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最新：逾期交房、辦證違約怎么辦？高院發布9條審判指引_騰訊新聞

為妥善處理開發商

逾期交房

逾期辦證違約

責任糾紛案件

統一全省法院審理此類案件的

法律適用標準和裁判尺度

提高審判質量

根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產管理法》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關規定，結合審判經驗和我省實際情況，制定本指引。

一

【適用案件范圍】

本指引所指的開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛是指自然人因購買商品房與開發商簽訂商品房預售合同或銷售合同后，開發商未能在合同約定的時間向購房人交付房屋、辦理房屋產權證，引發的購房人起訴開發商，要求開發商承擔逾期交付房屋和逾期辦證違約責任的糾紛。

法人和非法人組織與開發商之間因購買商品房逾期交房、辦證發生的糾紛可以參考本指引處理。

二

【商品房交付條件】

開發商向購房人交付的房屋應當經過建設工程竣工驗收合格并已完成建設工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高于該標準的,以合同約定為準；合同約定的交付條件低于該標準的,按該標準認定。

三

【商品房交付與接收】

開發商交付的房屋未完成建設工程竣工驗收備案登記的，購房人有權拒絕接收。開發商以購房人已接收房屋為由主張不承擔逾期交房違約責任的，不予支持，但購房人明知或應當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記的事實且同意接收房屋的除外。對購房人是否明知或應當知道上述事實的舉證責任，由開發商承擔。

開發商在交付房屋時未依照合同約定向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，購房人有權拒絕接收。購房人接收房屋后又以開發商未能依約提供上述文件為由，要求開發商承擔逾期交房違約責任的，不予支持。

開發商通知購房人接收房屋，購房人有證據證明房屋有明顯質量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開發商維修。因房屋質量問題導致遲延交付的，開發商應承擔逾期交房的違約責任。

四

【逾期交房違約金的調整】

合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三（均含本數）范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同約定的逾期交房違約金每日標準低于萬分之一或高于萬分之三的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之一至萬分之三的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數額或損失賠償計算方法的規定處理。

合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

五

【逾期辦證的認定】

開發商在合同約定期限內未向不動產登記機關報送辦理房屋不動產權登記所需的全部資料的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，應予支持。

因辦理房屋不動產權登記需要購房人配合提供相關資料，購房人拒絕提供或逾期提供導致開發商遲延向不動產登記機關報送的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，不予支持。

六

【逾期辦證違約金的調整】

開發商交房和辦證均構成逾期時，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款萬分之零點五至萬分之一點五（均含本數）范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準低于萬分之零點五或高于萬分之一點五的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之零點五至萬分之一點五的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規定處理。

合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

七

【開發商免責情形】

開發商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因災害性天氣、突發性公共衛生事件造成逾期交房或辦證；

（二）因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規及政策變化造成開發商逾期交房或辦證；

（三）因執行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發商原因造成的除外；

（四）因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。

開發商因上述免責情形不能履行合同的，應當及時通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發商承擔未及時通知而造成的擴大損失的，應予支持。

開發商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關系及原因力大小承擔舉證責任。

八

【訴訟時效】

購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計算訴訟時效期間。購房人舉證證明存在向開發商提出過交房或辦證請求等訴訟時效中斷情形的，違約金請求權的訴訟時效期間重新計算。

開發商未在一審法庭辯論終結前提出時效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時效抗辯的，不予支持。

九

【適用效力】

本審判指引供全省各級法院在審理開發商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛時參考適用。

法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關問題有新規定的，按照新規定處理。

逾期交房不要再傻傻等待了，教你開發商逾期交房責任如何認定！_騰訊新聞

交房即“房屋的交付”是商品房買賣合同履行中的重要環節，交房不同于普通買賣合同中的交貨，而是具有顯著的合同程序性與專業技術性的活動。具體而言，從程序上是由開發商的通知收房、房屋交付與購房者的質量驗收、書面確認四個基本環節組成，專業技術方面則涉及房屋質量驗收、相關房地產資料交付與出示兩大基本問題。

開發商的交房義務實際上是由書面通知義務、交付房屋的主義務及交付、提示必要文件資料的附隨義務組合構成的義務群。根據司法解釋規定，在當事人沒有特別約定的情況下，“轉移占有”視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風險劃分的標志，同時在實踐中也是開發商開始承擔保修責任，購房者開始繳納物業費的時間點。

（一）正確區分及審查逾期交房的兩類情況

1.開發商未按約定期限交房

這一類情況是開發商方的主動違約，未能完全按照合同約定的方式、程序、期限提出交房。“交房”具體落實在開發商按照約定通知購房者，且將房屋交與購房者初步驗收的行為，凡不具備完備形式、程序的行為均不屬于合格的“交房”。在這類情形中，需要重點審查開發商是否違反了合同對交房期限、程序的細節約定，且是否有免責事由。

目前的預售合同范本一般規定，開發商需在交房前的一定期限內書面通知購房者，并由購房者預留送達地址，這一程序是為了保障購房者的知情權和準備期限。因此，開發商按期交房，首先應當是以書面形式及合同約定的送達方式向購房者告知，若開發商未完整履行合同所約定的通知義務，如未以書面形式、未按購房者預留的地址或未在規定期限內告知購房者，購房者可相應延后或不收房，逾期責任由開發商承擔。

反之，如開發商履行了書面送達義務，收房通知已經按期到達預留地址，因購房者自身的原因未能及時閱讀知曉，則應自行承擔風險、責任。在舉證責任方面，購房者只需主張己方沒有在約定期限內收到書面交房通知，開發商如辯稱未逾期，則需舉證證明己方已經按期書面通知。

另外，當前實踐中有部分開發商要求購房者先簽署收房文件后驗房，而購房者不同意，從而導致未能進行驗房程序，引發糾紛，這種情況是開發商違背了交房程序，購房者當然有權拒絕，也應視為開發商未“交房”，應認定開發商承擔逾期交房責任。當然，對這一事實的存在應由購房者舉證證明。

2.購房人合理拒絕收房視為開發商未按期交房

第二類情況是開發商已經按期提出交房，但購房人拒絕收房。購房人拒絕收房，首先是實際未接收房屋，如購房者已收取鑰匙，實際使用房屋或有其他可以被認為是認可交房完成的情形，均不能再主張開發商的逾期交房責任；其次是必須基于合理理由，即根據法律可認定開發商的交付的房屋或資料不合格，如購房者的拒絕理由經法院審查不成立（不屬司法解釋所指的“正當理由”），則需要自行承擔風險。

司法解釋第11條明確規定，買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交付通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。此類情況具體又可以分為兩種。

（1）開發商未提供應當提供的文件致購房人拒絕收房

根據合同約定和相關法規規定，開發商在交房時應該主動出示、提交部分文件，這類文件又可分為兩種：一種是用以證明房屋已處于法律適格的可交付狀態的文件（如《住宅交付許可證》、物業維修基金繳納證明），另一種是符合規范的房屋保修書、使用說明，這是為了保證購房者充分享有收房后使用利益。

應當注意的是，當前購房人的權利意識逐漸成熟，在驗房過程中也可根據合同或相關規定，選擇性地要求開發商提供相關文件，如開發商拒絕提供，則容易引發糾紛，如房屋實測面積的有關資料。另外，根據相關法規，房地產項目竣工后，經驗收合格方可交付使用，因此，項目的竣工驗收備案表也是目前實踐中購房者一般要求提供的材料，且備案表中的每一項均應當通過驗收備案（住宅小區的驗收應當按照《城市房地產開發經營管理條例》第18條規定的5項內容綜合驗收），如開發商未能提供完全合格的驗收備案表，則無法證明房屋已經竣工驗收合格，購房者可拒絕收房。

（2）房屋質量問題

合同法規定，標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可拒絕接受標的物。一般認為，標的物在交付時被發現無法滿足基本合同目的，買受人可拒絕接受，視為賣方未能交付，承擔相應逾期給付責任，而普通的質量問題，應當通過出賣人的物之瑕疵擔保責任制度（如履行維修義務）來解決。

商品房的交付，實際上也是購房者對房屋質量進行初步驗收的過程，隨著驗房程序越來越被購房者重視，在交房驗房程序中可能被購房者提出的質量問題也越來越多，易發生糾紛。實踐中一般認為，這兩類情形下購房者也可拒絕收房，前一標準直接源自合同法的規定，較為明確，而對后者的理解在司法實踐中則存在較大爭議。在適用這一標準時，需要對根據購房人收房后的使用方式及不同的房屋類型來區分進行。

毛坯房。毛坯房不帶裝修，購房者通常需在收房后進行裝修，在適用司法解釋“嚴重影響正常居住使用”的標準時，應當更加注重購房人實際使用利益，即便質量問題對居住不構成嚴重影響，但如果將導致裝修無法正常進行，也可以認為構成購房人拒收房屋的合理理由。

全裝修房。全裝修房是開發商已經完成裝修的房屋，應當達到交房后即可適宜居住的標準，在適用司法解釋“嚴重影響正常居住使用”的標準時，應更注重居住需求，考慮到裝修工程的必要質量要求，比如目前上海相關規定要求裝修后房屋的空氣質量必須達到強制性最低標準，否則可拒絕收房。對全裝修房的收房驗收，實際上是對房屋工程及裝修工程的雙重驗收，可根據裝修的附加要求審查購房人提出的質量問題是否構成合理拒收理由。

（二）逾期交房的責任承擔方式

對于逾期交房的責任承擔，應本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應按合同辦理，在司法實踐中只存在約定的違約金是否過高而請求調整的問題。如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張損失賠償，應由買受人舉證證明因開發商逾期交房而給他帶來的直接損失。這里應注意一個時間節點的問題，即開發商逾期交房的期間應從合同約定的最遲交房日起至業主實際收房日止。

（三）開發商免責情況的審查

如開發商對于逾期交房的事實主張免責，則對免責事由負有舉證責任。司法實踐中，開發商主張免責的事由主要集中在因不可抗力而導致逾期交房以及因第三人的原因造成開發商逾期交房這兩種情況。對此應區別審查。

1.對于不可抗力的免責審查

我國合同法規定，所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。商品房預售合同中出現的不可抗力事件主要集中在房屋建設施工中的突發情況，如重大自然災害和特殊社會事件導致的停工。經審查，如確實存在不可抗力事件而致開發商不能按期交房的，應根據不可抗力造成的影響免除開發商相應的民事責任。在認定過程中值得考慮的是，開發商是否在不可抗力出現后及時告知了購房人以減輕購房人的損失，如未及時告知，導致購房人的利益受損，仍應承擔相應違約責任（如購房人根據預期收房時間，簽訂了到期向租賃人交房的房屋出租合同）。

2.對于因第三人的原因而主張免責的審查

在商品房預售合同糾紛中，司法實踐中，開發商提出的所謂第三人的原因主要有：因工程隊的施工質量問題而造成施工停工、因拖欠民工工資致民工停工而延誤工期、因工地周邊居民抗議而暫緩施工、因政府規劃改變而延緩工期等。根據合同相對性原則及《合同法》第121條的規定，開發商不能請求免責，仍應向業主承擔逾期交房的違約責任，開發商與第三人間的糾紛由雙方另行解決。

但有一種特殊情形值得注意，即因政府政策的原因或規劃改變而導致開發商不能按期交房的情形，房地產開發項目與政府行為密切相關，政府的規劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發商逾期交房的，開發商能否免責，實務上存在很大爭議。有觀點認為，我國合同法確立的是嚴格責任制度，一方當事人違反合同規定，除不可抗力外，均應向合同相對方承擔違約責任。但也有觀點認為此類情況也是開發商不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責于開發商，完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》的精神，根據公平原則并結合案情實際認定開發商免責。

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期房延期交房如何賠償-知乎

購房者在買期房或準現房時在簽合同過程中都會約定交房日期，但是難免有開發商因種種原因延期交房，一旦延期交房便會出現法律糾紛。那么究竟怎么認定延期交房？延期交房又應該承擔怎樣的責任？一起來了解這方面的知識。

延期交房依法維權的兩種思路

一、要求開發商盡快交房并支付逾期交房的違約金

市面上絕大多數的《商品房買賣合同》中都會約定：“逾期交房不超過XX天，開發商自約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向購房者支付一定數額的違約金，合同繼續履行。

廣大業主可根據合同中的約定起訴開發商要求其盡快交房，并按照業主的實際損失賠付逾期交房違約金。

二、業主有權解除合同

法律規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

如果是因為開發商資金鏈等方面的原因，造成交房遙遙無期，業主可以選擇依法或依約定解除合同并要求開發商返還“購房款+利息+違約金”。

案例：業主起訴違約金獲賠償

上海某小區開發商逾期交房，業主要求開發商承擔逾期交房的違約責任，開發商以合同并沒有約定違約金不予賠償，業主求助無門。

律師制定合理維權方案

焦急的業主找到上海申云律師事務所，我所律師耐心地聽取了案件情況后表示開發商逾期交房，這屬于違約行為，是需要承擔相應的違約責任的。業主在咨詢后和我所簽訂了委托代理合同，委托本所律師出面處理相關事宜。

我所律師接受委托后快速制定了維權方案，商品房合同沒有約定違約金或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類型房屋租金標準確定。

業主終獲合理補償

經律師實地考察后發現，這個小區所在地的前面一個小區一個月租金是6000一個月，小區后街臨近的小區是4500一個月，經過律師在法庭上的舉證，這個小區的規格；綠化等與其前面小區的標準一樣，成功讓法院判決逾期交房的補償標準按6000一個月補償。

購房者如何規避糾紛

為了降低開發商逾期交房時《商品房買賣合同》雙方對具體賠償標準等問題產生爭議的風險，我們應該在簽訂購房合同時就對合同的相關條款進行具體明確的約定。

1、簽合同要仔細

購房者在簽訂合同的時候，一定要看清房屋交付使用的時間以及若出現延期交房該如何約定賠償等具體事項。

2、交房時間明確

購房者在簽訂合同的時候一定要明確房屋交付使用的時間，直接能夠影響到延期交房違約金的起算時間。

延期交房違約金起算時間，一般是合同中約定的交房期限，除法律或合同另有規定外，在約定的交房期限屆滿之日時，賣方若不能向買方交付房屋的，賣方應在交房期限屆滿之次日起開始向買方計付延期交房違約金。

3、補充合同仔細看

在簽訂補充合同時，購房人應仔細逐條審核補充合同內容，要分清補充協議的哪些條款對自己有利，哪些條款對自己不利，對于不利的補充條款要與開發商進行協商，協商不成的，可以拒絕簽字。

4、合同用語應明確

避免使用“特殊情況”、“重大問題”、“等”等含糊用語。如果必須使用這些用語，應注意要以舉例形式把自己所能想到的情形全部羅列出來，以免讓對方鉆空子。

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開發商已經延遲一年多了還沒交房，怎么退掉_唐海燕律師一對一咨詢-找法網

開發商已經延遲一年多了還沒交房，怎么退掉

更新時間：2023-03-0913:31:03

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問題描述：

開發商已經延遲一年多了還沒交房，怎么退掉

提示：相似問題，細節、證據不同，答案也會不同，建議咨詢律師，3~15分鐘獲得解答！

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您好，我買房延期交房一年該怎么辦？-法律快車法律咨詢

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購房者遇到開發商延期交房的情況時，應該及時行使催告權：1、購房人如欲解除合同，應當先進行催告。2、經催告后過了三個月，開發商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權。就是說購房者解除合同的條件是第一開發商延遲交房；第二經過催告；第三催告后滿三個月仍未交房。3、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結束，即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權。法律依據：《民法典》第五百六十三條，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。）

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買房遇到開發商延期交房，能夠聯系開發商，要求盡快交房。在催告后三個月的合理期限屆滿后，沒有交房，能夠通過廢除解除合同的通知或者到人民法院起訴的方式，要求解除合同。根據《民法典》第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條根據《中華人民共和國民法典》第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使逾期不行使的，解除權消滅

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買房遇到開發商延期交房，可以聯系開發商，要求盡快交房。在催告后三個月的合理期限屆滿后，沒有交房，可以通過廢除解除合同的通知或者到人民法院起訴的方式，要求解除合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定，根據《民法典》第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條根據《民法典》第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。

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買房遇到交房延期怎么辦?我們又該如何維權呢-知乎

今天我們來說交房延期和逾期的問題，首先希望大家在買房的過程中千萬不要遇到這樣的問題。現在的樓盤開發商很多都會出現交房延期的問題，出現這種情況大家千萬不要沖動的去找開發商大吵一架，而是通過法律程序維護自己的權益，也要注意自己與開發商簽合同的內容，避免自己有什么疏漏。其實現在的樓盤交房延期和逾期是整個購房過程中經常出現的問題，那么交房延期怎么辦呢？遇到這種事情業主們往往就很情緒化，處理方式不太冷靜，今天小固教大家一些方法，能夠冷靜的對待此類問題保護自己的權益。

一．何為交房延期

所謂的延期交房，根據我國的相關法律規定可以分為正常延期交房和非正常延期交房。這兩個的判定標準如下：

1.正常延期交付：正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關政府手續辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給出賣人一定的寬限期，經過一段時間等待就可以

收房

的情況。

2.非正常延期交付：非正常延期交付主要指由于出賣人經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等導致出賣人不能或者短時間內不能交付房屋的情形。

二.兩種情況不算延期交房

1.因不可抗力對按時交付產生影響。根據《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延期履行后發生不可抗力的，不能免除責任”的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。

2.因重大規劃、設計變更對按時交付產生影響。如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更，或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使出賣人免責，但如果完全按照買賣合同的約定由出賣人承擔違約責任，顯然有失公平。

三.交房延期該這么辦

1.耐心等待。遇到開發商延期交房了，你在了解了相關的延期原因后，假如是合理的原因，就應耐心等待，假如是不合理的原因，也可以耐心等待，但必須積極地和開發商協商，要求開發商給出解釋。

2.催告開發商。假如開發商沒有出面解釋延期交房的原因，你又聯系不上，那不如就發一份書面的催告函吧，催促開發商交房，并要求其說明原因。

3.主張違約金。假如是因為開發商的原因造成延期交房的事實了，開發商又沒有合理的理由，購房者可以要求開發商給予違約金。

4.申請解除購房合同。假如在經過催告程序后，開發商沒有出面，也沒有書面答復，那購房者就可以去法院申請起訴解除購房合同了，假如證據確鑿，一般能得到法院的支持。

四.防止出現交房延期措施

1.在售樓部選房的時候，盡量帶上錄音設備，因為置業顧問在向你推銷房子的時候，難免會夸大其詞，做出不符合實際的承諾，畢竟售樓員也代表開發商的言行，我們把這些承諾記錄在案，如果碰到產生異議的問題時，也可以作為投訴的重要佐證。

2.簽訂購房合同時，一定要將交房日期以及到期未交房產生的違約責任羅列清楚，因為購房合同是最具法律效應的購房憑證，也是維護個人權益的最直接證據，所以，在簽訂合同時我們不要怕麻煩，要逐字逐句的閱讀合同條款，以免稀里糊涂的把合同簽了。

3.買房子之前要對開發商的實力，口碑多打聽，畢竟買房子本身都是一件具有風險的事情，如果開發商在當地還有其它項目，可以參照比對開發商的實力，現在來說，大開發商建造房屋，質量，交房上保障相對大一些，但是大開發商的房價也高，像三四線城市一些知名地產商開發的樓盤都賣到一萬多元一平方，而小開發商由于自身的實力原因，出現延期交房的概率可能會大一些，這就要靠我們來進行仔細分辨了，但要記住買房切不可操之過急，因為買房的錢很可能是我們很多每年的積蓄，如果碰到一直不交房或者是出現爛尾樓的情況，我們可能很多年都翻不了身。

五.交房延期維權途徑

1.在看房之初，就要對是否有可能發生交房延期的情形進行甄別，以便盡早采取應對措施;

2.購房者在簽訂購房合同時，留意合同內是否有涉及到交房延期的違約責任，沒有的話及時添加;

3.在合同中提出，開發商延期擬定高額賠償，或者是前期少交定金，以此來增加震懾力度;

4.及時留存相關證據，做為后期要求賠償的憑證。

小固結語：小固為大家介紹了相關的交房延期知識以及延期交房如何維權的相關內容，希望可以幫助一些有需要的朋友們。

買房遇延期交房，難道真的要一直等？約定逾期交房的違約責任要從這里開始！_騰訊新聞

近來樓市跌宕起伏，政策對于居高不下的房價進行調控，但房子對于老百姓來說又是好多家庭必須買的，而買房就會和開發商打交道。人們在買房子的時候其實都不想遇到延期交房這樣的情況，但是，萬一碰到了怎么辦？

如果業主遇到開發商逾期交房或逾期不交房的情況那該怎么辦呢?

這里律師建議您

可先發函催促開發商，并與開發商就違約金賠償事宜進行協商。

如果開發商若自認有失偏頗，一般是同意協商，但若協商不成，則可向法院提起訴訟，在延期交的訴訟中，最重要的是房屋買賣合同及與支付房款有關的票據，需要妥善保管，并將其提交法院。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

房屋買賣合同的簽訂必須是雙方當事人自愿所進行的，如果內容是違法的或者是違背當事人真實意愿的，應當是屬于無效的。當然了，在購房合同是真實有效的情況之下，就必須按照其中的內容履行義務，如果開發商晚交房，需要承擔違約責任。

一、開發商延期交房都需要承擔哪些責任呢？

1、違約賠償金

開發商在延期交房時，是要承擔相應的違約責任的，但根據延期時間的長短，會有不同的處理辦法，如果開發商延期交房時間不算長，一般開發商只要賠償購房者一定的違約金即可。但若離約定交房時間太長，開發商又不打算交房，業主可邀約一起向開發商理論，并尋求補償，可根據合同約定，規定延期交房需支付多少違約金進行賠償，有時開發商還會給予額外賠償或減免一定的物業費。

2、購房人可申請退房

對開發商而言，延期交房時間過長或對購房者造成的損失較大，購房者就是想申請退房，延期交房時間過長，說明該樓盤可能存在問題，購房者可以依法解除購房合同，這是有法律依據的。與此同時，購房者也可向開發商索賠相關損失，如果開發商拒絕賠償，則購房者可通過法律途徑維護自身權益。

3、承擔起相應的法律責任

若開發商延期交房時間較長，且未提出交房計劃，購房者可向法院起訴，此時購房者可要求開發商承擔延期交房所造成的損失。購買者還可以向當地房屋建設管理部門反映，要求對開發商的行為進行處理，開發商不但要退還購買者所交的全部房款，還要支付延期交房違約金。

二、那么如何約定逾期交房的違約責任呢？

賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入住；一種是房屋實際并未完工，未達到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。

一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現第二種情況，買賣雙方為入住條件發生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導致更多的糾紛，因此，買賣雙方應明確約定：

（1）

賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《建設工程質量合格證書》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應全部開通，提供的房屋裝修標準也應按合同約定達標；否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內賣方應達到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；

（2）

賣方行為已構成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的（如3—6個月），則買方有權解除合同，賣方除應向買方退還房價款本息外還應雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

這里律師提醒大家

開發商逾期交房勢必會影響購房者的買房心情，也是對購房者合法權益的損害。而為了防范開發商逾期交房，購房者在與開發商簽訂房屋買賣合同時一定要仔細約定逾期交房的，在出現逾期交房的情況時，嚴格按照合同的約定來要求開發商承擔違約責任。

如果開發商拒絕，那么購房者可以收集好相關的證據資料并需求專業律師的幫助，用法律的武器武裝自己，起訴開發商，從而保障自己的合法權益。

END