經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者胡艷明盡管2023年春天將至，但是始自2023年的“提前還貸潮”仍未平息。
春節(jié)后部分地區(qū)大幅降低首套住房商業(yè)貸款利率，低至3.7%的水平，引發(fā)提前還貸現(xiàn)象愈演愈烈。“我算是后知后覺，想提前還掉一部分住房貸款，在網(wǎng)上一搜，沒想到大家從去年9月份就開始了?！?023年2月，家住沈陽的王園想提前還一部分商業(yè)住房貸款，才發(fā)現(xiàn)很多人都遇到了還款難的問題。
2月，沈陽地區(qū)多家銀行將首套房貸利率下調(diào)至3.9%，王園的房貸利率還在5.4%左右，因此他想提前還一部分，以減少月供壓力，但過程依然艱難。
除了房貸利率下行因素外，也有購房者因?yàn)槿鄙俸玫耐顿Y理財(cái)機(jī)會，存款利率下行而選擇了提前還款。
貸在“高點(diǎn)”的購房者希望降低利率，不少研究人士也在呼吁降低存量房貸利率。但降低存量房貸利率并非易事，各方博弈下，“提前還貸”問題將會如何解決？
搶額度
2月6日上午，王園給貸款的銀行支行打電話，表示想提前還款，被銀行工作人員告知只能排到5月初，并承諾這個(gè)時(shí)間保證能扣款成功。而線上渠道可以搶3、4月額度，當(dāng)時(shí)工作人員表示沒辦法提前，因?yàn)榭傂杏蓄~度限制。
王園認(rèn)為銀行這個(gè)規(guī)定不合理，他先后撥打了監(jiān)管電話、市政府熱線、建行客服電話、金融消費(fèi)者投訴熱線等，通過不同的渠道反映自己的訴求。
2月7日中午，王園接到該支行負(fù)責(zé)人電話，告訴他要繼續(xù)在線上渠道搶額度，并線下幫他同步登記，并稱會將情況會向總行上報(bào)，但具體什么時(shí)間能有額度不確定。
8日上午，王園再次接到支行工作人員電話，該工作人員也告訴他這個(gè)月額度滿了，不過會盡快跟領(lǐng)導(dǎo)反應(yīng)問題，并看3、4月有無額度。
10日早上8點(diǎn)多，該支行工作人員稱，線下渠道可在5月1日還款，在這段時(shí)間中，如果有與他還款金額差不多、但并未還款的名額，可以讓給他。不過一個(gè)小時(shí)候后，他在建行APP中搶到了額度，預(yù)約扣款時(shí)間在3月13日。
經(jīng)歷過這么多次的溝通，王園終于“搶”到了提前還貸機(jī)會，他表示“也算是有點(diǎn)安慰?！?/p>
對于為何想提前還貸，王園告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，“主要是當(dāng)時(shí)在利率的高點(diǎn)貸款，5.4%，利息較高，提前還一部分減輕壓力?！?/p>
據(jù)記者了解，沈陽地區(qū)多家銀行在2月初下調(diào)了首套房貸利率，自2月1日起至4月1日，首套房貸利率下調(diào)至3.9%。
為了鼓勵(lì)居民的剛性購房需求，多個(gè)城市的購房政策逐漸寬松，房貸利率下限也有所下調(diào)，現(xiàn)在最低已到3.7%。
沈陽便是房貸政策調(diào)整較大的城市之一。在2023年中旬，沈陽的首套房貸款利率是5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）基礎(chǔ)上加65個(gè)基點(diǎn)，按照當(dāng)時(shí)LPR，利率在5.3%左右；到了2023年中期，首套住房貸款利率已經(jīng)降為5年期以上LPR基礎(chǔ)上減20個(gè)基點(diǎn)，按照當(dāng)時(shí)LPR，利率在4.25%左右；到近期，降為5年期以上LPR基礎(chǔ)上減40個(gè)基點(diǎn)，為3.9%。
而前幾年買房的人，不僅買在房價(jià)高點(diǎn)，房貸利率也在“高位”，不少購房者表示房貸利率在5.88%左右，有的甚至在6%以上。這與當(dāng)?shù)刈钚碌姆抠J利率相差接近2個(gè)百分點(diǎn)，這部分存量按揭用戶，在有存款的情況下，選擇了提前還貸，王園就是其中一位。
5.4%和3.9%的年化利率下，每月還貸金額也有差別。以100萬貸款額，貸款30年、等額本息還款方式為例，5.4%的利率下每月還款5615.31元；3.9%的利率下月供4716.68元，前后相差近900元。
還款差額讓王園等購房者決定提前還貸，以減少房貸利息支出。而且，選擇提前還房貸不僅與近年來房貸利率不斷下行有關(guān)，各類投資理財(cái)機(jī)會的減少，使得提前還貸也變成一種比較好的“理財(cái)”方式。
北京近幾年首套房貸利率調(diào)整幅度不大，也有貸款購房者選擇了提前還款。在2023年9月，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者曾采訪過一位在北京工作的人士潘陽，當(dāng)時(shí)她想提前還掉部分貸款，便在建行APP上點(diǎn)進(jìn)提前還款頁面，卻提示“系統(tǒng)升級”。她咨詢發(fā)放貸款的支行時(shí)，工作人員稱可以到線下網(wǎng)點(diǎn)還款。
2023年10月初，潘陽成功申請了提前還款，還款日是申請日往后推20天，銀行在11月完成扣款。她告訴記者，還款的過程方便，將還款資金打入還房貸的銀行卡就行了。“我提前還了50萬，月供下降了快3000元。目前感覺月供壓力少了很多，生活輕松了不少。如果今年工資還不錯(cuò)的話，還可以提前再還一些，有點(diǎn)想這兩三年多努力一下把商貸的部分還完?！?月9日，潘陽告訴記者。
降息潮
不僅是沈陽，包括鄭州、天津、福州、廈門、無錫等二線城市均在春節(jié)后迎來房貸降息潮。
珠海地區(qū)某國有銀行信貸工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，從1月31日起，該地區(qū)的首套房貸利率將下調(diào)至3.7%。
1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》（以下簡稱“動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”）中指出，評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)三個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
按照動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，當(dāng)?shù)卣勺灾鳑Q定首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限。以近期調(diào)整利率的天津市為例，按照“動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”和天津市政府調(diào)控要求，天津市自2023年1月起執(zhí)行首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。
根據(jù)新規(guī)，人民銀行天津分行、天津銀保監(jiān)局指導(dǎo)天津市市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定：自2023年1月起，本市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限執(zhí)行“不低于相應(yīng)期限LPR-40個(gè)基點(diǎn)”(按照當(dāng)前五年期LPR計(jì)算，即為3.90%)。
房貸降息城市名單仍在增加，2月8日，無錫市首套房貸利率由4.1%降至3.8%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格》計(jì)算，自去年9月至11月三個(gè)月中，共有38個(gè)城市符合上述要求。而此次下調(diào)首套房貸利率的城市，大多在這38城名單之中。
截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，1月16日統(tǒng)計(jì)為19個(gè)。其中二線城市8個(gè)，其余均為三四線城市。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，首套利率4.0%的有兩個(gè)城市，利率3.95%的有4個(gè)城市，3.9%的有9城，3.8%的有12城，首套利率3.7%的城市有4個(gè)，目前為全國商貸利率最低水平，分別是南寧、珠海、株洲和常德。
有分析人士認(rèn)為，春節(jié)銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期是多地首套房貸利率開啟動(dòng)態(tài)調(diào)整的原因之一。開源證券分析師齊東表示，2023年統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)保持低迷，在寬松政策支持下，2023年12月銷售和投資數(shù)據(jù)單月降幅收窄。從春節(jié)假期兩周市場來看，住宅成交數(shù)據(jù)暫未走出低谷，多地首套房貸利率開啟動(dòng)態(tài)調(diào)整，鄭州首套房貸利率降至3.8％，惠州和韶關(guān)階段性取消首套住房商貸利率下限。
齊東認(rèn)為，后續(xù)更多城市房貸利率存在下調(diào)空間，成交數(shù)據(jù)有望持續(xù)修復(fù)企穩(wěn)。住建部提出2023年工作重點(diǎn)是穩(wěn)定預(yù)期、防范風(fēng)險(xiǎn)及促進(jìn)轉(zhuǎn)型，政策面維持建立市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。預(yù)計(jì)后續(xù)針對剛需和改善的購房需求政策都將持續(xù)寬松。
缺資產(chǎn)
“我也希望他們能完成提前還款。我身邊的家人、朋友也想提前還款，他們同樣還不了。”面對急切想提前還款的客戶，有國有大行北方某支行客戶經(jīng)理表示很無奈，他們受到的是來自銀行與客戶的雙重壓力，領(lǐng)導(dǎo)要求客戶經(jīng)理解決客戶投訴，客戶的訴求則是盡快完成還款。
上述這家大行的還款周期較長，當(dāng)?shù)叵胩崆斑€款的客戶也較多。該客戶經(jīng)理稱，一般來說，每月總行層面會制定還款額度，各省分行根據(jù)客戶情況預(yù)約登記向總行申請額度，再逐級分配。很快當(dāng)月的額度會被搶完，只能繼續(xù)往后推延，所以很多客戶的還款需求都會排到幾個(gè)月后。
也不是所有銀行提前還款都面臨額度告急的情況。有中信銀行北京某支行個(gè)貸業(yè)務(wù)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察記者，該行的房貸客戶若想提前還款，直接在手機(jī)APP端申請即可，一般一個(gè)月之內(nèi)便可以完成扣款，提前還款成功。另有郵儲銀行北京某支行工作人員也表示，該行想提前還款比較方便，北京房貸利率沒有下降太多，因此其支行沒有太多想提前還房貸的客戶。
從全國范圍來看，2023年個(gè)人住房貸款增長乏力。數(shù)據(jù)顯示，2023年末，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰認(rèn)為，按揭貸款增長因居民購房行為放緩和早償率增加而受到?jīng)_擊。
記者了解到，在2007年的加息周期中，央行五次提高貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.12%飆升到7.29%。掛鉤基準(zhǔn)利率的房貸利率也相應(yīng)升高，因此，按揭貸款客戶每月都要比加息前多付一部分利息，不少“房奴”選擇提前還款，以減少貸款利息。也曾遇到過銀行拖延時(shí)間、設(shè)置門檻的現(xiàn)象。
從銀行經(jīng)營層面，并不希望房貸客戶都提前還款。一位股份行信貸業(yè)務(wù)人士告訴記者，對于銀行來說，房貸資產(chǎn)對銀行來講是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不僅資產(chǎn)質(zhì)量比較高，并且收益也不錯(cuò)，銀行肯定是不想讓個(gè)人提前還，因?yàn)樘崆斑€了之后，這塊空余出來的額度還要投放出去，銀行才有收益，銀行現(xiàn)在缺的不是額度，而是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
除個(gè)別地區(qū)外，現(xiàn)在各地房貸利率下行是大趨勢，很多銀行存量住房貸款跟新增住房貸款存在息差，“那意味著高收益資產(chǎn)減少了，再投放的收益低。”上述人士表示，尤其近幾年的經(jīng)濟(jì)形勢不太樂觀，所以整體銀行業(yè)的經(jīng)營壓力比較大。
調(diào)存量？
在各地下調(diào)新發(fā)放房貸利率的同時(shí)，關(guān)于下調(diào)存量房貸利率的呼聲再起。下調(diào)存量房貸利率并非每年的貸款重定價(jià)日時(shí)對利率的調(diào)整，而是調(diào)整存量貸款與LPR的點(diǎn)差。
下調(diào)存量貸款利率曾在2008年有先例。2008年10月22日，為應(yīng)對國際金融危機(jī)可能產(chǎn)生的影響，支持居民住房消費(fèi)、促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴(kuò)大至0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。政策推出后，多家銀行陸續(xù)宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折轉(zhuǎn)為7折優(yōu)惠。
對于近期社會上熱議的提前還款，是否會調(diào)整存量貸款以緩解壓力，一家國有大行支行負(fù)責(zé)人認(rèn)為，是否對存量房貸進(jìn)行調(diào)整，可能要看政策層面的要求。另外一家大行的北方分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，當(dāng)前利率市場化趨勢下，可能監(jiān)管方面不會介入?！耙话銇碚f，存量房貸份額比較大的情況下，如果對存量進(jìn)行利率調(diào)整，尤其是當(dāng)?shù)胤中?，會面臨非常大的經(jīng)營壓力，決策流程也會比較長?！?/p>
王一峰測算，在極限壓力測試下，若將存量按揭貸款實(shí)際執(zhí)行利率高于LPR的均降至LPR（LPR以下不降），大致影響上市銀行營收增速3個(gè)百分點(diǎn)。
上述大行的北方分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，提前還貸是客戶的正常需求，包括跟客戶簽訂的按揭貸款的合同當(dāng)中，也存在提前還款的相關(guān)條款?，F(xiàn)在部分銀行在執(zhí)行端上，進(jìn)行時(shí)間的延后，可能有當(dāng)?shù)?、上級對于指?biāo)的考核壓力有關(guān)。但是，提前還款量比較大的幾家銀行肯定不會關(guān)閉這個(gè)通道，只是想隨著時(shí)間逐步消化。
早在今年1月5日動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制發(fā)布時(shí)，市場就曾預(yù)計(jì)部分城市首套房貸利率有望再創(chuàng)新低。
當(dāng)時(shí)，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就曾表示，希望能夠降低存量房貸的利率。他認(rèn)為，目前樓市的問題，主要是前期（2023-2023年上半年）漲得快，盲目買房、沖動(dòng)買房的人多。那一段時(shí)間，新房交易連續(xù)數(shù)年在歷史最高位徘徊，市場普遍比較樂觀，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，由于疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等因素，存量房貸的壓力比較大，也是目前樓市不景氣的根源之一。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費(fèi)?！罢{(diào)降存量首套高利率房貸，壓降LPR加點(diǎn)點(diǎn)差，對高利率的剛需購房按揭貸款予以優(yōu)惠，符合市場各方預(yù)期。”王一峰表示。
王一峰認(rèn)為，受疫情持續(xù)影響，部分居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，而高利率按揭一方面降低了居民資產(chǎn)負(fù)債表的安全性，另一方面也不利于消費(fèi)的恢復(fù)。通過下調(diào)存量房貸利率，從“防風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)消費(fèi)、促公平”的角度看，具有一定現(xiàn)實(shí)意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進(jìn)而促進(jìn)按揭貸款平穩(wěn)增長，甚至能夠促進(jìn)住房銷售盡快復(fù)蘇。
（應(yīng)受訪者要求，文中王園、潘陽為化名）
