導語：

以昆明目前1.5W+的房價，全款買一套100平的房子正常需要花費150萬+，如果以昆明2021年春季求職期的平均薪酬9623元/月（智聯招聘發布數據）來計算，普通“打工人”不吃不喝要約13年才能全款買房。

買房如何貸款（怎樣操作最劃算）

而13年以后，等存夠150多萬再買同樣面積的房子，能否買到還是一個未知數。

因此，就買房而言，貸款這種利用杠桿的方式，算是給了廣大購房者一種提前上車的選擇。

（一）貸款是普遍的購房方式

央行的最新政策研究披露，初步測算今年一季度我國宏觀杠桿率為276.8%；其中，居民杠桿率（住戶部門杠桿率）為72.1%，僅比上年末低0.4個百分點。

而去年4月，央行發布的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，我國城鎮居民家庭負債參與率高達56.5%。

其中，有負債的居民家庭中，76.8%的家庭有住房貸款，戶均家庭住房貸款余額為38.9萬元，房貸占家庭總負債的比重為75.9%。

這里雖然沒有具體到昆明的數據，但也足以說明，絕大部分購房者買房是通過貸款的方式來實現。

因此，就住房按揭貸款而言，已是一項普惠性的金融政策，是普通人能夠借貸周期最長、利息最低的大額消費性貸款。

換句話說，這是國家層面賦予購房者的一項福利，也是個人/家庭消費能使用的最大杠桿。

當然，說到房貸，就不得不提公積金貸款，這對于購房者來說是最最最不能忽略的福利。

公積金貸款約3.25%的利率，基本上算是市場少有的超低利率了。

只不過，公積金每人/每戶一生最多只能使用兩次（認房又認貸）的特性，決定了其對于純剛需群體“照顧”的純粹性。

這也是后面將提到的首次購房群體，最不該浪費的使用機會。

（二）首次購房是最大的實惠

從購房貸款的維度看，首次購房則是房貸杠桿中對于購房者最友好的那個。

首次購房、首套、首貸其實在概念上很難區分。但對于大部分人來說，只用記住，第一次貸款購買住宅，即可理解為是首次購房。

但由于市場管理主體的差異性，會有不同的判定。比如我們說的首套房，是由產權登記系統說了算；而首貸，則是由銀行系統說了算。

因此，要做到首套房首次貸款，既要求名下沒有房產，又要求銀行系統沒有未結清的房貸余額。

對應到實際的案例中，我們會發現有以下幾種首套房/首次貸款情況的界定：

1.全款買過一套房后賣掉，房屋登記系統查不到名下有房產，也沒有購房貸款記錄，算首套房（主要涉及到置換時先賣后買，還是先買后賣）。

2.貸款買公寓之后再買住宅的，算是首套房（再買商辦/公寓產品的不適用）。

3.簽過動遷協議但是還沒有備案的房子，如果再買房也算是首套房（涉及到拆遷改造居民）。

4.未滿18歲，跟家人擁有一套房，18歲以后自己再買房的算首套房（成年后才算是獨立于家庭）。

5.外省人有房無貸，在昆明買房，算作首套房（涉及到外地戶口在昆明買房）。

綜合以上情況，就可以判斷是否擁有首次購房的福利了。

那么，為何要把首次購房看得那么重呢？

首先是首付比例，按照昆明的現行政策，首次購房的首付比例最低是20%。首次購房與二次購房相比，在首付比例上差距有一倍還多。

以150萬總價的房子為例，首次購房最低首付只需要30萬左右，而二次購房，則需要近70萬，購房門檻無形中提高了一大截。

其次是房貸利率方面的優惠。

從近期昆明執行的房貸利率水平來看，首套房利率普遍LPR+75BP(5.4%)的標準，二套房貸基本到LPR+115BP(5.8%)的利率水平，兩相對比利率相差0.4個百分點。

按照貸款150萬計算，等額本息按揭30年，首次購房在利息上能省約13.6萬，每月月供能少還約378元。

除此之外，首次購房還能一次性能省下不少的契稅。

昆明當前的契稅征收比例，90平以下面積，首套和二套均為1%；90平以上戶型，首套房征收比例為1.5%，二套房為2%。

我們以100㎡的房源為例，按總價150萬計算，一次能省下7500元的契稅。

因此，從以上方方面面看，首次購房，在政策上是有明顯的實惠的，這或許，也是很多人鉆破頭，想方設法去首次購房名額的根本原因所在。

（三）購房資格大于一切

商品房作為具有商品屬性的房子，其具有選擇的雙向性。

在買房過程中，我們通常看到的是人挑房子的一面，實際上，也存在房子挑人的情況。

對于房子挑人，最直觀的一點就是房價。一些總價高的房子，即便是20%的首付，也會過濾掉一部分心有余而力不足的群體。

因此，在買房這件事情上，還需要量力而行。

而且，實際上，從當前金融層面收緊信貸等政策面來看，即便是擁有首次購房的資格，也還需要更加注重自身的征信，才能享受首次購房的福利。

在金融層面最直接的體現是，今年開年，央行和銀保監會為銀行設定了房貸的“兩條紅線”，具體如下圖所示：

據財經媒體統計，截止今年6月底，全國市場上有26家銀行涉及房地產類貸款占比，有超過六成的銀行較去年末有所下降；其中有21家銀行個人住房貸款占比降低，中國、建設、農業、工商、郵儲、交通等大行均在降低行列中。

對應到昆明，目前昆明的多家銀行還在正常受理住房按揭貸款，但額度緊張，放款速度緩慢已是普遍現象。

而對于購房者而言，銀行貸款額度的緊張，直接加劇了對于優質客戶的甄選力度，一定程度上增加了房子挑人的權重。

現實中，對于流水不足、征信不佳的購房者，銀行直接拒貸等做法，也是金融收緊影響的一種體現。

就昆明而言，在昆明房產信息網“退房公示”中，也有不少因銀行拒貸而“回爐”重賣的房源。

除此之外，銀行對首付來源的核查更加嚴格，嚴格禁止消費性貸款、個人經營性貸款流入樓市等，都在嚴格管控著購房消費的沖動。

因此，對于購房者而言，在當前這種購房資格大于一切的狀態中，除了關注首次購房的實惠之外，還要有養成良好消費習慣、注重個人征信的意識，才能如愿實現自己的安居夢。