最新逾期交房違約金規定

由 網絡整理 分享時間：2024-04-05 02:04:36 加入收藏我要投稿點贊

重磅！高院明確：開發商逾期交房，賠付違約金過低，法院不支持|商品房買賣合同|購房合同_網易訂閱

本文導讀

：在實際生活中，很多人買房子都會經歷一波三折。購房者最擔心的一種情況莫過于買的新房逾期交付——對于租房者來說，逾期不交房會增大經濟壓力；對于結婚的朋友而言，新房不能如期交付甚至會影響婚期。

雖然在購房合同中，開發商和購房者都會約定逾期交付后違約金的賠償問題，但是多數情況下賠償金數額往往不足以彌補購房者的實際損失，并且還會存在約定賠付的違約金過低的問題。

那么，當出現開發商逾期交房，約定賠付的違約金過低時，業主能否向法院主張提高呢？

本文將結合相關判例，為大家進行解讀——

一、目前實踐中的情況

總的來說，對于開發商延期交房的違約金計算問題：

當事人可以約定違約方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償數額的計算方式；

對于無約定或約定不明的情況，可以參照有關部門公布的同地段同類房屋租金標準計算；

《商品房買賣解釋》第17條規定:商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

因此，當出現約定賠付的違約金過低的情況時，業主同樣可以參照上述標準，向法院主張調整違約金數額。同時從目前司法實踐來看，也有部分地方法院也會參照銀行同期貸款基準利率計算違約金數額。

【相關案例】

位于昆山市花橋鎮的富隆花園小區，由昆山特富隆房地產開發公司開發。合同約定2015年11月31日之前交付，逾期交房的按照購房款每日萬分之0.5（相當于年利率1.8%）支付違約金。

但是，特富隆公司因為資金和開發進度原因，長時間逾期交房，直到2017年1月才開始交房，逾期時間長達一年多。在交房過程中，開放商以天氣原因、停電原因要求減免逾期天數，違約金標準也只是按照合同約定的萬分之0.5來支付。如果按照開放商的標準，很多業主只能拿到不到1萬元的賠償，遠不能抵消業主的損失。業主集體向開放商提起訴訟。

蘇州中院經審理認為，購房合同簽訂后，業主支付了購房款，開發商沒有如期交付房屋，應承擔逾期交付的違約金。且原合同約定的違約金標準明顯過低，調整為按照銀行同期貸款基準利率計算（年利率4.35%，相當于原違約金增加了1.5倍）。

通過上述案例我們可以看到，在實際案件審理過程中，如果根據合同標準，開發商確實延期交付的，自然要承擔違約金，而且在購房合同中約定的違約金賠償標準過低的，法院會支持業主的正當訴求，提高賠償標準，彌補損失。

二、江西高院印發《開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》

我國并不是判例法國家，對于此類情況（違約金過低），雖然業主可以主張調整，但是在現行法律中其實沒有具體的規定條文對賠償的數額標準進行約束。

但是，近日江西高院印發《開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》，對此類開發商逾期交房且違約金過低的情況進行了規定，明確了：

按購房款固定比例計算違約金數額極低的，可視為無效格式條款；逾期交房違約金按照銀行逾期貸款利息標準計算。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數額或損失賠償計算方法的規定處理。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

——為人民法院在審理此類案件時提供了參考和依據。

除了逾期交房違約金調整標準的規定，同時該文件還規定了：商品房交付條件標準、交付與接收的認定和舉證責任、逾期辦證的認定標準、逾期辦證違約金的調整標準等諸多涉及房屋交付的方面的細則。

總的來說，此文件的出臺，最大限度地保障了購房者的權利，也可以有力地敦促開發商秉承“契約精神”，按時如期交房。

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最新：逾期交房、辦證違約怎么辦？高院發布9條審判指引_騰訊新聞

為妥善處理開發商

逾期交房

逾期辦證違約

責任糾紛案件

統一全省法院審理此類案件的

法律適用標準和裁判尺度

提高審判質量

根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產管理法》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關規定，結合審判經驗和我省實際情況，制定本指引。

一

【適用案件范圍】

本指引所指的開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛是指自然人因購買商品房與開發商簽訂商品房預售合同或銷售合同后，開發商未能在合同約定的時間向購房人交付房屋、辦理房屋產權證，引發的購房人起訴開發商，要求開發商承擔逾期交付房屋和逾期辦證違約責任的糾紛。

法人和非法人組織與開發商之間因購買商品房逾期交房、辦證發生的糾紛可以參考本指引處理。

二

【商品房交付條件】

開發商向購房人交付的房屋應當經過建設工程竣工驗收合格并已完成建設工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高于該標準的,以合同約定為準；合同約定的交付條件低于該標準的,按該標準認定。

三

【商品房交付與接收】

開發商交付的房屋未完成建設工程竣工驗收備案登記的，購房人有權拒絕接收。開發商以購房人已接收房屋為由主張不承擔逾期交房違約責任的，不予支持，但購房人明知或應當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記的事實且同意接收房屋的除外。對購房人是否明知或應當知道上述事實的舉證責任，由開發商承擔。

開發商在交付房屋時未依照合同約定向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，購房人有權拒絕接收。購房人接收房屋后又以開發商未能依約提供上述文件為由，要求開發商承擔逾期交房違約責任的，不予支持。

開發商通知購房人接收房屋，購房人有證據證明房屋有明顯質量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開發商維修。因房屋質量問題導致遲延交付的，開發商應承擔逾期交房的違約責任。

四

【逾期交房違約金的調整】

合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三（均含本數）范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同約定的逾期交房違約金每日標準低于萬分之一或高于萬分之三的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之一至萬分之三的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

五

【逾期辦證的認定】

開發商在合同約定期限內未向不動產登記機關報送辦理房屋不動產權登記所需的全部資料的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，應予支持。

因辦理房屋不動產權登記需要購房人配合提供相關資料，購房人拒絕提供或逾期提供導致開發商遲延向不動產登記機關報送的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，不予支持。

六

【逾期辦證違約金的調整】

開發商交房和辦證均構成逾期時，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款萬分之零點五至萬分之一點五（均含本數）范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準低于萬分之零點五或高于萬分之一點五的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之零點五至萬分之一點五的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規定處理。

合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

七

【開發商免責情形】

開發商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因災害性天氣、突發性公共衛生事件造成逾期交房或辦證；

（二）因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規及政策變化造成開發商逾期交房或辦證；

（三）因執行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發商原因造成的除外；

（四）因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。

開發商因上述免責情形不能履行合同的，應當及時通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發商承擔未及時通知而造成的擴大損失的，應予支持。

開發商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關系及原因力大小承擔舉證責任。

八

【訴訟時效】

購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計算訴訟時效期間。購房人舉證證明存在向開發商提出過交房或辦證請求等訴訟時效中斷情形的，違約金請求權的訴訟時效期間重新計算。

開發商未在一審法庭辯論終結前提出時效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時效抗辯的，不予支持。

九

【適用效力】

本審判指引供全省各級法院在審理開發商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛時參考適用。

法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關問題有新規定的，按照新規定處理。

最高院民一庭：關于“逾期辦證、交房”及“房屋差價損失”的實務觀點-知乎

一、問:甲(出賣人)和乙(買受人)簽訂《商品房買賣合同》、合同約定甲在房屋交付后3個月內為乙辦理完畢房屋權屬證書。現甲因自身原因，未能在約定期限內履行該義務，乙訴至法院，要求甲承擔相應違約責任，賠償因此給其造成的損失，人民法院應如何認定甲應承擔的違約責任呢?

答:最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(本文以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十四條第一款規定:“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！苯Y合合同自治原則，商品房買賣合同當事人之間對買受人辦理房屋產權證書期限有明確約定的，人民法院應當直接依據當事人的約定確定出賣人應承擔的違約責任。

如當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協商加以明確的，人民法院則應根據《商品房買賣解釋》第十四條第二款規定，即“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”來確定出賣人應承擔的違約責任。但根據中國人民銀行《關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發(2003)251號)第三條規定，逾期貸款罰息利率由原來的按日0.021%計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規定的情況下，《民法典》第六百四十六條規定:“法律對其他有償合同有規定的，依照其規定;沒有規定的，參照適用買賣合同的有關規定”。鑒于買賣雙方合同義務的對等性，人民法院可參照最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（本文以下簡稱《買賣合同解釋》)第十八條第四款“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失，違約行為發生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算;違約行為發生在2019年8月20日之后的，人民法院可以違約行為發生時中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率(LPR)標準為基礎，加計30%~50%計算逾期付款損失”的規定，來確定出賣人應當承擔的違約責任。

出賣人認為約定的違約金過高而要求人民法院調整的，人民法院應根據《民法典》第五百八十五條《商品房買賣解釋》第十二條，并參照《商品房買賣解釋》第十四條、《買賣合同解釋》第十八條確定的違約金計算標準確定出賣人應承擔的違約責任。

二、問：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）第十七條規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。而在實踐中，對于開發商逾期交房的情況，業主往往支付的銀行按揭貸款利息高于同地段同類房屋租金。因此，在開發商逾期交房的情況下，能否判決開發商承擔銀行按揭貸款利息的違約責任？

答：商品房買賣合同作為典型的雙務合同，交付房屋及支付房屋價款是開發商和業主的對待給付義務。業主遲延付款違反了其應依約按期支付價款的義務，開發商遲延交房則違反了其應按期交付房屋的義務，均應承擔相應的違約責任。對于違約責任，《民法典》第五百八十四條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失?！币虼耍覈纱_定的違約損害賠償責任以填補損失為基本原則。而在商品房買賣合同履行合同過程中，對于業主遲延付款給開發商所帶來的損失是開發商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益；對于該部分利益，《商品房買賣解釋》第十三條規定，在商品房買賣合同當事人對于違約責任沒有約定的情況下，為金融機構收取該筆貸款的預期貸款利息，相當于開發商從銀行取得相應貸款的代價，這符合業主遲延支付價款造成開發商利用資金成本的損失實際。而對于開發商延期交房，其導致業主不能按期居住該房屋的使用利益損失；《商品房買賣解釋》將業主居住房屋的利益損失規定為業主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業主實際損失的實際。

至于業主所需要負擔的同期銀行貸款利息高于租金的問題，同《商品房買賣解釋》所規定的處理原則并無邏輯關系。假定開發商依約按期交房，業主將該房出租，則其所得的租金也會比其應支付的銀行按揭貸款利息高，對此利息同租金的差額，業主也需自行承擔。

綜上，《商品房買賣解釋》所確定的開發商與業主需依據不同標準承擔不同違約責任的區分是建立在違約責任以填補損失基礎上的，二者并不存在矛盾。故在開發商逾期交房時，業主請求依據其應支付的銀行按揭貸款利息來承擔違約責任，在當事人并無約定時，該種請求并無依據，人民法院不應予以支持。

三、問：買受人與出賣人通過中介公司簽訂《房屋買賣合同》，合同約定了出賣人違約時需要支付給買受人30萬元違約金。但是，簽約后，由于房屋升值巨大，出賣人不愿履行合同?，F在房屋升值造成的差價遠遠大于合同約定的30萬元違約金。買受人在請求解除合同的情況下，能否請求將房屋差價作為買受人的損失，由違約方出賣人予以賠償？

答：這個問題在審判實踐中比較普遍?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸臈l規定定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失?！痹谟行У姆课葙I賣合同履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。

人民法院在當事人已經約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任，則涉及到《民法典》第五百八十五條第二款規定的適用問題，該款規定：“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少?！钡s定的違約金是否低于造成的損失，則屬于事實認定問題，應由人民法院根據案件具體情況加以處理。當然，如果人民法院能夠認定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用《民法典》第五百八十五條第二款及相關司法解釋的規定，對違約金予以調整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。

來源：最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判實務問答》

新規！高院發布：“逾期交房、辦證違約”9條審判指引（2020）_購房人

原標題：新規！高院發布：“逾期交房、辦證違約”9條審判指引（2020）

來源|江西高院

為妥善處理開發商

逾期交房

逾期辦證違約

責任糾紛案件

統一全省法院審理此類案件的

法律適用標準和裁判尺度

提高審判質量

根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產管理法》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關規定，結合審判經驗和我省實際情況，制定本指引。

一【適用案件范圍】

法人和非法人組織與開發商之間因購買商品房逾期交房、辦證發生的糾紛可以參考本指引處理。

二【商品房交付條件】

開發商向購房人交付的房屋應當經過建設工程竣工驗收合格并已完成建設工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高于該標準的,以合同約定為準;合同約定的交付條件低于該標準的,按該標準認定。

三【商品房交付與接收】

四【逾期交房違約金的調整】

合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三(均含本數)范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

五【逾期辦證的認定】

開發商在合同約定期限內未向不動產登記機關報送辦理房屋不動產權登記所需的全部資料的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，應予支持。

六【逾期辦證違約金的調整】

開發商交房和辦證均構成逾期時，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款萬分之零點五至萬分之一點五(均含本數)范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。

購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準低于萬分之零點五或高于萬分之一點五的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，

酌情調整到日萬分之零點五至萬分之一點五的范圍內

。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。

按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規定處理。

合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

七【開發商免責情形】

開發商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支持：

(一)因災害性天氣、突發性公共衛生事件造成逾期交房或辦證;

(二)因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規及政策變化造成開發商逾期交房或辦證;

(三)因執行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發商原因造成的除外;

(四)因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。

開發商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關系及原因力大小承擔舉證責任。

八【訴訟時效】

開發商未在一審法庭辯論終結前提出時效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時效抗辯的，不予支持。

九【適用效力】

本審判指引供全省各級法院在審理開發商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛時參考適用。

法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關問題有新規定的，按照新規定處理。

所以法秩序統一的原理要注意運用，注意法律之間的協調。

最高法院公報案例：買房人可以同時向開發商主張逾期交房和延期辦證的違約責任

最高院：購房人簽署購房合同但未取得所有權的情況下在開發商破產時是否可以行使取回權？

沖突判決！最高院：開發商破產后，買受人付款完畢的《商品房買賣合同》管理人是否有權解除？

最高院司法觀點：買受人從開發商處購買房屋，尚未辦理產權登記，又將該房屋轉賣給第三人，第三人能否直接請求開發商協助辦理權屬證書

開發商在建工程抵押的5大法律風險

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責任編輯：

最高法關于逾期交房違約金的判例_民法典-法律快車

最高法關于逾期交房違約金的判例

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更新時間：

2021-11-23

13:35:48

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導讀：

當我們簽訂房屋買賣合同之后，房地產開發商應當按照合同約定的內容，在規定期限內交房。那么，最高法關于逾期交房違約金的判例是怎樣的？為了幫助大家更好的了解相關法律知識，法律快車小編整理了相關的內容，我們一起來了解一下吧。

　　一、最高法關于逾期交房違約金的判例

　　商品房買賣合同簽訂生效后，合同雙方都應該按照合同條款約定的內容，享受權利并按約定履行相應的義務。如果合同一方當事人明顯違反了合同的約定條款，合同另一方的當事人是有權要求對方承擔違約責任。違約責任的體現途徑一般情況都是支付相對應數額的違約金。在實際情況中，也有約定金錢以外的其他違約賠償途徑，比如用物品、用權利、用行為。商品房買賣中的合同違約情況，違約金的標準應該按照如下規定執行：

　?。ㄒ唬┖贤斒氯艘约s定的違約金低于所造成的損失為理由而請求法院予以增加賠償的，應該按照由于違約造成的實際損失量化確定賠償金額。

　?。ǘ┖贤斒氯艘约s定的違約金過高，高于所造成的損失為由而請求法院予以減少賠償的，應該按照由于為悅己造成的實際損失的30%為標準量化確定賠償金額。

　　（三）商品房買賣合同中，如果沒有約定這個違約金的具體的一個數額是多少，或者說是沒有約定損失的賠償金數額的一個計算的方式。

　　（四）由于開發商的原因，房產買受人，就是購房者在如下期限滿了之后還是未能取得房屋權屬證書的，不動產證。除了合同雙方有特別的約定外，開發商作為出賣人應當承擔合同違約責任，不能支付違約金。

　　二、延期交房支付,違約金怎么賠

　　根據我國相關的法律法規，買賣合同中的標的物所有權自交付時轉移，而房屋所有權的取得應以房產部門頒發的房屋所有權證為準。因此，如果合同中對交房的履行標準沒有約定或者約定不明，就應以房屋所有權證取得的時間為交房時間。因此雖然已經將房屋建造完畢并通過竣工驗收，但沒有在約定期限之內辦好房產權證，構成延期的，應該按照合同約定支付違約金。

　?。ㄒ唬┭悠诮桓叮洿吒婧箝_發商在合理期限內交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以請求開發商按延期天數承擔違約金賠償。

　　（二）開發商延期交房，經催告后在合理期限內仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因為不可抗力或合同約定的免責理由，但屬于購房者能夠承受的范圍，例如開發商資金出現問題導致停工了一段時間現已恢復等，購房者可以選擇等待并且要求開發商承擔違約金賠償。

　　（三）開發商延期交付，經催告后在合理期限內仍然沒有履行的，也不給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同的，并要求開發商承擔違約責任，賠償自己的損失。

　　三、違約金怎么算

　　違約金的計算往往依據雙方所簽署的協議之約定，當違約方拒絕承擔違約責任時，法院可以根據生效裁判文書所確定的違約金計算方法予以執行。

　　通常，雙方可以明確約定違約金的具體數額，也可以約定一定的比例；有一種情況，往往給當事人雙方甚至法院帶來困難，即，當違約金按照逾期期限來計算時，其起止期限難以確定，比如，雙方約定逾期付款時，付款方向收款方支付違約金每日30元，違約金總額等于30乘以遲延天數，顯然，遲延天數的確定成為問題的關鍵。本文將分情況討論該問題。

　　以上就是法律快車小編為您詳細介紹關于最高法關于逾期交房違約金的判例的相關知識，如果合同一方當事人明顯違反了合同的約定條款，合同另一方的當事人是有權要求對方承擔違約責任。如果您還有其他的法律問題，歡迎咨詢法律快車，我們會有專業的律師為您解答疑惑。

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重磅！法院明確:“開發商逾期交房、逾期辦證違約金約定低于日0.5?(年1.8%),視為無效格式條款…_澎湃號·政務_澎湃新聞-ThePaper

一直以來，開發商與購房者簽訂的房屋買賣合同都屬于格式條款合同，開發商為了降低“逾期交房、逾期辦證”違約風險，在合同中明確表示違約責任固定為幾千元或將違約金的比例調得極低。購房者主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，人民法院一般應予支持，但是在違約金額上苦于“合同約定”難以支持購房者訴請，為了解決該問題，江西高院印發《開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》明確“開發商逾期交房、逾期辦證違約金約定低于日0.5?（年1.8%）,視為無效格式條款，按銀行逾期貸款利息標準計算”！

正文：

江西省高級人民法院

開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引

為妥善處理開發商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛案件，統一全省法院審理此類案件的法律適用標準和裁判尺度，提高審判質量，根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產管理法》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關規定，結合審判經驗和我省實際情況，制定本指引。

一【適用案件范圍】

法人和非法人組織與開發商之間因購買商品房逾期交房、辦證發生的糾紛可以參考本指引處理。

二【商品房交付條件】

三【商品房交付與接收】

四【逾期交房違約金的調整】

合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

五【逾期辦證的認定】

開發商在合同約定期限內未向不動產登記機關報送辦理房屋不動產權登記所需的全部資料的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，應予支持。

六【逾期辦證違約金的調整】

開發商交房和辦證均構成逾期時，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款萬分之零點五至萬分之一點五(均含本數)范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

七【開發商免責情形】

開發商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支持：

(一)因災害性天氣、突發性公共衛生事件造成逾期交房或辦證;

(二)因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規及政策變化造成開發商逾期交房或辦證;

(三)因執行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發商原因造成的除外;

(四)因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。

開發商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關系及原因力大小承擔舉證責任。

八【訴訟時效】

開發商未在一審法庭辯論終結前提出時效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時效抗辯的，不予支持。

九【適用效力】

本審判指引供全省各級法院在審理開發商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛時參考適用。

法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關問題有新規定的，按照新規定處理。

所以法秩序統一的原理要注意運用，注意法律之間的協調。

原標題：《重磅！法院明確:“開發商逾期交房、逾期辦證違約金約定低于日0.5?(年1.8%),視為無效格式條款,按銀行逾期貸款利息標準計算》

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逾期交房違約金怎么算-知乎

買房本是一件高興的事，但開發商逾期交房，真是讓人難以接受。原本定好的結婚的日子，接父母的日子，接孩子回家的日子…所有的計劃都被打亂了。

不要怕麻煩，這是我們的合法權益，不容侵犯。不要因為怠于行使權利，喪失自己的既得利益，這是實打實的經濟損失。購房者和開發商簽訂的購房合同，開發商延期交房是一種違約行為，應該承擔違約責任，應該按照合同約定或者法律規定的標準支付購房者違約金。

延期交房維權兩條路

一是要求開發商盡快交房并支付逾期交房的違約金；二是要求解除合同。但是一般解決合同都是要達到一定的法定條件才可以。所以大部分人還是想要房的。

違約金應該如何計算?

市面上絕大多數的《商品房買賣合同》中都會約定：“逾期交房不超過XX天，開發商自約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向購房者支付一定數額的違約金，合同繼續履行。

廣大業主可根據合同中的約定起訴開發商要求其盡快交房，并按照業主的實際損失賠付逾期交房違約金。

先來看看

法律規定

據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

1.合同有明確約定的，原則上按照合同約定履行；

2.合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

3.如果違約方認為合同約定的違約金過高，需要提出抗辯，并且申請評估。

實際生活中一般都是在你不注意合同或者補充協議就簽字了的時候是這樣約定的：逾期交房六個月違約金按照房屋總價款或者已付房屋總價款的日百分之一賠償；逾期交房一年的，業主有權退房，違約金賠償方法同上。

誤區

一、在發生逾期交房的情況之后，很多人都有一個誤區，自己拿著合同一算，違約金一年只有3000元，走法律途徑維權恐怕律師費都不止這些，但是這是錯誤的！

根據法律規定，違約金過低是可以主張調高的。所以其實不止3000，還可能兩倍三倍不止…不要被合同拘束住，它是一個格式條款，里面有很多條款都是霸王條款是無效或者部分有效的。

二、也有的當時人為了快點拿房，簽了不平等的協議，放棄違約金來換取開發商的交房承諾。先不說到了那個約定的日期她是否能夠按時交房，就違約金這一點就是我們的合法權益憑什么放棄？最不應該的是犧牲合法利益換的本該是開發商應該做的事，開發商交房是應該的，何況他本身就是違約。而一旦他到了日期還不交房，你犧牲了自己的合法權益還是拿不到房，時間半年一年的過去了，可能訴訟時效都被拖過去了，到時候你在反應過來要維權已經來不及了。

如果拿不定主意，不知道自己應該主張多少法院才會支持，建議先行咨詢專業律師的意見。