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騰房案例：無償占用拒絕歸還法院判決返還房屋-中國太遠房地產律師網

房地產律師

靳雙權作為從業十余年的

資深房地產律師

辦理了大量

房地產糾紛案件

，積累了大量辦理

房地產案件

的經驗，現在

房地產律師

靳雙權將這些案件改編為

房地產糾紛案

例，如果和你正在經歷的糾紛相似，希望可以幫助到你，本案件是一起

騰退房屋

的案件，現在我把這個案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。

（為保護當事人的隱私安全，本文當事人全部使用化名）

一、原被告訴求

李金海起訴至一審法院：位于北京市某區的1號房屋是原告父母于1983年獨立建造，后來，借給匡蘭蘭居住。2009年，這棟房屋被劃入拆遷規劃區域，于是我要求匡蘭蘭騰退房屋，但是遭到被告無理由拒絕，通過訴訟，法院判決以匡蘭蘭不具備騰退條件，駁回了原告的請求。如今匡蘭蘭已將房屋騰退，完全具備騰退返還房屋的條件，為維護跟人權益，特訴至法院請求判決匡蘭蘭將1號房屋返還給我。

被告匡蘭蘭辯稱：1號房屋是被告后來翻建的，并一直在此居住，有獨立的房屋號碼。李金海因1號房屋多次提起訴訟，要求我騰退房屋，已經被法院判決駁回多次，根據我國民事訴訟法的一事不再理原則，請求法院駁回李金海的訴訟請求。

二、一審法院查明

法院于2010年2月17日作出民事判決書，查明李泰山在北京市某區1號院中承租房管所的公房一間，并建有自建房一間。1994年，李泰山將該房屋交予匡蘭蘭一家居住使用，1999年，匡蘭蘭一家對自建房屋進行了翻建，對公房進行裝修。該判決確認匡蘭蘭將公房一間騰退給李泰山；匡蘭蘭一家無其他住所，暫不具備騰退條件，且因被告在居住期間對1號內自建房一間進行翻建，戶口均在自建房內，故李泰山要求匡蘭蘭一家騰退1號院內自建房的訴訟請求，法院不予支持。該判決現已生效。

法院于2010年8月15日作出民事判決書，查明李金海系李泰山之子，2010年2月18日李泰山死亡，承租人變更為李金海。法院認定，李泰山死亡后，李金海為1號公房的承租人，其要求匡蘭蘭返還公房，符合法律規定，法院予以支持。因匡蘭蘭對1號公房建設自建房，且李金海亦沒有證據證明匡蘭蘭具備騰退條件，所以李金海要求匡蘭蘭騰退房屋的請求，法院無法支持。

本次訴訟中，李金海主張的1號房屋。通過法官實地勘查，現已經騰空1號房屋，沒有人居住。匡蘭蘭陳述搬出另行居住他處是因為1號房屋被劃入拆遷范圍。李金海認為1號房屋已經騰退，具備騰退房屋條件，要求匡蘭蘭返還房屋。

三、一審法院認為

1

號的房屋沒有房產證，是公房附屬物，自建房與公房合為一體。1號公房的承租人為李金海，其對公房以及自建房屋享有居住使用權。如今匡蘭蘭已經將自建房騰空，應當返還給李金海，所以李金海要求匡蘭蘭將1號自建房屋歸還的訴訟請求，于法有據。匡蘭蘭認為法院判決的不具備騰退條件是對其居住權的確認，李金海提起本次訴訟違反一事不再理原則的答辯意見，法院無法采信。

一審判決：匡蘭蘭將1號自建房屋返還給李金海。

四、上訴情況

匡蘭蘭不服向本院提出上訴。請求撤銷一審判決，依法改判駁回原告訴訟請求。

李金海認為一審判決合法合理。

二審法院審理查明：一審法院查明的事實正確，應當予以確認。

五、判決如下：

駁回上訴，維持原判。

六、資深

房產律師

靳雙權點評

資深

房產律師

靳雙權認為：公民合法的民事權益受法律保護。本案中，1號公房的承租人是李金海，涉案的自建房沒有房產證，該自建房屬于公房的附屬設施，沒有單獨的權利。現房屋面臨拆遷，匡蘭蘭已將自建房騰空，應當返還給李金海。匡蘭蘭的上訴理于法無據。

綜上，資深

房產律師

靳雙權認為法院的判決是正確的。

中國太遠房地產律師網是由北京市東衛律師事務所房地產事務部創辦，由靳雙權部長領導數十名組成太遠房產律師團隊，具有成功辦理二手房買賣、房產繼承案件經驗，太遠律師團隊對商品房、商業地產、存量房、經適房、央產房、回遷房等類型房地產在交易中涉及的具體法律問題進行大量的研究，辦理了大量疑難復雜房地產案件。精通房地產交易涉及的資質、權屬、解押、網簽、面簽、監管、批貸、違約、過戶、交房等環節的法律問題以及在房地產轉讓過程中涉及的大量繼承、析產、分割、確權等問題，有能力辦好各類房地產案件，如果您有相關問題，歡迎來電或當面咨詢。

關鍵字：

太遠房地產律師，北京房地產律師，房產繼承律師

“承租人逾期騰房”時出租人救濟途徑實證研究――基于162份判決書的分析-廣東國智律師事務所

“承租人逾期騰房”時出租人救濟途徑實證研究――基于162份判決書的分析

發布時間：02-23-2023???訪問8次

前

言

???在房屋租賃糾紛中，往往會出現合同解除或終止后承租人逾期不騰退房屋的情形。此時，若合同有相關約定，通常按照合同約定處理；然而，實踐中租賃合同未明確約定“承租人逾期騰房”時出租人救濟方式的現象普遍存在。對此，司法實踐中出租人維權途徑主要有兩種方式，一是采取私力救濟，二是通過訴訟途徑。采取前種途徑維權，出租人可能面臨被承租人起訴侵權的風險；采取后種途徑維權，由于該問題目前在法律上未有明確的規定，出租人大多依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2020修正，以下簡稱《房屋租賃司法解釋》）第4、13條的規定，訴請承租人支付逾期騰房期間的房屋占有使用費。該司法解釋僅規定了承租人逾期騰房時應當支付房屋占有使用費，但在出租人的請求權基礎、房屋占有使用費問題上并未有明確規定，實踐中對此均有不同的觀點，導致“同案不同判”現象的存在。

???對此，筆者根據本文討論的重點法條，以房屋租賃合同“承租人逾期騰房”案為研究對象，按照“案件類型―民事案件”、“文書類型―判決書”、“案由―房屋租賃合同糾紛”、“關鍵詞―承租人逾期騰房”層級檢索的方式在裁判文書網進行檢索。在得到檢索結果之后，筆者再對搜集的判決書逐份排查，排除內容重復的和主要爭議與房屋租賃合同“承租人逾期騰房”無關的案件，最后整理得到的有效案例162個。筆者希望通過對162份判決書的梳理，歸納出司法實踐中此類案件里出租人的維權途徑、法院關注的重點問題及其裁判結果。

1.司法實踐現狀分析

????通過上表分析可知，當出租人通過訴訟途徑要求承租人給付逾期騰房的房屋占有使用費或相應損失時，法院普遍支持出租人的訴求，被駁回的主要是出租人主張的占有使用費計算標準沒有法律依據。此時，案件爭議焦點主要集中在房屋占有使用費的支付標準上，此問題現行法律無明文規定，實踐中不同法院有不同觀點。

2.私力救濟的法律后果

???實踐中，租賃合同解除/終止后承租人不及時騰退房屋的情況并不鮮見，大多數出租人由于缺乏相關法律知識，往往采取斷水、斷電、上鎖、強制搬離等較為“簡單粗暴”的措施來“促使”承租人騰退房屋。然而，此種措施存在一定的法律風險，會使出租人從“守約方”變成“過錯方”，陷入被動狀態。如以下三個案例：

???案例一

???ZF集團成都房地產開發有限公司、JY餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛一案【（2020）川07民終3535號】中，法院認定出租人在合同約定的租賃期限內對出租門面上鎖的行為構成侵權，其應承擔侵權責任；此外，在合同解除后，出租人在承租人沒有按約定到門店收拾物品時徑直進行處置的行為系無權處分，出租人應對此承擔責任。

??案例二

???常州市天寧YS村經濟聯合社與劉先生房屋租賃合同糾紛一案【（2016）蘇04民終2020號】中，出租人于2013年1月起口頭通知承租人解除雙方的不定期房屋租賃合同，承租人遲遲不騰房，故出租人自2013年10月起采取斷電等措施向承租人明示解除雙方的租賃關系，要求其遷出涉案房屋。訴訟中，在房屋占有使用費的計算上，法院認定2013年1月至10月期間的占用費按年租金標準10000元/年計算，而10月以后至承租人辦理案涉房屋期間的占用費，由于出租人采取斷電的行為，使得承租人即使占有涉案房屋也無法使用涉案房屋進行正常的經營活動，因此在綜合考慮全案的基礎上，就此段時間的房屋占有使用費的標準按照5000元/年計算。

?案例三

????SＭ商業城（蘇州）有限公司與王先生房屋租賃合同糾紛一案【（2014）吳開民初字第523號】中，出租人在向承租人發送的終止合同函件中稱，在承租人付清各項應付款前，其有權根據合同約定制止承租人將租賃房屋內的任何物品搬離租賃場所。法院根據函件內容，并結合出租人對房屋進行斷電、在前門設置圍擋、未能在法院指定期限內對后門封堵問題作出說明等行為，法院有理由相信出租人在合同解除后實際控制了房屋。合同解除后，承租人逾期騰房的，出租人有權要求承租人賠償相應損失，但本案中出租人控制房屋，拒絕承租人騰空的行為擴大了損失，就該擴大的損失，出租人無權要求承租人承擔。

?3.訴訟方式

???《民法典》第七百三十三條規定：“租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態。”即在房屋租賃合同中，承租人在合同解除/終止后，應承擔及時騰退租賃房屋的后合同義務。然而，現行法律并未規定關于承租人逾期騰房時出租人的救濟辦法。實踐中，出租人主要依據《房屋租賃司法解釋》第4、13條的規定訴請承租人支付逾期騰房期間的房屋占有使用費。訴訟中，此類糾紛的爭議點主要為出租人的請求權基礎及房屋占有使用費的支付標準，實踐中對此均有不同的觀點。

（一）出租人的請求權基礎?

???實務中，關于“承租人逾期騰房”案件中出租人主張返還涉案房屋、支付房屋占有使用費/賠償損失的請求權基礎主要有以下三種觀點[1]：

[1]黃海濤,趙卉.承租人、次承租人逾期不返還房屋之賠償責任的確定――《房屋租賃司法解釋》第18條之適用與完善[J].法律適用(司法案例),2017(24):23-28.

觀點一：

出租人可行使不當得利返還請求權。不當得利制度是指沒有合法根據，取得不當利益并造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人，返還的不當利益，應當包括原物和原物所生的孳息。在房屋租賃合同中，尤其是涉及轉租的案件中，合同解除/終止后，承租人、次承租人不再享有繼續占有租賃物的合法依據，其繼續占有與使用房屋并獲取利益，導致出租人遭受損失，構成不當得利。因此，出租人有權依據不當得利返還請求權要求承租人、次承租人返還占有的房屋以及因占有房屋獲得的收益（即房屋占有使用費）。

??案例一

????張某與國家稅務總局吉木薩爾縣稅務局房屋租賃合同糾紛一案【（2019）新23民終1091號】中，法院認為，出租人與承租人之間的租賃合同解除后，承租人、次承租人應向出租人支付占用涉案房屋期間的使用費。而出租人與承租人、次承租人之間無合同關系，因此該使用費實質是一種不當得利。出租人與承租人之間的《房屋租賃協議》解除后，承租人對涉案房屋不再享有收益權能，其仍向次承租人收取租金，對出租人也構成不當得利，均應向出租人返還。

??案例二

???重慶市某醫院與倪某房屋租賃合同糾紛一案【（2017）渝0154民初5119號】中，法院認為，《房屋租賃司法解釋》第18條明確了房屋租賃合同無效，承租人應將房屋返還出租人，實際占有房屋的次承租人負有騰房義務，該次承租人逾期騰房的，構成不當得利，次承租人應當支付房屋使用費。

????出租人可行使不當得利返還請求權。不當得利制度是指沒有合法根據，取得不當利益并造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人，返還的不當利益，應當包括原物和原物所生的孳息。在房屋租賃合同中，尤其是涉及轉租的案件中，合同解除/終止后，承租人、次承租人不再享有繼續占有租賃物的合法依據，其繼續占有與使用房屋并獲取利益，導致出租人遭受損失，構成不當得利。因此，出租人有權依據不當得利返還請求權要求承租人、次承租人返還占有的房屋以及因占有房屋獲得的收益（即房屋占有使用費）。

觀點二：

出租人可行使合同法上請求權。根據民法典第733條規定，承租人在合同解除/終止后應承擔及時騰退租賃房屋的后合同義務，該義務屬于法定義務，其未能履行的，出租人有權請求其承擔相應的合同法上的責任。

??案例一

????GS律師事務所與LS發展有限公司房屋租賃合同糾紛一案【（2020）粵04民終699號】中，法院認為，根據《民法典》第七百三十三條，“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。”即GS律所作為承租人，在合同期限屆滿后逾期騰房的行為違反了租賃合同的附屬義務。

?????案例二

????重慶市某醫院與倪某房屋租賃合同糾紛一案【（2017）渝0154民初5119號】中，法院認為，根據《民法典》第七百三十三條之規定，租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物，這個責任也規范在作為出租人時的承租人與次承租人之間的權利義務。

觀點三：

出租人可行使返還原物請求權。所有權是指所有權人依法對自己的財產享有的占有、使用、收益和處分的權利。在出租人也是租賃標的物的所有權人的情況下，出租人也可以依據自己享有的物權提出請求。房屋租賃合同解除/終止后，承租人、次承租人逾期騰房，屬于無正當理由占有、使用租賃物，出租人作為產權人，可以行使所有物返還請求權，并可依據相關規定請求賠償損失。

?案例一

????岳某、某經濟合作社房屋租賃合同糾紛一案【（2020）浙03民終7106號】中，法院認為，承租人與次承租人簽訂的轉租合同因《合同書》的解除而喪失合同履行的基礎，出租人作為所有權人如果認為次承租人繼續占有涉案房屋構成無權占有的，應當對實際占用人及其他責任人行使物權保護請求權。

?案例二

???JC公司、XJ有限公司房屋租賃合同糾紛一案【（2020）閩0203民初12628號】中，法院認為，出租人與承租人約定的租賃期限已經屆滿，承租人未返還案涉房屋構成無權占有，保開公司作為案涉房屋所有權人，有權請求其返還。承租人逾期騰房給出租人造成損失，出租人有權依法律規定要求其賠償損失即支付逾期騰房期間的房屋占用費。

（二）房屋占有使用費的支付標準?

???《房屋租賃司法解釋》第4、13條僅規定了逾期騰房的應支付占有使用費，但該使用費的具體標準如何確定，實踐中具有一定爭議。實踐中主要參照以下幾個標準：

1.租賃合同的租金標準

???《房屋租賃司法解釋》第4條規定，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。因此，實踐中，當事人約定房屋占有使用費以租賃合同約定租金為支付標準的，或合同未約定房屋占有使用費時直接訴請法院按照租賃合同約定租金為支付標準的，法院普遍支持其訴求。

?2.合同約定標準

???實踐中，部分當事人會在合同中約定了承租人逾期騰房時房屋占有使用費的支付標準，如按合同租金的2倍支付房屋占有使用費等。對此，絕大多數法院認為，逾期交房的違約責任條款，該房屋占用費的計算標準明顯高于承租人逾期交房對出租人所造成的損失，應以出租人的實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以調整。

???例如，朱某與孫某、FZR公司房屋租賃合同糾紛一案【（2017）蘇01民終11014號】中，法院認為，逾期交房的違約責任條款的房屋占用費的計算標準明顯高于因FZR公司逾期交房對孫某、朱某所造成的損失，依法應予調整。法院以孫某、朱某的實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌定FZR公司按合同約定租金標準的110%向孫某、朱某支付房屋占有使用費136000元。

3.轉租合同的租金標準

???根據上表可知，僅有極少數法院支持以轉租合同的租金為房屋占有使用費的支付標準。例如，【（2019）滬0115民初12270號案】中，法院認為，出租人所主張的10元每平方米每日系其與承租人之間的合同約定，并不能約束次承租人。在審理中，出租人稱其在2019年將系爭場所周邊的房屋對外出租的單價為2.5元每平方米每日，另據其向房產中介詢價了解到，與系爭場所相同地段相同情況的房屋租賃價格為2.6元每平方米每日。次承租人表示對于出租人對外轉租合同以及中介詢價的真實性不予認可，建議法院參照其與承租人的合同約定，按照3,125元每日的標準計算占有使用費。法院根據雙方的意見，認為次承租人所主張的占有使用費計算標準尚屬合理，故酌定次承租人逾期返還系爭場所期間每日應向原告支付占有使用費3,125元。

4.市場價格標準

???法院采此標準的前提是出租人能夠提供同類地段同類房屋的租賃市場價格的相關證據，否則法院將不予采納。

???例如，【（2020）甘0523民初880號】一案中中，法院認為，承租人逾期騰房，應參照房屋占用期間同地段同類房屋租賃市場價格確定逾期占有使用費。

???再如，【（2017）湘31民終805號】一案中，法院認為，基于司法的社會效果考量，應參照房屋占用期間同類地段同類房屋的租賃市場價格來確定逾期騰房的占有使用費更為適宜，但出租人在案件的審理過程中，未提供同類地段同類房屋的租賃市場價格的相關證據，亦未就該房屋的占有使用費申請評估，故其要求承租人按市場價格標準支付房屋占有使用費的證據不足、理由不充分，法院不予支持。

結語

???租賃合同中未約定合同解除/終止后承租人逾期騰房時如何處置其遺留物品的，出租人為收回房屋、維護自身權益，同時避免產生爭議、招致不必要的法律風險，可以向法院提起訴訟要求承租人限期搬離房屋，但一般不建議隨意處置承租人所遺留的物品。實務中，出租人可能存在急于收回房屋出租的情況，考慮到訴訟程序耗時較長，出租人可以采取公證提存的方式進行處置，以減少關于騰退引起的糾紛和風險。現實中，如發生承租人逾期騰房情形，還是應該尋求專業人士相關法律意見，合法收回房屋，更好地保障自己的權益。

*本文經作者授權發布，不代表「國智法苑」立場與觀點，且不作為針對任何案件或問題的法律意見或建議。

王勃律師

廣東國智律師事務所

黨總支副書記、團支部書記、

高級合伙人

???自從事律師職業以來，王勃律師專注于民商事訴訟業務，成功處理過大量訴訟案件。王勃律師憑借專業高效的法律服務和辦案經驗、扎實的專業知識，給予客戶定制的訴訟策略方案以及處理建議，獲取客戶的廣泛認可。

END

供稿：吳秋虹、王勃

編輯：黃海強

審核：吳?楠

承租人逾期騰退房屋，出租人就可以任性處置其物品嗎？

　　原標題：觀點|承租人逾期騰退房屋，出租人就可以任性處置其物品嗎？來源：天達共和法律觀察作者：邵銘?李皓月

前言

現實中，小到個人承租住宅、公寓，大到商事主體承租寫字樓等辦公用房、商鋪等，在以出租方為主導的不動產租賃市場上，筆者經常可以在出租方提供的租賃合同樣本中發現這樣的條款，大意多為“承租人逾期支付租金或出租人解除租賃關系后，出租人有權要求承租人在規定時間內騰退房屋，否則視為承租人放棄相關物品的所有權，出租人有權處分承租人的物品”。乍一看，這條款似乎公平合理。在承租人違約（即逾期支付租金）或出租方依法或依約行使租賃合同解除權的前提下，為使房屋恢復至租賃合同締結之前的狀態而要求承租人在規定時間內騰退房屋，符合法之本意。但在承租人未如約騰退房屋的情況下，即視為承租人對其屋內物品的放棄，從而使得出租人有權對其進行處分的規定是否合適卻是值得商榷的。由此衍生出一系列的問題，比如該處分權的設定本身是否合法？其邊界如何？是否如上述規定所言，可以寬到足以使得出租人無所限制地行使本屬于承租人對于其物品享有的處分權等。鑒于法律上對該問題并無明確的規定，故筆者和團隊的小伙伴們通過對一系列案例的研究和比對，總結出如下觀點，以饗各位讀者。

一、司法判例要素匯總

二、“逾期不騰退房屋時，屋內物品的所有權屬于出租人，出租人有權對其進行處分”的規定有效嗎？

　　根據《民法典》第143條

[19]

的規定，考察該規定的有效性，在該條的三個維度上進行分析后得出該規定是有效的這一結論并不困難。事實上，在上述案例的判決中，我們也得到了驗證。上述18個案例中，有8個案例出租人與承租人已通過簽訂合同等方式約定，若承租人逾期騰退，視為放棄房屋中物品所有權或承租人可自行處置承租人房屋中的物品。其中，7份判決中肯定了該約定的有效性。例如常州市中海物資有限公司與常州公路運輸集團有限公司財產損害賠償糾紛一審民事判決書、常州萬騰化工有限公司與常州公路運輸集團有限公司財產損害賠償糾紛一審民事判決書的法官，同為一人，在兩份判決中都載明，當事人之間的約定是承租人在特定條件下放棄物品所有權的體現，是對自身權利的有效處分，因此該約定是有效的。

　　但是，8個案例中有1份案例認定當事人之間的約定無效。在吳欣與南昌世茂商業管理有限公司財產損害賠償糾紛、租賃合同糾紛一審民事判決書中，法院認為：“《中華人民共和國物權法》第四條

[20]

規定‘國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯’。第六十六條

[21]

規定‘私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞’。原、被告簽訂的《租賃經營合同書》中關于‘合同提前終止但原告延期交還商鋪時，商鋪內一切裝飾、家具、設施設備、貨品、物料等任何物品均視為原告放棄所有權，被告有權以合適的方式處理’的約定，違反了上述法律規定，屬于無效約定。”筆者認為，該認定的結論是值得商榷的。其未區分法律強制性規定中的管理性規范和效力性規范，而籠統地將違反法律的強制性規定的內容都認定為無效的做法，背離了現行相關法律和司法解釋以及民法學理論，參考價值有限。

　　另外，值得注意的是，在8個案例中，有1個案例（葉倩君與韋云萍、桂林市旋彩資產管理有限公司財產損害賠償糾紛一審民事判決書），當事人主張所簽租賃合同中逾期騰房視為放棄物品所有權的條款為格式條款，但法院并未對此作出明確回應，也未將格式條款作為合同效力的分析重點，而是認為：“原告與被告簽訂《商鋪租賃合同》，是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、法規強制性規定，屬有效合同，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”可見，實務中，利用格式條款來挑戰該約定的有效性時，其被裁判機關認可的可能性也較低。

三、何種因素將影響出租人是否會因處分行為承擔侵權責任？

　　經確認，在18個案例中，有11個案例（包括存在當事人之間的約定但法院未按約定判決的案例，以及不存在當事人之間的約定的案例）法院認定出租人處置承租人財物屬于侵權行為，而這種認定主要從以下三個層面進行考察：（1）出租人是否已采取其他合法途徑進行救濟但未果，例如出租人是否已提起訴訟、申請法院強制執行等；（2）出租人是否在處置承租人財物前，對承租人進行了通知并給予了承租人搬離物品的合理期限；（3）出租人處置物品時是否盡到審慎義務，主要指將承租人物品轉移保管時，是否選擇合適的儲存環境、是否登記造冊、搬運時是否小心謹慎等。如果同時符合以上三個條件，則出租人處置承租人物品通常不易不被認定為侵權。但是，通過審閱案例，可以發現對三個層面進行全面考察的較少，11個案例中只有3個案例進行了全面考察，其他8個案例僅對一個或兩個層面進行考察，如果有一項不符合，則極易被認定為侵權。

　　而在8個存在當事人之間的約定的案例中，僅有3個案例，法官完全基于約定的內容支持了出租人對承租人物品的處置行為，認定出租人的處置不構成侵權，判決出租人無需賠償承租人因出租人自行處置物品所致的損失。而其余5個案例中，法院沒有按照當事人之間的約定，而是判決出租人應對承租人部分或全部的損失承擔損害賠償責任。可見，即便大多數法院認為該種約定是有效的，但出租方處分承租人物品的行為如果不履行上述的給予必要期限、及時通知、公力救濟、妥善處置等必要程序的情況下也極易被認定為侵權，從而因此承擔損害賠償責任。

四、承租人在該約定下的責任承擔

　　我們發現，在18個案例中，有13個案例，法院判定承租人也或多或少需要對其損失承擔一定責任，具體承擔責任的份額由法院根據當事人的過錯程度酌情考量。法院要求承租人承擔責任的理由主要為承租人沒有及時騰出其物品，或在出租人將承租人的物品搬離涉案房屋后，承租人沒有在合理期限內及時取回。法院多數認為在此種情況下，承租人的行為是放任物品損害發生的行為，對物品損失應當自行承擔部分或全部責任。

　　另外，承租人也應注意，逾期騰房極易構成對出租人對房屋享有的所有權的侵權，一旦發生，將需賠償出租人房屋占有使用費。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009）》第18條（現《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2020修正）》第13條）：“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。”而在上述18個案例中，有4個案例法院認定承租人逾期騰房的行為侵害了出租人的房屋所有權，其中2個案例支持了出租人反訴要求承租人支付房屋占有使用費的訴訟請求。故對于承租人而言，也要及時、妥善地履行自身的義務，避免因此造成損失的擴大。

五、我們的建議?

　　綜上，對于出租人而言，即便在雙方簽署的租賃合同中存在諸如“承租人逾期不騰退房屋時，出租人有權對承租人物品進行處分”的條款，也不意味其可以因此具備為所欲為的權利，如其處置行為不當，造成承租人更大的損失，將有因此承擔侵權責任的風險；而對于承租人而言，其也要及時履行自身的相關義務，如騰退房屋、清理物品等，避免義務履行行為的不當而給出租方造成損失時承擔相應的不利后果。

注釋

　　[1]詳見（2018）京01民終6614號判決書。

　　[2]詳見（2017）滬01民終3043號判決書。

　　[3]詳見（2016）豫17民終2932號判決書。

　　[4]詳見（2012）滬二中民二（民）終字第1314號判決書。

　　[5]詳見（2016）粵0281民初231號判決書。

　　[6]詳見（2011）滬二中民二（民）終字第96號判決書。

　　[7]詳見（2015）魏民一初字第167號判決書。

　　[8]詳見（2015）昆民一終字第178號判決書。

　　[9]詳見（2017）贛0102民初4549號判決書。

　　[10]詳見（2019）京0102民初30302號判決書。

　　[11]詳見（2017）浙0103民初3820號判決書。

　　[12]詳見（2019）粵13民終619號判決書。

　　[13]詳見（2018）陜01民終272號判決書。

　　[14]詳見（2020）湘08民終463號判決書。

　　[15]詳見（2020）蘇0402民初5112號判決書。

　　[16]詳見（2020）蘇0402民初5123號判決書。

　　[17]詳見（2020）滬02民終9033號判決書。

　　[18]詳見（2019）桂0305民初2233號判決書。

　　[19]第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

　　（一）行為人具有相應的民事行為能力；

　　（二）意思表示真實；

　　（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

　　[20]現為《民法典》第3條：民事主體的人身權利、財產權利以及其他合法權益受法律保護，任何組織或者個人不得侵犯。

　　[21]現為《民法典》第267條。

　　（聲明：本文系作者授權新浪財經轉載，文章僅代表作者觀點，不代表新浪財經立場。）

承租人逾期騰退房屋，出租人能否同時主張違約金和房屋占有使用費-知乎

房屋租賃合同中可能會約定房屋租賃合同履行期間屆滿或者被解除后，承租人逾期騰退房屋的按照一定的租金標準支付房屋占有使用費，同時逾期騰房的違約金，若承租人與出租人在履行合同過程中發生爭議，二者同時主張能否得到人民法院的支持？因此，本文主要討論承租人存在逾期騰房構成違約的情形下，出租人能否同時主張房屋占有使用費和違約金的問題。

對于出租人能否同時主張房屋占有使用費和違約金，人民法院對此有不同的觀點：

一、違約金和房屋占有使用費不是同一概念，二者的責任不能互相涵蓋，可并行適用

房屋占有使用費與違約金的性質不同，法律關系也不相同，承租人存在逾期騰房構成違約，其應當支付房屋占用使用費的理由在于其無權占有使用租賃房屋應當支付的合理對價。房屋租賃合同中約定的違約金，是出租人與承租人對違約導致損失金額的預定，系雙方的約定，屬于雙方當事人意思自治的范疇。

根據浙江省杭州市中級人民法院審理的（2019）浙01民終6286號民事判決書認為：（三）關于占有使用費的支付。《租賃合同》期限屆滿后，韓穆撒維未依法及時騰空并返還房屋，其應當支付自合同期限屆滿之次日至其實際將租賃房屋騰空并返還給曹先謨之日止的占有使用費。因此，原審法院判定由韓穆撒維向曹先謨支付相應期間的占有使用費，也無不當。

關于占有使用費的計算標準，原審法院參照涉案《租賃合同》約定的租金標準進行計算，應屬合理，故應予以確認。

（四）關于逾期騰退房屋違約金的支付。涉案《租賃合同》約定，若不再續簽，按時搬空交房，逾期交房按每日500元支付違約金。本案中，

韓穆撒維在租賃期限屆滿后逾期騰退房屋的事實確鑿，故曹先謨有權依據合同約定要求韓穆撒維承擔逾期騰退房屋的違約金。

關于逾期騰退房屋違約金的計算方式。首先，關于違約金的計算標準。依據《租賃合同》約定及相關案件事實，原審法院所酌情確定的違約金計算標準，已適度平衡了雙方當事人之間的利益，尚在合理范圍內，故應予以確認。

二、因出租人主張的房屋占有使用費已得到支持，承租人逾期騰退房屋造成的損失能夠得到彌補，不應再支持出租人主張的逾期不騰退房屋的違約金

根據江蘇省蘇州市中級人民法院（2017）蘇05民終4430號民事判決書：關于蘇寧公司主張的房屋使用費。鑒于涉案房屋租賃合同于2016年10月23日解除，合同解除后韓春雨應及時向蘇寧公司交還涉案房屋。現韓春雨占用房屋經營直至2016年12月15日，應支付蘇寧公司2016年10月24日至2016年12月15日期間的房屋使用費。至于房屋使用費標準，蘇寧公司主張按合同約定的解約前最后一期固定租金標準（即22022.27元/月）計算于法有據，法院對此予以支持。雖韓春雨未按約在合同解除后及時交還涉案房屋，然在

法院已支持蘇寧公司主張的解除合同次日至實際交還房屋期間房屋使用費的情形下，蘇寧公司未能及時收回涉案房屋的損失已得到彌補，故對蘇寧公司再行主張要求韓春雨支付逾期交還商鋪違約金的訴訟請求不予支持。

三、出租人同時主張逾期騰房造成的房屋占有使用費及違約金，構成重復主張，應當以出租人的實際損失為基礎，優先支持違約金

江蘇省南京市中級人民法院審理的2016）蘇01民終10150號民事判決認為：上訴人棲霞區房屋征收辦既主張被上訴人張勇給付逾期交房的占有使用費，又主張逾期交房的違約金。張勇在房屋租賃合同到期后無權占有使用涉案房屋，棲霞區房屋征收辦主張的占有使用費實際系對損失的主張，因此棲霞區房屋征收辦對逾期交房造成的損失和違約金重復主張，

本院認為應以實際損失為基礎，支持棲霞區房屋征收辦的違約金主張。

棲霞區房屋征收辦和張勇約定逾期交房一日，應支付月租金10%的違約金，該標準明顯高于棲霞區房屋征收辦的損失，本院酌定按照棲霞區房屋征收辦損失的1.3倍計算違約金，即張勇應按照每年22.3萬元×1.3=28.99萬元（即每日794元）的標準支付上訴人棲霞區房屋征收辦違約金。

綜上所述，承租人逾期騰退房屋，應當向出租人支付其占有使用期間的房屋占有使用費，該費用屬于出租人實際利益的損失。但是，承租人逾期騰退房屋造成的損失不僅僅是房屋占用費損失，還包括出租人收回房屋另行出租等預期利益的損失。因此，房屋占有使用費并不能完全涵蓋出租人作為守約方所遭受的全部損失。房屋租賃合同約定的承租人逾期騰退房屋而產生的違約金，源于雙方當事人的約定，是指雙方當事人對違約導致的損失金額的預定，目的在于發揮違約金的預防作用，督促雙方當事人依約履行合同。由此看見，房屋占有使用費也并不能涵蓋違約金所涵攝的范圍，同時主張逾期騰房造成的房屋占有使用和違約金并不矛盾。

筆者認為，承租人逾期騰退房屋，支付違約金與支付房屋占有使用費，屬于不同的法律行為產生的不同法律后果，相互并無矛盾，但法院在審理過程中基本都會結合承租人違約情形、出租人的損失、違約金的補償性和懲罰性等性質酌定對約定的違約金進行調整。

房屋租賃專題之41：次承租人逾期騰房的法律責任分析本文是君之道思考的第417期文章二房東承租房屋后，將其轉租給次承租人，以租金差價獲取利潤，是實踐中非常普遍的現象，也...-雪球

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“租房押金”的退與不退丨案例檢索-知乎

世說芳語【法律充電站】第141期

“押金”一詞并非正式的法律術語，在房屋租賃糾紛案件中，哪些情形承租人可主張退還租房押金？出租人能否主張對其適用定金罰則？能否視為違約金予以沒收？能否用其抵扣承租人應付費用（具體又可以抵扣哪些費用）？司法實踐中，法院對前述問題在具體案件中是如何處理的？

本期檢索了16個法院案例，可以幫我們解答以上疑問。以下為案例目錄：

以下逐一展示各案例的裁判觀點。

案例一：（2019）湘03民終1831號

押金

性質是履約保證金，是一方當事人將一定費用存放在對方處保證自己履約。在雙方法律關系解除時，出押人已承擔相應違約責任的情況下，受押人不再具有占有

押金

的合法根據，所收取

押金

應予退還。

案例二：（2019）湘01民終12178號

本案爭議的焦點：本案租房

押金

6000元是否應當退還。

彭某某與陳某所簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力。該合同第二條第二款明確約定“合同期未滿而退租，

押金

不返還”。

雖雙方當事人未明確約定該押金性質，但從該合同第二條的表述及房屋租賃交易習慣來看，該押金系對承租人如約遵守合同租賃期限的擔保，在承租人出現違約退租情形時出租人可不予返還。

依據《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款“當事人協商一致，可以解除合同”之規定，上訴人彭某某與被上訴人陳某已于2018年11月6日通過微信達成解除該租賃合同的合意，上訴人彭某某并未單方違約退租，不予返還

押金

的條件并未成就。一審法院未正確認定本案房屋租賃合同中租房

押金

之性質進而認定

押金

應不予返還，系認定錯誤，上訴人彭某某請求返還租房

押金

，本院予以支持。但綜合考慮到雙方解除合同系因上訴人彭某某稱空調無法正常使用，在該問題解決過程中被上訴人陳某作為出租人未積極核實故障情況，及時履行維修義務，上訴人彭某某亦未積極采取措施自行維修，以致問題久拖不決。鑒于雙方當事人對合同的解除均存在過錯，本院酌情認定被上訴人陳某退還一半租房

押金

即3000元。

案例三：（2019）贛1121民初645號

被告是否應該返還3萬元

押金

。

根據以上分析，本案系租賃合同糾紛，原、被告雙方簽訂的《賓館承包合同》，其效力前兩份裁判文書已作審查，應屬有效，雙方當事人均應按照合同的約定全面履行義務。該合同第三條約定，承包費當年為18萬元、折舊費2萬元、

押金

3萬元；第四條約定，承包費支付方式：合同簽訂后先預付10萬元定金，其余款簽訂日起2個月內付清8萬元租金等、3萬元押金（押金期滿退回），折舊費每年2萬元當年付清，如拖欠已經違約，嚴某某有權單方終止合同，由此造成的一切損失均由黃圣波承擔。

結合合同的其他條款，該押金性質屬于履約保證金，并非被告辯稱的違約金。

在（2016）贛1121民初3042號案件中，經雙方合意選擇并經法院判決，該租賃合同解除，應視為合同期滿，根據雙方約定，

押金

返還的條件已然成就，故原告要求返還3萬元

押金

的訴求，本院予以支持。

案例四：（2019）粵01民終14467號

雖雙方對于

押金

性質未作明確約定，但依照租賃交易慣例，該押金具有保證雙方租賃合同履行及清結款項的性質。

案例五：（2018）鄂11民終896號

36000元合同

押金

是否應予退返的問題。

根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，“因無效合同取得的財產，應當予以返還”。因湖北某服飾有限公司與王某某簽訂的房屋租賃合同屬無效合同，則依上述規定，王某某基于無效合同收取的湖北某服飾有限公司房屋

押金

36000元應予退還。湖北某服飾有限公司同意在

押金

36000元中抵扣其使用的水電費3000元應予準許，故原審判令王某某向湖北某服飾有限公司返還33000元

押金

并無不當，本院予以支持。王某某上訴稱其收到的36000元押金實際用于上訴人哥哥付亞林250平方米左右的毛壞房裝修，現既然被上訴人不繼續租賃該房屋，上訴人認為應扣除其為被上訴人房屋的裝修損失。因該房屋租賃合同已被確認無效，而湖北某服飾有限公司已退還該房屋，該房屋的裝修部分已歸還王某某繼續享有，故不應再扣除王某某投入的裝修損失，其該項上訴理由不能成立，本院不予支持。

案例六：（2018）川11民終1556號

押金

雖然不是正式的法律術語，但實踐操作中按照一般常識，當事人會將

押金

在合同履行完畢后予以返還或者沖抵合同履行費用。賴某某在二審庭審中也明確陳述，待陳某某支付完畢“轉讓費”后

押金

會予以退還。現本案中租賃合同已經無法繼續履行，因此

押金

應當予以返還。

案例七：（2018）湘0624民初661號

房屋租賃合同中的

押金

，是承租人抵押給出租人的一筆財產，在沒有特別約定的情況下，房屋租賃合同終止后，在未損害租賃房屋以及房屋中物品、未出現應交未交的費用時，出租人應返還給承租人的一種經濟關系。本案合同中并未約定

押金

不予退還的情況，也未明確約定如出租方違約則

押金

按雙倍金額返還。反而雙方在合同中約定“如果二個月內上級主管部門未批準備案，在三個月內甲方必須無條件如數退還

押金

六十萬人民幣給乙方”。另外，無論雙方在合同中還是收款收據上均未載明“定金”。本案

押金

的性質不應屬于定金，在未有明確約定的情況下，不能單方選擇適用定金規則。因此，被告要求按照《中華人民共和國擔保法》第八十九條之規定，按照定金法則，本案

押金

不予退還。對被告上述主張，本院不予支持，被告應當退還原告

押金

人民幣60萬元。

案例八：（2018）遼0102民初222號

關于房屋

押金

性質問題。原告主張"

押金

性質僅用于房屋及本協議內涉及設備，不包含水電

押金

"，被告表示"不認可，認為可以抵頂水電等費用"，對此雙方合同版本不同，亦未對此達成一致意見，本院認為，

押金

性質系對于履行合同責任與義務的擔保，其內容除適用房屋及設施設備損壞賠償外還應涵蓋水、電、采暖、物業等各項費用支付的擔保。故對于被告要求用

押金

抵頂欠費的意見，本院予以采納。

案例九：（2018）蘇01民終3033號

租賃協議中約定的

押金

性質是履行租賃合同的擔保，擔保范圍包括欠付的租金、費用與承擔的違約責任。因本案雙方當事人已就欠付費用及違約責任另行提起訴訟，且均未主張以

押金

進行折抵，故被上訴人主張返還

押金

應當予以支持。

案例十：（2017）粵2071民初20985號

本院認為，

押金

性質為履約擔保，在一方違約時，用于補償守約方的損失。但本案合同解除基于不可抗力的原因，不可歸咎于一方違約。故被告應將

押金

20000元返還給原告。因雙方系通過訴訟解除合同關系，原告亦無權向被告主張本判決指定支付之日前返還

押金

的逾期付款利息。

案例十一：(2017)粵01民終19726號

本案二審當事人爭議的焦點問題為:爭議

押金

應否退還。

《中華人民共和國合同法》第九十三條規定：“當事人協商一致，可以解除合同”。本案中，雙方當事人因協商一致合意解除合同，因此，依據合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀。現雙方均確認案涉合同對于

押金

退還沒有明確約定，因此，該

押金

性質應為預付款性質而并非違約金，且因雙方為合意解除合同，故一審法院判令

押金

扣減黃某某欠付費用后由楊某予以退還正確，本院予以維持。楊某上訴提出

押金

退還附有時間條件，缺乏法律及合同依據，本院不予采信。

案例十二：(2017)贛04民終308號

本案爭議焦點為：36萬元

押金

的法律性質。陳某某認為，該租賃

押金

是對出租方裝修費用的保證金，同時也是違約損失保障金，即對方保證承租20年。劉某認為，該款是租金支付和租賃物損失維修費用的保證。本院認為，甲方陳某某與乙方劉某簽訂的《租賃協議》第四條約定：“……乙方支付36萬元人民幣租賃押金……租賃

押金

沖抵到期前三年的租金”、第八條約定：“乙方無故拖欠租金超過三個月，甲方有權解除本租賃協議，

押金

無需退回。”根據上述協議約定可知，該筆36萬元款項既有租賃

押金

性質（可沖抵租金），同時也具有違約金性質（逾期支付租金，

押金

不退）。

案例十三：（2017）浙0211民初802號

本院認為：當事人從事民事活動，應當遵循誠實信用原則，秉持誠實，恪守承諾。在訂立合同過程中，當事人一方因違反誠實信用原則的行為，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。根據雙方當事人在訴訟過程中的陳述，原告認為，原告向被告交付

押金

的目的是為了訂立合同過程中懲罰違反約定一方。被告認為押金理應為定金，當原告不簽訂合同時，其有權將此押金作為被告支付原告的賠償金。對此，本院認為，當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、

押金

或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。被告雖然主張涉案

押金

性質系定金，但被告并未向本院舉證證明雙方將此

押金

的性質約定為定金，結合被告出具的收條上寫明的

押金

字樣，本院對被告辯解的

押金

具有定金性質的意見不予采信。

案例十四：（2016）閩06民終2433號

本案中，韓某某向王某某支付的押金10000元屬于履約保證金的性質，目的是確保韓某某在租賃期限內依約履行其義務。原判將該10000元

押金

認定為定金，定性有誤。且涉案合同所約定的租賃期限尚未屆滿，剩余履行期限內韓某某是否存在違約行為尚無法確定，原判直接判令王某某在合同期滿后返還

押金

10000元不當。根據合同約定，該

押金

應在合同期限屆滿后，待韓某某全面履行合同義務后由王某某予以返還。但由于王某某未提起上訴，原判對于該10000元

押金

的處理，本院不予變更。

案例十五：（2016）粵06民終1675號

關于唐某某訴請曾某某退還

押金

6000元的問題。因雙方在合同中對于

押金

的處理并未作出具體約定，曾某某以唐某某違約為由主張沒收全部

押金

缺乏合同依據，同時，在當事人無特別約定的情況下，一般租賃合同中

押金

性質是承租人為保證其合同義務履行而向出租人預先支付的一定數額的金錢，在承租人違約的情況下用以清償承租人未履行的金錢債務以及賠償其對出租人造成的損失，在

押金

不足以清償承租人的債務時，承租人須進一步清償債務，在押金用以清償承租人的債務后尚有剩余的，出租人應當返還予承租人。

案例十六：（2016）閩01民終2383號

本院認為，雙方當事人簽訂的案涉租賃合同約定“乙方逾期支付超過20日，則甲方有權解除合同，收回全部租賃場地，沒收乙方租賃

押金

；”因被上訴人凱旋門公司遲延支付租金超過20日，上訴人百度娛樂廳有權提前解除雙方簽訂的租賃合同，收回全部租賃場地。合同同時約定上訴人有權沒收租賃

押金

，實際上是約定了被上訴人違約所應承擔的法律責任，故此時該租賃押金性質等同于違約金。上訴人是基于其有權沒收租賃

押金

及該押金足以彌補因被上訴人違約而使得合同提前解除給其帶來的損失的認識，發出提前解除合同函。根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條關于“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。”的規定，上訴人雖未能舉證證明其實際損失的程度，但從其二審舉證來看，其損失應為租賃合同解除后的合理空置期的租金損失。上訴人在合同解除后亦有義務采取積極措施，另尋租戶，避免損失進一步擴大。根據民事活動公平原則及誠實信用原則，實踐中確定房屋租賃合同解除后至重新出租的空置期通常為3個月，故本院酌定以租賃合同解除后的2015年8月－10月的租金363825元（121275元／月×3）作為上訴人的實際損失。余下租賃

押金

296175元，上訴人應退還給被上訴人。

小結

對押金的處理，當事人有約定的，根據約定來判斷押金是否屬于定金性質，或者違約金性質（比如有關沒收約定），或者在清算時用于抵扣相關費用，沒有約定的，一般情況都可用于抵扣承租人的應付費用。