(fā)商逾期交房、逾期辦證違約金約定低于日0.5?(年1.8%),視為無效格式條款,按銀行逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算》

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逾期交房違約金調(diào)整的舉證責(zé)任及損失認(rèn)定-中國法院網(wǎng)

2013-09-1310:51:28

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來源：中國法院網(wǎng)重慶一中院頻道

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作者：譚振亞

　　開發(fā)商逾期交房后主張合同約定的違約金過高而請(qǐng)求法院予以降低的，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任。開發(fā)商主張按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　案情

　　2009年9月20日，李某勤與重慶市某康置業(yè)有限公司（以下簡稱某康公司）簽訂《商品房買賣合同》，約定由李某勤購買某康公司開發(fā)的“某康浩宇”小區(qū)房屋一套，面積為87.86平方米，房款為230501元。某康公司應(yīng)當(dāng)于2010年4月30日前交房，逾期交房的應(yīng)自合同約定的交付期限第二天起至實(shí)際交付之日止，按日向李某勤支付房款萬分之五的違約金。合同簽訂后，李某勤支付了房款。2011年12月27日，某康公司交房。因某康公司逾期交房，李某勤遂起訴請(qǐng)求某康公司按照合同約定支付違約金69726.6元。訴訟中，某康公司辯稱，因逾期交房給李某勤造成的損失應(yīng)當(dāng)按照同地段同類房屋的租金來認(rèn)定，雙方約定的違約金過高，應(yīng)當(dāng)予以降低，并申請(qǐng)對(duì)房屋在逾期交付期間的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)法院委托評(píng)估，評(píng)定案涉房屋在逾期交付期間的月租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米4元至8元。

　　裁判

　　重慶市璧山縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)合同約定，某康公司應(yīng)于2010年4月30日之前交房，但實(shí)際上卻于2011年12月27日交房，某康公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。訴訟中，某康公司認(rèn)為雙方約定的違約金過高并請(qǐng)求予以調(diào)整。在無證據(jù)證明逾期交房給李某勤造成具體損失的情況下，應(yīng)參照逾期交房期間同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為李某勤遭受損失的依據(jù)。根據(jù)評(píng)估意見，確定租金標(biāo)準(zhǔn)按每平方米8元計(jì)算，故逾期交房期間房屋的租金為13355元。而根據(jù)合同約定，某康公司應(yīng)當(dāng)支付的違約金為69726.6元，雙方合同約定的違約金確屬過高，應(yīng)當(dāng)予以酌情減少。法院遂判決某康公司應(yīng)當(dāng)向李某勤支付違約金13355元×130%＝17362元。

　　李某勤不服，提起上訴。

　　重慶市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，某康公司認(rèn)為約定的違約金過高，請(qǐng)求予以降低，應(yīng)當(dāng)由某康公司就雙方約定的違約金過分高于造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。一審法院按照某康公司的主張及舉證，依據(jù)同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整并無不當(dāng)。法院判決：駁回上訴，維持原判。

　　評(píng)析

　　1、違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配

　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人因違約金的過高或者過低而請(qǐng)求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問題，即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對(duì)方實(shí)際遭受的損失有多少，故應(yīng)當(dāng)由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當(dāng)由另一方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　筆者認(rèn)為，首先，“誰主張，誰舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實(shí)際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。其次，法律之所以賦予一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強(qiáng)加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項(xiàng)制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點(diǎn)實(shí)不足取。

　　在本案中，雙方將逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)約定為日萬分之五，某康公司認(rèn)為約定的違約金過高，便應(yīng)當(dāng)由某康公司對(duì)約定的違約金過分高于給李某勤造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。一審法院直接認(rèn)定在無證據(jù)證明逾期交房給李某勤造成具體損失金額的情況下，應(yīng)當(dāng)參照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失的依據(jù)，而并未指明應(yīng)當(dāng)由哪方對(duì)違約金是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整承擔(dān)舉證責(zé)任，存在不當(dāng)之處。對(duì)此，二審法院予以明確。

　　2、逾期交房給購房者造成損失的認(rèn)定

　　在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，由于違約金可以根據(jù)合同約定進(jìn)行確定，故開發(fā)商首先需要舉證證明的便是逾期交房所造成損失的大小。然而，購房者因逾期交房所遭受的損失可能會(huì)受到購房的用途、房價(jià)的跌漲、房屋所處位置給購房者帶來生活上的便利程度等等諸多因素的影響，故確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個(gè)客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

　　那么，究竟該如何認(rèn)定開發(fā)商逾期交房給購房者造成的損失呢？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，如果合同中對(duì)逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。從上述規(guī)定可以看出，最高人民法院在合同未對(duì)違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據(jù)。之所以如此規(guī)定，是由于同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)與購房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。因?yàn)樵谟馄诮环康那闆r下，購房者通過租用同地段同類型的房屋，亦可以實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同類型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房給其造成的損失。因此，如果開發(fā)商主張逾期交房給購房者造成的損失相當(dāng)于同地段同類房屋的租金，并請(qǐng)求將同地段同類房屋租金作為認(rèn)定購房者損失大小的依據(jù)，人民法院可以按照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。

　　但是亦應(yīng)當(dāng)注意，將同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失大小的依據(jù)，實(shí)系在逾期交房所產(chǎn)生的損失難以衡量的情況下，不得已而采取的一種方法。通過這種方法計(jì)算的損失與購房者實(shí)際遭受的損失并不完全等同，最多只能算是對(duì)損失的一種“推定”。在訴訟中，如果購房者可以舉示充分證據(jù)證明其損失的大小，或者可以舉示其他證據(jù)證明其除了租金損失外還存在其他損失，那么這種“推定”便不再具有合理性，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)購房者的實(shí)際損失來確定是否對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整，也即購房者對(duì)其損失的大小享有一種補(bǔ)證的權(quán)利。

　　在本案中，某康公司主張按照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整，并申請(qǐng)對(duì)房屋在逾期交付期間的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。一審法院對(duì)某康公司的意見予以采信，并通過比較發(fā)現(xiàn)，合同約定的違約金確實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋同期的租金標(biāo)準(zhǔn)，遂根據(jù)租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金進(jìn)行了調(diào)整。而李某勤并未舉示充分證據(jù)證明其實(shí)際損失大于根據(jù)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的損失，也未舉示充分證據(jù)證明除了租金損失外，其還存在其他損失。因此，一審法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整并無不當(dāng)，二審法院對(duì)一審判決予以維持。

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逾期辦證違約金以“約定交房日”計(jì)算？是以“實(shí)際收房日”計(jì)算？-知乎

文章導(dǎo)讀：逾期辦證違約金如何計(jì)算？是以“約定交房”計(jì)算？還是以“實(shí)際收房日”計(jì)算？

第一種、按“約定交房”日期計(jì)算違約金

1、法律對(duì)逾期交房違約金計(jì)算如何規(guī)定的？

據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

（1）合同有明確約定的，原則上按照合同約定履行；

（2合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

（3如果違約方認(rèn)為合同約定的違約金過高，需要提出抗辯，并且申請(qǐng)?jiān)u估。

2、開發(fā)商延期交房近2年

2016年4月1日，王某與ZXY公司簽訂購房合同，購買了位于北京某區(qū)的房子，王某在與開發(fā)商所簽訂的購房合同中約定，ZXY公司應(yīng)當(dāng)在2016年8月1日之前向王某交付房屋。可是開發(fā)商ZXY公司并沒有按照約定時(shí)間交付房屋，而是在2018年7月1日才向王某交付房屋（實(shí)際收房時(shí)間）。在2019年6月5日，王某獲得了房屋所有權(quán)證書。

3、開發(fā)商支付延期交房違約金之后，王某又提出逾期辦證的訴求。

京云房產(chǎn)律師了解到，合同約定在房屋交付之日起730日（自2018年8月2日至2019年6月4日）內(nèi)取得房屋所有權(quán)證。王某向法院提起訴訟，請(qǐng)求判決ZXY公司向其支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金約10萬元。以及逾期辦理樓棟權(quán)屬證明違約金約2萬元，共計(jì)約12萬元。法院一審支持王某的訴求，法院認(rèn)為“對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”。逾期辦證違約金的計(jì)算，應(yīng)該按照“約定交房”日期（2016年8月1日）開始計(jì)算。

第二種、開發(fā)商主張的按照從“實(shí)際收房日”開始計(jì)算逾期辦證違約金合理嗎？

1、各地法院的相關(guān)規(guī)定

（1）北京市高院規(guī)定：房屋買賣合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時(shí)效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿之次日起算；約定違約金為按日（月）計(jì)付的繼續(xù)性違約金的，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，當(dāng)事人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。

（2）廣東省高院規(guī)定：買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期辦證或者逾期交房違約金，違約金為固定金額的，從合同約定或者法定的履行期限屆滿之次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。按日或者按月等時(shí)間單位累計(jì)計(jì)算違約金的，按每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別計(jì)算訴訟時(shí)效期間。

（3）福建省高院規(guī)定：商品房買賣合同對(duì)逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時(shí)效從約定之次日起算；無約定的，一次性支付的違約金的訴訟時(shí)效從《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任之日起算;按日計(jì)付的違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)分別每一日單獨(dú)計(jì)算。

（4）貴州省高院規(guī)定：訴訟時(shí)效從合同約定或法定的辦證期限屆滿之日起算。如果期間存在時(shí)效中斷或中止情形的，應(yīng)當(dāng)適用中斷或中止的規(guī)定。

（5）海南省高院規(guī)定：合同對(duì)開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦證資料的時(shí)間有約定的，買房人請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時(shí)效自合同約定時(shí)間的次日開始計(jì)算；合同未約定時(shí)間的，訴訟時(shí)效自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日之次日開始起算。訴訟時(shí)效期間內(nèi)，購房人要求開發(fā)商報(bào)送辦證資料的，訴訟時(shí)效中斷。

（6）深圳市中院規(guī)定：延期辦證違約金的訴訟時(shí)效期間應(yīng)自商品房買賣合同約定的辦證期限屆滿之日開始起算，不應(yīng)自《房地產(chǎn)證》辦出之日開始起算。

（7）廣州市中院規(guī)定：逾期辦證，交樓交付公建配套設(shè)施等違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)如何適用？

約定一次性定額違約金的，自應(yīng)辦未辦之日起適用兩年的訴訟時(shí)效。約定按違約期間持續(xù)性計(jì)付違約金的，從主張或起訴之日往前倒推兩年計(jì)付。訴訟時(shí)效超過以后，買受人向出賣人發(fā)出要求承擔(dān)違約責(zé)任的信函，出賣人收到信函并回復(fù)要求解決糾紛，買受人后以協(xié)商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時(shí)效。買受人向有關(guān)政府主管部門反映、投訴或查詢等，相關(guān)部門回復(fù)明確責(zé)任在出賣人的，不宜適用訴訟時(shí)效。

（8）溫州市中院規(guī)定：買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)逾期辦證違約金的，適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從約定辦證期限屆滿時(shí)計(jì)算。

（9）成都市中院規(guī)定：逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效從何時(shí)起算？買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。

（10）廈門市中院規(guī)定：當(dāng)事人因逾期交房或逾期辦理權(quán)屬登記而提起違約之訴，相對(duì)方在一審?fù)忁q論結(jié)束前提出訴訟時(shí)效抗辯理由的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。期間有時(shí)效中斷或中止情形，適用中斷或中止的規(guī)定。

2、開發(fā)商ZXY公司的理由

開發(fā)商ZXY公司的理由是：與購房人簽約的合同版本，采用的是政府相關(guān)主管部門制定的統(tǒng)一示范文本合同（即《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本），確有必要就法院對(duì)該合同中關(guān)于延期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的起算點(diǎn)的理解提出異議。“商品房交付之日起”應(yīng)為“實(shí)際交房”之日。合同中約定王某可以自行辦理產(chǎn)權(quán)證或者委托開發(fā)商ZXY公司辦理產(chǎn)權(quán)證，在房屋實(shí)際交付后，王某才向開發(fā)商ZXY公司交納產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，雙方的委托代辦關(guān)系才形成。若將交付之日理解為約定交付之日，就會(huì)出現(xiàn)王某還沒有委托ZXY公司辦理產(chǎn)權(quán)證，該公司就要對(duì)委托事項(xiàng)承擔(dān)違約責(zé)任的情況。

3、開發(fā)商ZXY公司向法院提起上訴

法院經(jīng)過審理認(rèn)為，人民法院一審判決并無不當(dāng)，二審法院維持原判。

京云房產(chǎn)律師團(tuán)認(rèn)為：

在法律實(shí)踐中，一般以“實(shí)際交房”時(shí)間為起算點(diǎn)計(jì)算違約金。雙方的爭議焦點(diǎn)主要是應(yīng)該按照房屋的“實(shí)際交付時(shí)間”還是“約定交付時(shí)間”開始計(jì)算違約金。但是在以往的判決中，可以發(fā)現(xiàn)有些類似案件在審理過程中，認(rèn)為此類條款中所約定的“商品房交付之日”指的是“實(shí)際交付日”，而不是“約定交房日”。

本文作者：京云房產(chǎn)律師團(tuán)楚琳

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逾期交房的違約金如何計(jì)算？_騰訊新聞

在現(xiàn)實(shí)生活中，買受人與開發(fā)商訂立合同、支付款項(xiàng)后，而開發(fā)商卻遲遲不予交房的現(xiàn)象可謂屢見不鮮，那么這種情形下，買受人是否可以主張開發(fā)商支付違約金？如果可以，應(yīng)追究開發(fā)商支付多少違約金？

一、如何認(rèn)定開發(fā)商的交房責(zé)任？

1、相關(guān)的法律規(guī)定：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

第九條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

第十一條:“根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”

2、對(duì)交房的判定：

根據(jù)司法解釋規(guī)定，在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，“轉(zhuǎn)移占有”視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)劃分的標(biāo)志，同時(shí)在實(shí)踐中也是開發(fā)商開始承擔(dān)保修責(zé)任，購房者開始繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)。

目前的預(yù)售合同范本一般規(guī)定，開發(fā)商需在交房前的一定期限內(nèi)書面通知購房者，并由購房者預(yù)留送達(dá)地址，這一程序是為了保障購房者的知情權(quán)和準(zhǔn)備期限。因此，開發(fā)商按期交房，首先應(yīng)當(dāng)是以書面形式及合同約定的送達(dá)方式向購房者告知，若開發(fā)商未完整履行合同所約定的通知義務(wù)，如未以書面形式、未按購房者預(yù)留的地址或未在規(guī)定期限內(nèi)告知購房者，購房者可相應(yīng)延后或不收房，逾期責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

現(xiàn)實(shí)生活中有一種誤解，即把交鑰匙作為交房的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但是交鑰匙并不能算是正式交房。交鑰匙與交房區(qū)別表現(xiàn)在：交鑰匙是交房的一部分內(nèi)容，交鑰匙只是有進(jìn)入此房的其碼通行證。交房是房產(chǎn)歸屬權(quán)的問題，包括房產(chǎn)證和房權(quán)等。交鑰匙和交房是表面和本質(zhì)的區(qū)別。

3、開發(fā)商交房的判案規(guī)則：

（1）開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。

福建省龍巖市中級(jí)人民法院在（2015）巖民二終字第671號(hào)民事判決書中認(rèn)為：“商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時(shí)又約定開發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)按照不利于條款制訂人的解釋規(guī)則，作出不利于開發(fā)商的解釋，開發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)違約之責(zé)。”

(2)依據(jù)涉案合同約定的內(nèi)容，開發(fā)商向買受人發(fā)出交樓通知書是房地產(chǎn)公司的合同義務(wù)，如其遲延履行該義務(wù)則需承擔(dān)違約責(zé)任。

廣東省廣州市中級(jí)人民法院在(2019)粵01民終13921號(hào)民事判決書中認(rèn)為：“案件事實(shí)表明，城建公司分別于2015年10月30日和2015年12月16日向嚴(yán)惠裕發(fā)出過收房通知，但最終因城建公司填寫的收件人聯(lián)系電話與涉案《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》中載明的聯(lián)系電話不符，導(dǎo)致收房通知最終未能實(shí)際到達(dá)嚴(yán)惠裕。城建公司向嚴(yán)惠裕發(fā)出收房通知的這一行為，表明城建公司自身也認(rèn)可涉案房屋的接收需要由城建公司向嚴(yán)惠裕發(fā)出收房通知。在正常的商品房交易過程中，商品房交付需由開發(fā)商向購房人發(fā)出收房通知，已是慣例。因此，本案一審法院認(rèn)定城建公司因自身過錯(cuò)行為未能履行收房通知義務(wù)，導(dǎo)致涉案房屋遲延交付，判決城建公司向嚴(yán)惠裕支付遲延交房的違約金，并無不當(dāng)。”

二、開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任：

1、相關(guān)的法律規(guī)定：

《民法典》第五百八十四條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。”

第五百八十五條：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”

《全國法院貫徹實(shí)施民法典工作會(huì)議紀(jì)要》【法〔2021〕94號(hào)】第11條：

“民法典第五百八十五條第二款規(guī)定的損失范圍應(yīng)當(dāng)按照民法典第五百八十四條規(guī)定確定，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院減少違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)以民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠信原則予以衡量，并作出裁判。約定的違約金超過根據(jù)民法典第五百八十四條規(guī)定確定的損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為民法典第五百八十五條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任；相對(duì)人主張違約金約定合理的，也應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。”

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”

第十三條：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

2、開發(fā)商逾期交房的責(zé)任：

開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的原則是“有約定從約定，無約定從法定”。如果合同中沒有約定逾期交房的違約責(zé)任，買受人只能主張損失賠償，應(yīng)由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。這里應(yīng)注意一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，即開發(fā)商逾期交房的期間應(yīng)從合同約定的最遲交房日起至業(yè)主實(shí)際收房日止。

開發(fā)商逾期交房，當(dāng)事人在合同中約定了違約金的，由于一般情況下合同都是由開發(fā)商提供的格式條款，違約條款的約定都有利于開發(fā)商，買受人會(huì)提出增加違約金數(shù)額的請(qǐng)求，從司法實(shí)踐來看，對(duì)于合同約定違約金過低的進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，且違約金的數(shù)額一般不會(huì)高于買受人所交房款的貸款利率加30%。

3、開發(fā)商逾期交房承擔(dān)違約金的判案規(guī)則：

（1）開發(fā)商不按合同約定交付房屋，應(yīng)當(dāng)依法采取補(bǔ)救措施或賠償損失。

最高人民法院在（2020）最高法行申4354號(hào)行政裁定書中認(rèn)為：“《拆遷補(bǔ)償及安置房屋置換協(xié)議》不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)安置房交付時(shí)間、交付標(biāo)準(zhǔn)均有明確約定，魏都區(qū)政府應(yīng)當(dāng)依約嚴(yán)格履行。魏都區(qū)政府未交付安置房，二審中亦自認(rèn)裴山廟小區(qū)安置房不符合協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)，不具備交付條件，故應(yīng)當(dāng)依法判決其采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。二審以客觀上合同標(biāo)的物給付不能為由，判決駁回李根榮的訴訟請(qǐng)求，適用法律錯(cuò)誤，依法應(yīng)予糾正。”

（2）開發(fā)商提供格式條款合同，違約金過低的應(yīng)調(diào)整違約責(zé)任。

最高人民法院在（2017）最高法民再294號(hào)民事裁定書中認(rèn)為：“關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題。雙方當(dāng)事人就逾期交房違約金約定為日萬分之五，中鐵公司認(rèn)為該違約金過高，明確主張法院予以調(diào)整。二審法院認(rèn)定鄒德雨的實(shí)際損失為已付房款被中鐵公司逾期交房期間占用的貸款利息，判令將違約金酌減為已付房款貸款利息的130%，符合《商品房買賣合同解釋》第十六條‘當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少’的規(guī)定。再審期間，鄒德雨向本院提交書面申請(qǐng)，明確表示對(duì)二審判決酌定的違約金標(biāo)準(zhǔn)予以認(rèn)可，因此本院對(duì)該標(biāo)準(zhǔn)不再予以調(diào)整。”

三、開發(fā)商主張免責(zé)的情形：

當(dāng)遇到開發(fā)商逾期交房時(shí)，開發(fā)商往往會(huì)提出其免責(zé)的問題，對(duì)于這個(gè)問題，法院在審理時(shí)會(huì)依法進(jìn)行審查，并做出合理的判決。

1、不可抗力：

所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。商品房預(yù)售合同中出現(xiàn)的不可抗力事件主要集中在房屋建設(shè)施工中的突發(fā)情況，如重大自然災(zāi)害和特殊社會(huì)事件導(dǎo)致的停工。對(duì)于不可抗力，開發(fā)商是無須承擔(dān)責(zé)任的。

《江西省高級(jí)人民法院開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》第7條規(guī)定：“【開發(fā)商免責(zé)情形】開發(fā)商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責(zé)任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因?yàn)?zāi)害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證；

（二）因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規(guī)及政策變化造成開發(fā)商逾期交房或辦證；

（三）因執(zhí)行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發(fā)商原因造成的除外；

（四）因不能預(yù)見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導(dǎo)致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責(zé)情形。

開發(fā)商因上述免責(zé)情形不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發(fā)商承擔(dān)未及時(shí)通知而造成的擴(kuò)大損失的，應(yīng)予支持。

開發(fā)商提出逾期交房或辦證免責(zé)抗辯的，應(yīng)當(dāng)就存在法定或約定的免責(zé)事由，且該免責(zé)事由與違約行為之間存在因果關(guān)系及原因力大小承擔(dān)舉證責(zé)任。”

2、因第三人原因的免責(zé)情形：

開發(fā)商提出的所謂第三人的原因主要有：因工程隊(duì)的施工質(zhì)量問題而造成施工停工、因拖欠民工工資致民工停工而延誤工期、因工地周邊居民抗議而暫緩施工、因政府規(guī)劃改變而延緩工期等。根據(jù)合同相對(duì)性原則進(jìn)行審查，這種情形是第三人與開發(fā)商之間的糾紛，開發(fā)商仍應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

但是，因政府政策的原因或規(guī)劃改變而導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交房的情形是一種特殊的情形，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可考慮歸類于情勢(shì)變更。即合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的。此時(shí)，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

四、開發(fā)商逾期交房，買受人退房的問題：

1、相關(guān)的法律規(guī)定：

（1）《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：“根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”

（2）《民法典》第五百六十三條：“民法典第五百六十三條??有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。”

(3)《民法典》第五百八十條：“【非金錢債務(wù)實(shí)際履行責(zé)任及違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行，但是有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;

(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高;

(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。

有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。”

2、法院的判案規(guī)則：

（1）開發(fā)商逾期交房違約，買受人退房受一定限制。

湖南省岳陽市中級(jí)人民法院在（2021）湘06民終4024號(hào)民事判決書中認(rèn)為：“本案中，江**公司與譚坦誠于2018年7月31日簽訂的《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》中約定江**公司擁有合同解除權(quán)。根據(jù)上述規(guī)定，因譚坦誠逾期支付房款又沒有催告，江**公司應(yīng)在合同約定的解除權(quán)行使期限內(nèi)行使合同約定解除權(quán)。雖然江**公司于2019年7月30日向譚坦誠送達(dá)律師函催討房款，但并未提出立即解除合同，且雙方當(dāng)事人在通知后繼續(xù)對(duì)房款支付進(jìn)行協(xié)商，故一審法院認(rèn)定該律師函不能作為解除合同的通知，不發(fā)生解除合同的法律效力，并無不當(dāng)。此后，在2020年1月5日，無論是譚勁松向江**公司出具的《承諾書》，還是2020年3月30日，江**公司與譚坦誠、譚勁松簽訂的《協(xié)議書》中，均未對(duì)江**公司是否享有合同解除權(quán)進(jìn)行約定，不具有重新約定解除房屋買賣合同行使期限的效力。即使江**公司在2019年7月30日繼續(xù)履行合同后再次達(dá)到合同解除條件，至江**公司2021年4月15日起訴日，均已超過一年，符合上述解除權(quán)消滅的規(guī)定。”

（2）開發(fā)商嚴(yán)重逾期交房，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)解除合同。

貴州省貴陽市中級(jí)人民法院在（2021）黔01民終11852號(hào)民事判決書中認(rèn)為：“案涉房屋至今未達(dá)到合同約定的交付條件，宏德公司逾期交房已達(dá)兩年有余，且宏德公司并未提交證據(jù)證明房屋何時(shí)能夠達(dá)到交付條件，上訴人作為買受人其購買房屋的合同目的因宏德公司持續(xù)地遲延履行違約行為陷入高度不確定性風(fēng)險(xiǎn)中，買受人購買房屋的目的系在合理期限內(nèi)取得房屋占用、使用、收益等權(quán)利，在宏德公司未提交證據(jù)證明何時(shí)能夠結(jié)束遲延履行狀態(tài)的情況下，應(yīng)認(rèn)定為被上訴人的遲延履行行為導(dǎo)致上訴人合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故案涉商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)予以解除。”

逾期交房違約金怎么算-知乎

買房本是一件高興的事，但開發(fā)商逾期交房，真是讓人難以接受。原本定好的結(jié)婚的日子，接父母的日子，接孩子回家的日子…所有的計(jì)劃都被打亂了。

不要怕麻煩，這是我們的合法權(quán)益，不容侵犯。不要因?yàn)榈∮谛惺箼?quán)利，喪失自己的既得利益，這是實(shí)打?qū)嵉慕?jīng)濟(jì)損失。購房者和開發(fā)商簽訂的購房合同，開發(fā)商延期交房是一種違約行為，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)該按照合同約定或者法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付購房者違約金。

延期交房維權(quán)兩條路

一是要求開發(fā)商盡快交房并支付逾期交房的違約金；二是要求解除合同。但是一般解決合同都是要達(dá)到一定的法定條件才可以。所以大部分人還是想要房的。

違約金應(yīng)該如何計(jì)算?

市面上絕大多數(shù)的《商品房買賣合同》中都會(huì)約定：“逾期交房不超過XX天，開發(fā)商自約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，按日向購房者支付一定數(shù)額的違約金，合同繼續(xù)履行。

廣大業(yè)主可根據(jù)合同中的約定起訴開發(fā)商要求其盡快交房，并按照業(yè)主的實(shí)際損失賠付逾期交房違約金。

先來看看

法律規(guī)定

據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

1.合同有明確約定的，原則上按照合同約定履行；

2.合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

3.如果違約方認(rèn)為合同約定的違約金過高，需要提出抗辯，并且申請(qǐng)?jiān)u估。

實(shí)際生活中一般都是在你不注意合同或者補(bǔ)充協(xié)議就簽字了的時(shí)候是這樣約定的：逾期交房六個(gè)月違約金按照房屋總價(jià)款或者已付房屋總價(jià)款的日百分之一賠償；逾期交房一年的，業(yè)主有權(quán)退房，違約金賠償方法同上。

誤區(qū)

一、在發(fā)生逾期交房的情況之后，很多人都有一個(gè)誤區(qū)，自己拿著合同一算，違約金一年只有3000元，走法律途徑維權(quán)恐怕律師費(fèi)都不止這些，但是這是錯(cuò)誤的！

根據(jù)法律規(guī)定，違約金過低是可以主張調(diào)高的。所以其實(shí)不止3000，還可能兩倍三倍不止…不要被合同拘束住，它是一個(gè)格式條款，里面有很多條款都是霸王條款是無效或者部分有效的。

二、也有的當(dāng)時(shí)人為了快點(diǎn)拿房，簽了不平等的協(xié)議，放棄違約金來換取開發(fā)商的交房承諾。先不說到了那個(gè)約定的日期她是否能夠按時(shí)交房，就違約金這一點(diǎn)就是我們的合法權(quán)益憑什么放棄？最不應(yīng)該的是犧牲合法利益換的本該是開發(fā)商應(yīng)該做的事，開發(fā)商交房是應(yīng)該的，何況他本身就是違約。而一旦他到了日期還不交房，你犧牲了自己的合法權(quán)益還是拿不到房，時(shí)間半年一年的過去了，可能訴訟時(shí)效都被拖過去了，到時(shí)候你在反應(yīng)過來要維權(quán)已經(jīng)來不及了。

如果拿不定主意，不知道自己應(yīng)該主張多少法院才會(huì)支持，建議先行咨詢專業(yè)律師的意見。