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最新：逾期交房、辦證違約怎么辦？高院發布9條審判指引_騰訊新聞
為妥善處理開發商
逾期交房
逾期辦證違約
責任糾紛案件
統一全省法院審理此類案件的
法律適用標準和裁判尺度
提高審判質量
根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產管理法》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關規定，結合審判經驗和我省實際情況，制定本指引。
一
【適用案件范圍】
本指引所指的開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛是指自然人因購買商品房與開發商簽訂商品房預售合同或銷售合同后，開發商未能在合同約定的時間向購房人交付房屋、辦理房屋產權證，引發的購房人起訴開發商，要求開發商承擔逾期交付房屋和逾期辦證違約責任的糾紛。
法人和非法人組織與開發商之間因購買商品房逾期交房、辦證發生的糾紛可以參考本指引處理。
二
【商品房交付條件】
開發商向購房人交付的房屋應當經過建設工程竣工驗收合格并已完成建設工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高于該標準的,以合同約定為準；合同約定的交付條件低于該標準的,按該標準認定。
三
【商品房交付與接收】
開發商交付的房屋未完成建設工程竣工驗收備案登記的，購房人有權拒絕接收。開發商以購房人已接收房屋為由主張不承擔逾期交房違約責任的，不予支持，但購房人明知或應當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記的事實且同意接收房屋的除外。對購房人是否明知或應當知道上述事實的舉證責任，由開發商承擔。
開發商在交付房屋時未依照合同約定向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，購房人有權拒絕接收。購房人接收房屋后又以開發商未能依約提供上述文件為由，要求開發商承擔逾期交房違約責任的，不予支持。
開發商通知購房人接收房屋，購房人有證據證明房屋有明顯質量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開發商維修。因房屋質量問題導致遲延交付的，開發商應承擔逾期交房的違約責任。
四
【逾期交房違約金的調整】
合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三（均含本數）范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。
合同約定的逾期交房違約金每日標準低于萬分之一或高于萬分之三的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之一至萬分之三的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。
合同約定的逾期交房違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數額或損失賠償計算方法的規定處理。
合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。
五
【逾期辦證的認定】
開發商在合同約定期限內未向不動產登記機關報送辦理房屋不動產權登記所需的全部資料的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，應予支持。
因辦理房屋不動產權登記需要購房人配合提供相關資料，購房人拒絕提供或逾期提供導致開發商遲延向不動產登記機關報送的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，不予支持。
六
【逾期辦證違約金的調整】
開發商交房和辦證均構成逾期時，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持。
合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款萬分之零點五至萬分之一點五（均含本數）范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。
合同約定的逾期辦證違約金每日標準低于萬分之零點五或高于萬分之一點五的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之零點五至萬分之一點五的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。
合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規定處理。
合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。
七
【開發商免責情形】
開發商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支持：
（一）因災害性天氣、突發性公共衛生事件造成逾期交房或辦證；
（二）因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規及政策變化造成開發商逾期交房或辦證；
（三）因執行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發商原因造成的除外；
（四）因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。
開發商因上述免責情形不能履行合同的，應當及時通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發商承擔未及時通知而造成的擴大損失的，應予支持。
開發商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關系及原因力大小承擔舉證責任。
八
【訴訟時效】
購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計算訴訟時效期間。購房人舉證證明存在向開發商提出過交房或辦證請求等訴訟時效中斷情形的，違約金請求權的訴訟時效期間重新計算。
開發商未在一審法庭辯論終結前提出時效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時效抗辯的，不予支持。
九
【適用效力】
本審判指引供全省各級法院在審理開發商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛時參考適用。
法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關問題有新規定的，按照新規定處理。
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逾期辦理房產證該怎么辦-房產證|華律辦事直通車
逾期辦理房產證該怎么辦
來源：
華律網整理
2023-01-12
1330
人看過部分購房者在買完房后，卻遲遲拿不到
房產證
，賣房者以各種理由來推脫，那么逾期辦理房產證
，賣房者有責任嗎?逾期辦理房證，賣房者肯定要擔責。面對沒有房證的煩惱，購房者應該如何為自己維權呢?超過合同規定的辦證時間還不能拿到房證，就得通過有效途徑維護合法權益。首先，和開發商協調交涉，什么原因造成不能按期辦理房證，還要等待多久，并拿出解決雙方合同違約的意見和辦法。其次，如果雙方意見分歧較大，無法取得一致，就得采用司法訴訟方式維權了。
在《最高人民
法院
關于審理商品房買賣
合同糾紛
案件適用法律若干問題的解釋》中有著明確規定，逾期未辦理房產證的，應按商品房
買賣合同約定承擔違約責任，沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，購房人可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息
的標準計算。出賣人應承擔違約責任分三種期限：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。專家提醒：如果開發商逾期辦理房產證，業主是可以選擇協商或訴訟的方式，根據合同約定或者法律規定來追究開發商的違約責任。
聲明:該作品系作者結合法律法規、政府官網及互聯網相關知識整合。如若侵權請通過投訴通道提交信息，我們將按照規定及時處理。
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銀行貸款逾期了暫時還不上怎么辦-房領地
銀行貸款逾期了如有特殊原因導致暫時無法清還，可以致電銀行客服熱線，申請延期還款。銀行會根據用戶的實際情況來進行處理，有可能會讓用戶延期還款。用戶也可以直接與銀行進行協商還款，另外約定還款時間與還款金額。
在協商還款失敗的情況下，用戶可以選擇聯系家人朋友借款來履行還款義務;此外在個人有資產的情況下，也可以選擇將資產抵押給銀行或者直接變賣資產，獲得的資金可以用來還款。
貸款逾期的后果
1、產生罰息
雖然每家銀行機構的政策相同，只要逾期，就會產生罰息，也就是在原先利息的基礎上加收一定比例的利息。
2、被列入失信，影響今后的貸款和購買不動產
逾期后，信用報告不可避免的會留下不良記錄。如果情節嚴重，不僅會被列入失信被執行人名單，還會影響到以后的不動產貸款。
被列入失信被執行人名單后，就會面臨一系列的“限制高消費”行為。除了大家經常聽說的不能乘坐飛機火車、不能住星際酒店，更會面臨購買不動產上的限制。
3月16日，國家發展改革委、最高人民法院、國土資源部聯合發布關于對失信被執行人實施限制不動產交易懲戒措施的通知。根據通知，上述三部委共同對失信被執行人及失信被執行人的法定代表人、主要負責人、實際控制人、影響債務履行的直接責任人員，采取限制不動產交易的懲戒措施。
3、面臨訴訟問題
一般來說，逾期一定時間后，銀行會發出催收公告，若催收無效，銀行會對借款人起訴，用法律手段維護合法權益。
以案說法｜逾期兩年辦理房產證，只賠償25元？聽聽法官怎么說！
逾期兩年辦理房產證，
只賠償25元？
聽聽法官怎么說！
業主按照合同約定時間足額支付了房款，房產證卻延遲兩年多才拿到，而房產開發公司僅賠付25元，這樣的合同條款有效嗎？近日，商洛市中級人民法院審理了這樣一起合同糾紛案件。
基本案情：
2017年7月，張某與某房產開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定買受人未能在該商品房交付之日起735日內取得該商品房的房屋所有權證書的，出賣人按照已付房價的0.01%向買受人支付賠償金，合同繼續履行。
隨后，張某按合同約定的價款向房產開發公司足額支付了房款，并于2018年10月1日受領房屋；2022年2月，公司為張某所購商品房辦理了房屋所有權證書，并按照合同約定支付了張某25元，作為逾期辦理房產證的違約金。張某認為，房產公司逾期為買受人辦理房產證，已構成違約，但合同約定的賠付金比例過低，遂起訴至法院，要求公司賠付逾期800余天的違約金2萬余元。
裁判結果：
商洛市中級人民法院經二審審理認為，本案中涉案《商品房買賣合同》約定的“因出賣人原因，買受人未能在該商品房交付之日起735日內取得該商品房的房屋所有權證書的，雙方同意不解除合同，出賣人按照已付房價款的0.01%向買受人支付賠償金，合同繼續履行”，屬格式條款，房產公司依據此約定支付張某25元違約金，明顯減輕了己方責任，應屬無效格式條款。該條款無效，應視為雙方對逾期辦證違約金沒有約定。
依據相關司法解釋，沒有約定逾期辦證違約金的情況下，應參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。張某主張依據權利義務對等原則，參照計算逾期辦理房產證違約金，計算違約天數為800余天，違約金為2萬余元，系對自己權利的處分，不違反法律規定，據此判令支持了張某要求房產公司賠付2萬余元的請求。
法官說法：
法官在此提醒，經營者預先擬定反復使用的格式合同中，普遍存在一些免除或減輕經營者責任，加重消費者責任的“霸王條款”，發生糾紛后，經營者往往以消費者已簽字為由撇清責任。事實上，此類格式條款依法無效，消費者應主動使用法律武器維護自身權益。
法條
鏈接
《中華人民共和國民法典》第四百九十六條規定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。
采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
第四百九十七條規定，有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。
原標題：《以案說法｜逾期兩年辦理房產證，只賠償25元？聽聽法官怎么說！》
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房產證逾期辦理違約金怎么計算
來源：
華律網整理
2023-01-14
4044
人看過房產對于我們的國人來說是一個非常重要的東西，房子的產權認定就會需要
房產證
，所以，房產證是十分重要的，那么，如果房產證逾期辦理的話，違約金怎么計算呢？今天華律網
小編為您整理和總結了以下的內容，希望能夠為您答疑解惑。一、商品房
違約金數額如何計算開發商與
買房
人就違約金數額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實際損失的，可以請求法院
降低。根據最高人民法院司法解釋的規定，法院可以支持超過造成的損失30％的違約金。舉例說，如合同約定的違約金為2萬元，而違約造成的實際損失為1萬元，那么法院最終會支持1。3萬元的違約金。同時，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。商品房買賣
合同中沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：1、逾期交房的違約金計算標準：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標準文本中約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。2、逾期付款的違約金計算標準：按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息
的標準計算。3、逾期辦理產權登記的違約金計算標準：按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。在請求違約賠償時，如果購房者遇到困難，可以隨時向房產糾紛
律師咨詢
，以避免不必要的損失，及時維護自身合法權益。二、如何確定逾期辦理房產證
的責任房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。產權證是購房者最為關心的問題之一。目前，開發商延期辦理產權證而引起的糾紛比較普遍，不僅造成房屋權屬關系不明、秩序紊亂，而且無法行使轉讓、抵押、租賃、投資等權利。買賣雙方往往對逾期原因、責任主體或責任形式產生糾紛。開發商在產權證辦理中承擔的義務在我國，房屋變動采取的是“交付+登記”模式，也就是要將房屋所有權轉移合同進行登記然后領取所有權證。在我國，所有權證是證明所有權的唯一憑證，在房屋交易中，即使買受人付清了房屋全部價款，如果沒有取得所有權證，從法律上講仍然沒有取得所有權。根據城市
房地產管理法
、《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產權屬登記管理辦法》的相關規定，開發商應當承擔產權證辦理的協助義務。內容包括：（1）辦備移轉登記前應由開發商先行取得的文件，如測繪、權屬登記；（2）在購房人申請辦證時，提供上述文件；（3）依房管部門要求或合同約定，協助購房人遞交辦證資料、代繳稅費；（4）為實現登記辦證，應當由開發商配合或履行的其他事項以及合同約定的應由開發商承擔的其他辦證義務。2、逾期辦證中“出賣人原因”的認定《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛
案件適用法律若干問題的解釋》第十八條明確規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。”由此可以看出，“出賣人的原因”應包括出賣人自身的原因以及可歸于出賣人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期辦證，出賣人均應向購房人承擔違約責任。具體到導致逾期辦證的原因，問題要復雜得多。辦證義務通常從開發商交樓后開始起算，在約定的辦證期限內，開發商首先要完成房屋的測繪、權屬登記，其次通知業主在合理期限內遞交辦證資料和費用，在收齊資料后及時遞交房管部門，等待房管部門辦妥登記后領取房產證，通知購房人領回。在這一過程中，既有開發商辦備必要文件遲延或怠于履行通知義務而導致的啟動辦證程序遲延，也有購房人怠于遞交辦證資料及費用導致的遞件遲延，還有房管部門審查辦證資料和辦理過戶登記手續拖延而導致的發證遲延。毫無疑問，由于購房人自身的原因導致的辦證遲延，開發商無須承擔違約責任。那么，房管部門拖延登記辦證時間導致逾期辦證，開發商是否應當承擔違約責任呢？答案當然是否定的。開發商在辦備必要文件后，對于登記辦證所負有的主要是協助和配合購房人遞件辦證的義務，在這期間，房管部門用于審查和辦理手續的時間，開發商無法控制，也就不能歸結于“出賣人原因”。3、逾期辦證違約責任的舉證責任分配規則開發商承擔逾期辦證違約責任，其責任構成要件之一是由于開發商的原因造成的遲延。非屬開發商一方原因造成的遲延，即使存在損失，開發商也無需賠償。但在司法實踐中，購房人主張開發商承擔逾期辦證違約責任，卻不需要證明是開發商一方的原因造成的遲延這一責任構成要件，而只需要證明從收樓至取得房產證這一期間超過合同約定或法定的辦證期限，就可以推定是開發商一方的原因造成的遲延。此時，舉證證明非開發商一方的原因的責任轉移到開發商一方，由開發商舉證證明在這一期間存在免責事由。這是逾期辦證違約責任糾紛案件較為特殊的舉證責任分配規則，這樣的舉證責任分配主要是考慮，登記辦證期間開發商對登記辦證各環節具有全局性的了解，對于是否存在非開發商原因的免責事由更為清楚，相較購房人而言也更有舉證能力。因此，將舉證責任分配給了開發商，以便更好地平衡雙方當事人的利益。“房產證逾期辦理違約金怎么計算”這個問題小編已經為您在文章中進行了解答，同時如何確定逾期辦理房產證的責任也為您整理了相關知識，您可以作為參考閱讀。如果您的情況較為復雜，需要進行相關法律咨詢
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