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最新：逾期交房、辦證違約怎么辦？高院發布9條審判指引_騰訊新聞

為妥善處理開發商

逾期交房

逾期辦證違約

責任糾紛案件

統一全省法院審理此類案件的

法律適用標準和裁判尺度

提高審判質量

根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產管理法》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關規定，結合審判經驗和我省實際情況，制定本指引。

一

【適用案件范圍】

本指引所指的開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛是指自然人因購買商品房與開發商簽訂商品房預售合同或銷售合同后，開發商未能在合同約定的時間向購房人交付房屋、辦理房屋產權證，引發的購房人起訴開發商，要求開發商承擔逾期交付房屋和逾期辦證違約責任的糾紛。

法人和非法人組織與開發商之間因購買商品房逾期交房、辦證發生的糾紛可以參考本指引處理。

二

【商品房交付條件】

開發商向購房人交付的房屋應當經過建設工程竣工驗收合格并已完成建設工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高于該標準的,以合同約定為準；合同約定的交付條件低于該標準的,按該標準認定。

三

【商品房交付與接收】

開發商交付的房屋未完成建設工程竣工驗收備案登記的，購房人有權拒絕接收。開發商以購房人已接收房屋為由主張不承擔逾期交房違約責任的，不予支持，但購房人明知或應當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記的事實且同意接收房屋的除外。對購房人是否明知或應當知道上述事實的舉證責任，由開發商承擔。

開發商在交付房屋時未依照合同約定向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，購房人有權拒絕接收。購房人接收房屋后又以開發商未能依約提供上述文件為由，要求開發商承擔逾期交房違約責任的，不予支持。

開發商通知購房人接收房屋，購房人有證據證明房屋有明顯質量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開發商維修。因房屋質量問題導致遲延交付的，開發商應承擔逾期交房的違約責任。

四

【逾期交房違約金的調整】

合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三（均含本數）范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同約定的逾期交房違約金每日標準低于萬分之一或高于萬分之三的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之一至萬分之三的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數額或損失賠償計算方法的規定處理。

合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

五

【逾期辦證的認定】

開發商在合同約定期限內未向不動產登記機關報送辦理房屋不動產權登記所需的全部資料的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，應予支持。

因辦理房屋不動產權登記需要購房人配合提供相關資料，購房人拒絕提供或逾期提供導致開發商遲延向不動產登記機關報送的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，不予支持。

六

【逾期辦證違約金的調整】

開發商交房和辦證均構成逾期時，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款萬分之零點五至萬分之一點五（均含本數）范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準低于萬分之零點五或高于萬分之一點五的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之零點五至萬分之一點五的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規定處理。

合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

七

【開發商免責情形】

開發商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因災害性天氣、突發性公共衛生事件造成逾期交房或辦證；

（二）因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規及政策變化造成開發商逾期交房或辦證；

（三）因執行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發商原因造成的除外；

（四）因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。

開發商因上述免責情形不能履行合同的，應當及時通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發商承擔未及時通知而造成的擴大損失的，應予支持。

開發商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關系及原因力大小承擔舉證責任。

八

【訴訟時效】

購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計算訴訟時效期間。購房人舉證證明存在向開發商提出過交房或辦證請求等訴訟時效中斷情形的，違約金請求權的訴訟時效期間重新計算。

開發商未在一審法庭辯論終結前提出時效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時效抗辯的，不予支持。

九

【適用效力】

本審判指引供全省各級法院在審理開發商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛時參考適用。

法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關問題有新規定的，按照新規定處理。

房子產權到期后到底怎么辦？-知乎

買房，現在還要考慮產權問題。小編家鄰居叔叔這幾天就唉聲嘆氣，說會不會自己現在買的房子，到了70年之后，就不屬于自己了？那自己辛苦大半輩子到底是為了什么？小編知道，大家也知道，房屋產權是70年。那當房屋產權70年到期后，若想續約，那么還要交錢嗎？這個問題代表了很多人心中的疑慮，小編就此疑問，跟大家說一下。

一、首先，你要明白房屋產權70年是什么？

土地是歸國家所有的，一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的（商業用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業用地50年）。實際上，商品房的土地實際使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發周期，最短也得1-2年，到你手里使用年限就不到70了，如果開發商再囤積一段時間或者幾經轉手就更短了，況且住宅樓的設計使用年限是50年幅度，房屋達到設計使用年限便不能再用了。70年后，國家有權收回土地移作他用，但必須對你的房屋進行補償。當然你也可以通過補交土地出讓金，繼續享有土地使用權。

在我國法律規定中，“土地使用權”與“房屋產權”是兩個不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補繳土地出讓金。

根據這一條例，購房人取得的商品房使用權限必須也只能建立在70年土地使用權的基礎上。而房屋開發商從土地管理部門獲得土地批租權后，土地使用權進入市場流通。

另外，這里還需要說明兩個關于房屋產權70年的事兒：

1、產權時間是從開發商拿到地時算起，并不是你拿到不動產權證時的時間

舉個例子來說明好了：從開發商拿地到開工建設，再到房屋建成業主入住，這之間的時間因情況而各有不同，但至少需要兩三年時間。當然，也有一些特殊情況，比如，土地被開發商拍下之后，由于種種原因遲遲未開工，甚至被多次倒手，直到十幾年過去之后才開始開發。

這也就是為什么購房者買到房子后，卻發現產權會無辜縮水了許多的理由。

2、產權并不都是70年，即40年產權其實并不是違章建筑

根據法律規定：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。也就是說，40年或50年產權的房子并不是小產權房也不是違章建筑，是可以正常購買的。

二、房屋產權70年到了之后，怎么辦？

一般來說，在土地到期后通常會有3種情況：

1、產權還未到期就成了危房的

其實，這是最常見的情況。因為房屋還沒有住夠，也就是土地使用權還沒到期，房子就成危房了，或者因為城市規劃要拆遷。那么，你的房子就沒有涉及到續費的問題，也只能根據國家法律進行拆遷流程及賠償了。

2、產權到期但可以自動續期的

當土地使用權到期了，而政府也沒有拆遷的打算，那么土地是自動續期的。這時你可跟著聯名業主群體，根據地價補繳土地出讓金，當然，這也是目前默認的方法。

3、產權到期但沒有繳費的

當你的房屋產權到期了之后，對于土地的使用權國家當然是要收回的，這個時候你就需要繳費。若是你沒有繳費，那么國家就有權收回土地的使用權，至于你的房屋，國家也是會按照當前的市場價來進行相應的賠償。

當然，還有一種情況就是當建設用地使用權期滿后，國家根據公共利益需要收回的，應對該土地上的房屋及其他不動產給予補償。也就是說，當你的房屋產權滿70年后，且是國家根據公共利益所需收回房屋的，那么，可得到相應的補償費用

新規！高院發布：“逾期交房、辦證違約”9條審判指引（2020）_購房人

原標題：新規！高院發布：“逾期交房、辦證違約”9條審判指引（2020）

來源|江西高院

為妥善處理開發商

逾期交房

逾期辦證違約

責任糾紛案件

統一全省法院審理此類案件的

法律適用標準和裁判尺度

提高審判質量

根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產管理法》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關規定，結合審判經驗和我省實際情況，制定本指引。

一【適用案件范圍】

本指引所指的開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛是指自然人因購買商品房與開發商簽訂商品房預售合同或銷售合同后，開發商未能在合同約定的時間向購房人交付房屋、辦理房屋產權證，引發的購房人起訴開發商，要求開發商承擔逾期交付房屋和逾期辦證違約責任的糾紛。

法人和非法人組織與開發商之間因購買商品房逾期交房、辦證發生的糾紛可以參考本指引處理。

二【商品房交付條件】

開發商向購房人交付的房屋應當經過建設工程竣工驗收合格并已完成建設工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高于該標準的,以合同約定為準;合同約定的交付條件低于該標準的,按該標準認定。

三【商品房交付與接收】

開發商交付的房屋未完成建設工程竣工驗收備案登記的，購房人有權拒絕接收。開發商以購房人已接收房屋為由主張不承擔逾期交房違約責任的，不予支持，但購房人明知或應當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記的事實且同意接收房屋的除外。對購房人是否明知或應當知道上述事實的舉證責任，由開發商承擔。

開發商在交付房屋時未依照合同約定向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，購房人有權拒絕接收。購房人接收房屋后又以開發商未能依約提供上述文件為由，要求開發商承擔逾期交房違約責任的，不予支持。

開發商通知購房人接收房屋，購房人有證據證明房屋有明顯質量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開發商維修。因房屋質量問題導致遲延交付的，開發商應承擔逾期交房的違約責任。

四【逾期交房違約金的調整】

合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三(均含本數)范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同約定的逾期交房違約金每日標準低于萬分之一或高于萬分之三的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之一至萬分之三的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數額或損失賠償計算方法的規定處理。

合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

五【逾期辦證的認定】

開發商在合同約定期限內未向不動產登記機關報送辦理房屋不動產權登記所需的全部資料的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，應予支持。

因辦理房屋不動產權登記需要購房人配合提供相關資料，購房人拒絕提供或逾期提供導致開發商遲延向不動產登記機關報送的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，不予支持。

六【逾期辦證違約金的調整】

開發商交房和辦證均構成逾期時，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款萬分之零點五至萬分之一點五(均含本數)范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。

購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準低于萬分之零點五或高于萬分之一點五的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，

酌情調整到日萬分之零點五至萬分之一點五的范圍內

。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。

按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規定處理。

合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

七【開發商免責情形】

開發商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支持：

(一)因災害性天氣、突發性公共衛生事件造成逾期交房或辦證;

(二)因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規及政策變化造成開發商逾期交房或辦證;

(三)因執行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發商原因造成的除外;

(四)因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。

開發商因上述免責情形不能履行合同的，應當及時通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發商承擔未及時通知而造成的擴大損失的，應予支持。

開發商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關系及原因力大小承擔舉證責任。

八【訴訟時效】

購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計算訴訟時效期間。購房人舉證證明存在向開發商提出過交房或辦證請求等訴訟時效中斷情形的，違約金請求權的訴訟時效期間重新計算。

開發商未在一審法庭辯論終結前提出時效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時效抗辯的，不予支持。

九【適用效力】

本審判指引供全省各級法院在審理開發商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛時參考適用。

法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關問題有新規定的，按照新規定處理。

所以法秩序統一的原理要注意運用，注意法律之間的協調。

最高法院公報案例：買房人可以同時向開發商主張逾期交房和延期辦證的違約責任

最高院：購房人簽署購房合同但未取得所有權的情況下在開發商破產時是否可以行使取回權？

沖突判決！最高院：開發商破產后，買受人付款完畢的《商品房買賣合同》管理人是否有權解除？

最高院司法觀點：買受人從開發商處購買房屋，尚未辦理產權登記，又將該房屋轉賣給第三人，第三人能否直接請求開發商協助辦理權屬證書

開發商在建工程抵押的5大法律風險

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責任編輯：

開發商將商品房抵押，導致購房者無法辦理房產證。該怎么辦？-知乎

文章導讀：開發商將商品房抵押，導致購房者無法辦理房產證。該如何維權？今天，京云房產律師團和大家聊聊這個法律問題。

一、購房者收房兩年，無法辦房產證。

1、孫先生購買的現房無法辦理產權證。

近日，東都尚城小區的業主孫先生在網上爆料，住了兩年的房子一直無法辦理房產證，一查才知道房子早在兩年前就已被開發商抵押。

據孫先生透露，“2017年7月，東都尚城4號樓開盤，我買了一套三居室，開盤時4號樓已是現房。購買時可正常網簽、申請貸款，但在后期辦理房產證時才知道，我的房子早已在開盤前就被泰禾地產抵押出去了，因此無法辦證?！睂O先生表示，自己購買時并不知道房子已被抵押，泰禾地產方面也有所隱瞞，沒有告知實際情況。

2、多戶業主利益受到損失。

孫先生表示：“這種情況并不只有我一個人，我們小區3、4、5號樓100余戶業主，都買的抵押房。”隨后，和孫先生存在同樣情況的業主李女士，提供了一份房屋權屬狀況信息表，在抵押情況一欄中，赫然寫著該套房早已于2017年6月19日被抵押給中國信達資產管理股份有限公司福建分公司，抵押金額約為1.73億元。

3、到期不解押，辦證遙遙無期。

“目前解押日期已經過了近5個月了，泰禾方面還沒有解押，我們多次去找泰禾方面協商，得到的回復是一拖再拖?！崩钆繜o奈的說道，“之前泰禾方面表示，6月18日到期后會立即解壓，后來又說7月已向信達打款5000萬，10月底前會完成住宅部分解押。10月我們再問時，又改為公司有?？钸M行解押，預計12月底籌備完畢。

4、記者聯系開發商，開發商含糊其詞。

對于東都尚城業主的說法，記者聯系了泰禾方面相關工作人員，工作人員表示不清楚，需要請示相關部門領導。

5、業主們有這樣的疑問，為什么他們購買的商品房會被拿去抵押？

“我們不理解的是，為什么開發商在賣房時不告訴我們房子存在抵押情況？為什么房子被抵押給了第三方，還能正常的網簽和申請貸款？”李女士不解的說道。

其實，京云房產律師團了解到，新房是否能夠網簽，要看該房是否有商品房預售證，如有預售證即可網簽；而銀行貸款方面，如銀行愿冒風險的話，也是可以進行貸款的。

6、開發商將“在建工程”抵押的行為非常普遍。

根據《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定，“在建工程抵押”是指抵押人為取得在建工程后續資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權，連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔保的行為。

其實這是長期以來很多房企的普遍做法，房企拿地后需要蓋房，這整個周期都需要很大一筆資金的支持。如果房企手頭上并沒有足夠的資金，就會把手中的土地或者在建工程抵押給銀行獲得貸款。

7、抵押房不能辦理房產證

對于抵押出去的商品房，必須要開發商先歸還借款，滌除債權人的抵押權，才能為購房者辦理房產證。如果一直不解壓，那么房產證是一直沒法辦理的。根據我們京云房產律師團以往的辦案經驗來看，因為房子被抵押，拖個十年八年辦不了房產證的情況也是有的。所以提醒廣大業主在購買房屋之前，充分調查房屋的各方面情況。首先積極與開發商溝通，盡量通過協商解決問題。其次也可以在協商無果的情況下，咨詢專業房產律師，尋求解決方案。

二、購房者應該如何維權？

針對于泰禾隱瞞關于房屋抵押的信息，造成多戶業主無法正常辦理房產證的情況，京云律師綜合多年辦理商品房糾紛案件的經驗，為廣大業主提供兩種切實有效的維權方案：

1、督促開發商辦證，并要求開發商支付逾期辦證的違約金

針對房產證辦理久拖不決的情況，購房者應該主動出擊，積極維權，切勿消極等待，如果協商不成，集體委托律師走法律途徑是最好的辦法。我們會基于業主和開發商簽訂的《商品房買賣合同》起訴開發商，要求其履行“為業主辦理房產證的義務”，并支付逾期辦證的違約金。如果合同中約定的違約金過低，我們還可以依法向人民法院申請調高違約金的標準。

2、要求退房退錢，主張開發商的違約責任

京云房產律師團認為，開發商隱瞞房源抵押情況對外出售屬違規，業主可根據2003年出臺的《最高院商品房買賣合同司法解釋》第八條的規定進行起訴，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

3、為什么一定要走法律途徑維權？

在我們之前的工作中，經常會遇見這樣的情況，業主自行組建了一個幾百人的維權大群，各路業主在這個群里發表觀點，但是始終難以形成統一意見。有的業主建議和開發商繼續協商，但多次協商過后，房產證就是辦不下來，違約金也一直談不攏；有的業主建議走信訪，獲得的答復通常是：你們反映的問題不屬于信訪受理范圍，建議走訴訟程序；有的業主建議找媒體報導，但沒有達到一石激起千層浪的效果，問題還是無從解決；還有些極端的業主建議，建議到政府門前去坐一坐、給官員寫信、一起去北京等等，這些都是無法解決問題的。

我們律師能夠理解各位業主的做法和心情，非常佩服各位業主能夠團結起來維權的魄力和決心，但無數的例子讓我們覺得，只有團結起來依法維權才是解決問題效能最高的辦法。集體的力量是強大的，但若不能統一思想，選擇正確的道路，這樣的集體就容易瓦解。

業主們要做的是將懸而未決的爭議提交人民法院，集體聘請房產律師，和律所簽合同，每人出一份授權委托書，每人出一點維權資金，就會有最專業的人為了你們的利益兢兢業業地四處奔走，努力做到業主利益最大化，使得每一項主張都于法有據，合情合理。通過律師和業主的多方努力和團結協作，最后經過法院的判決，為業主爭取到辦理房產證，支付違約金的合理訴求。

京云提示您，國家強制力的保障勝過無數的爭吵推諉，口舌之爭。

原文作者：孟濤

本文編輯：京云房產律師團楚琳

如果您有什么法律問題，私信留言，可享有一對一解答。

退房，你知道應當怎么退嗎？-知乎

有不少人咨詢，劉律師我想退房，你看能不能退？

那我們就說一下退房的各種問題。

第一大類，開發商根本違約型

。

這種情況主要是開發商存在根本違約行為，比如存在逾期交房、逾期辦證等行為，本來合同約定的交房日期、辦證日期到了，但是開發商卻沒有如期交房或者辦證，具體的原因我們就不再做分析了，各種情況都有，有停工令導致的，有規劃手續沒有辦成的，等等。

比如，我代理的一個案例，開發商交房日期約定在2016年5月30日之前交房，交房的標準在于商品房經驗收合格，并且合同約定，如果開發商逾期交房超過60天，買受人可以解除合同，并且追究開發商逾期交房根本違約責任。

后，客戶委托后，經過調查發現，開發商并沒有在5月30日之前取得符合規劃驗收、竣工驗收、人防驗收、消防驗收、環保驗收等一系列驗收手續，并且商品房內部并沒有完成整體基礎工程裝修，隱蔽工程也沒有完成，交房時間遙遙無期。

經過分析研究，開發商已經構成了合同逾期交房根本違約責任，開發商自己行為已經啟動了合同約定解除權，直接啟動民事解除訴訟，在庭審中，開發商承認自己逾期交房，但是將逾期交房的的原因歸責于政府，因為政府沒有及時修路等原因導致，將自己脫的一干二凈。

后續，經過專業的辯論，法院一審二審直接支持了我們的全部訴訟請求，包括解除了和開發商簽署的《商品房買賣合同》和銀行簽署的貸款合同，要求開發商將首付款以及利息給返還并賠償買受人，并且償還的銀行貸款利息，開發商予以賠償，并且由開發商向銀行償還買受人未償還的剩余銀行貸款，還要求開發商賠償老百姓違約金。

老百姓解除了合同，停了貸款，防止了自己的進一步損失擴大化。

這個案子，打的很痛快，在庭上據理力爭，事實、證據和法律適用靈活掌握運用，最終大獲全勝。

第二大類，買受人遭遇家庭困難無力繼續買房或者房產大幅度降價，總之，買受人就是不買了。

這樣的案子，其實是不少的，但是也有人說房屋降價這是市場行為，降價屬于正常，你怎么可以以此來進行退房呢？這樣的房子能退嗎？

退房理由我們不予以分析，關于市場影響房地產，合同契約精神，我能理解，也會這樣來和當事人進行分析和判斷，不好退，但是前提是開發商本身自己未存在問題。

遇到這樣的委托當事人，一般我一定要詳細的了解案情，到底為什么要退房，在買房過程中遇到了什么問題？合同履行到什么程度？開發商有沒有什么問題？……

因為，上面我們大家都說了，這樣的房子能退嗎？但，其實自己真的很想退，但是苦于開發商已經收取了購房款，開發商是大爺，并且開發商有的還是國企，實力那么強，合同寫的那么完美，對買受人很不利。

這種情況，從合同角度確實很難，因為合同條款寫的清楚，如果開發商沒有問題，也不存在違約行為，這個時候買受人是不是就已經成為合同的被約束方了？因為如果你要退房，你就屬于單方違約了，按照開發商的解決辦法，對不起，退房可以，但是必須按照總房款的20%繳納違約金，一套房產500萬，20%就是100萬了，你舍得嗎？并且還有開發商，即使買受人同意違約解除合同，人家也不同意退房。

這就是退房的民事風險了，所以，這就是為什么要分析案件的問題了，因為每個案件不一樣，雖然目的都是一樣的，退房。但是需要具體他問題具體分析。

因為，退房的關鍵在于如何保護買受人自己的合法權益？怎么退？如何正確維權就是關鍵了。

我之前遇到一個咨詢案例，河北某某，因為房價下跌，下跌近百萬，抱著純粹和真實的心找到了開發商，說你們降價太厲害了，我要退房，后續購房款我不支付了，并且把首付款還給我，開發商一方面安慰她，一方面說你寫個申請吧，寫完之后，調過頭來，立馬就告訴她，我們開發商法務團隊要開始準備起訴你了，最后找到我，我說你想法是真實的，但是行動太天真了，你這樣做，不是暴露了你的直接目的，并且讓開發商抓到了把柄嗎？

最后經過分析，民事對她來講不利，經過調查發現，這位買受人買的商品房，按照當地的購房政策是不符合購房資格的，但是開發商居然辦理了購房網簽備案手續。

這是什么概念？

開發商自己屬于嚴重的違規銷售，也就是說開發商明知道限購政策，這位女士不符合購房資格，依然簽署購房合同，收取幾百萬的購房款，這不是違規銷售是什么？

最后，針對開發商的違規違法銷售行為，經過專業的法律文書定稿和組織相關證據，政府就找到了開發商。

……

開發商頭疼的要死，最后找到了她，咱們談談吧。

房子，退了。

這是其中一個案例，我們要知道開發商從拿地、規劃、施工、驗收、交房、辦證等等，涉及到的法律問題太多了，這是一個系統的工程，這么一個龐大的工程，多多少少就會有問題，而問題在哪里，就需要專業的調查和發現了。

柏拉圖認為，萬物都有其內在的“本質”，人們看到的只不過是本質的“表象”，而不是“本質”本身。

所以，專業就是通過開發商的本質“表象”來發現“開發商的本質本身”。

因為，老百姓看到的是開發商能看的見的，還有不少看不到的，這就是開發商為什么能這么硬氣？因為房地產的信息不對等。

當信息不對等，就出現了所謂的不講理、硬氣、霸道、沒良心、失敗。

房產證逾期辦理會有滯納金嗎-房產證|華律辦事直通車

房產證逾期辦理會有滯納金嗎

來源：

華律網整理

2023-01-02

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購

買房

產是需要

辦理房產證

的，只要有了

房產證

才能證明房產的主人是誰，辦理房產證一般要繳

契稅

，這是辦理房產證的提前條件。那么房產證逾期辦理會有滯納金嗎?由

華律網

小編為大家進行解答。

一、房產證逾期辦理會有滯納金嗎

延期辦理房產證需要滯納金，規定是收房后90天以內，需要去繳納契稅，辦理房產證，逾期辦理按照每天萬分之五，處罰繳納滯納

罰金

，根據我國現行的有關司法解釋的規定，只有屬于

商品房

出賣人的原因造成逾期辦證的，才能夠認定出賣人構成逾期辦證違約責任。

出賣人承擔違約責任的幾種情形：

1、在

商品房買賣

合同約定的辦理房屋所有權登記的期限內沒有辦出房產證的;

2、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日內沒有辦出房產證的;

3、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日內沒有辦出房產證的。

買受人必須在違約之日起兩年內提起訴訟或者以其他方式主張自己的權利并留下相關的證據，否則將無法追究出賣人的違約責任。

二、房產證滯納金怎么計算

逾期不辦理房產證如何處理，商品房出賣人逾期辦證行為構成違約的，應當承擔違約責任，根據相關司法解釋的規定，合同有約定違約金標準的從其約定，沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收

逾期貸款利息

的標準計算。

契稅滯納金的計算，首先要計算出應

納稅

額，即房產總價乘以適用稅率：1997年10月1日起買賣商品房的，適用稅率3%;1999年8月1日起，凡個人購買自用普通商品住房的，

契稅稅率

為1.5%。凡是發生滯納稅款所屬期在2001年4月30日以前的，應按照規定，按日加收滯納稅款千分之二的滯納金。

滯納稅款所屬期在2001年5月1日以后的，統一按照修訂后的《中華人民共和

國稅

收征收管理法》，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金，簽訂

購房合同

后未繳納契稅的，從第31天起計算滯納金。

三、辦理房產證的程序

1、確定開發商已經進行初始登記

開發商辦理初始登記是自己辦理房產證的必要前提條件。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等，因此在收房入住后的2-3個月之后，可以向開發商詢問辦理初始登記的情況并在《購房合同》中對其加以約定，也可以到本地的房地產交易信息網站進行查詢。

2、到管理部門領取并填寫《房屋(地)所有權登記申請表》

準業主們申請表填寫之后需要開發商簽字蓋章。有的開發商手中會有現成的蓋好章的表格，只需到開發商處領取并填寫就行了?？梢允孪认蜷_發商詢問，房產證應該在哪個部門辦理，然后直接向該部門咨詢，省去奔波之苦。

3、必備材料之——測繪圖(表)

測繪表是登記部門確定房產證上標注面積的重要依據，取得途徑有三種：開放商處(攜

身份證

);開發商指定的房屋面積計量站;或向登記部門申請對房屋面積進行測繪。

4、領取相關文件

集齊必要的申請文件，包括購房合同、房屋結算單、大房產證復印件等。填寫好的申請表需要請開發商審核并蓋章。

5、繳納

公共維修基金

、契稅

這兩筆款項需向房產所在地區的小區辦或者指定的代收銀行繳納，作為辦理房產證的必需文件，繳費后務必保留好繳納憑證，一旦遺失會影響獲得房產證。

6、提交申請材料

材料主要包括以下幾種：

(1)蓋章的申請表;

(2)

房屋買賣合同

;

(3)簽訂預售合同的買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書;

(4)測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;

(5)專項維修資金專用

收據

;

(6)契稅完稅或減免稅憑證;

(7)購房者身份證明(復印件核對原件);

(8)房屋共有的提交共有協議;

(9)銀行的提前還貸證明。

7、按照規定時間領取房產證

在提交辦理申請后，請業主們一定要保存好管理部門給的領取證書的通知書，并按通知的時間及時領取房產證。

以上就是小編對“房產證逾期辦理會有滯納金嗎”問題的解析內容。根據法律規定，收房后90天以內需要去繳納契稅辦理房產證，逾期辦理按照每天萬分之五，處罰繳納滯納罰金。讀者需要法律方面的幫助，歡迎到華律網進行

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產權40年的商鋪到期后怎么辦？國家會不會無補償收回？-知乎

商鋪跟住宅相比，比較大的差異要在產權上面，我們都知道商鋪的產權時間會比較小，最高就是40年。由于40年的時間彈指間就過去了，很多人也擔心商鋪產期到期后的問題。那么，商鋪40年產權到期怎么辦?

根據國家現在的規定，房子40年(商鋪)或70年(住宅)到期后自動續約。

土地的所有權是國家的，我們只是有使用權，商鋪的40年就是指的土地的使用權年限，到期的只是土地租用時間，不是房產，到時候可以繼續繳納土地出讓金即可重新取得房屋土地使用權。

土地如果到期，所有人具有優先向國家申請延續土地使用權的權利，如果國家沒有拆遷計劃，則該土地可以由原所有人按照現行(到期日)的土地價格，交納土地出讓金以繼續使用土地。

如果國家有拆遷計劃，則無償征用土地，并對地上物做價補