最高審判參考

來(lái)源：裁判文書(shū)網(wǎng)、住建法律綜合整理

導(dǎo)讀：近期恒大以及很多開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)因拖欠工程款被法院依法查封，很多施工方在催討工程款無(wú)果的情況下，接受以沖抵工程款的方式以很低的價(jià)格購(gòu)買了該房地產(chǎn)的樓盤(pán)，那么法院是否能夠執(zhí)行該房屋，購(gòu)買工抵房的業(yè)主有何保障？請(qǐng)看最高院判例：裁判要旨：施工方以沖抵工程款的方式購(gòu)買案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現(xiàn)其就案涉項(xiàng)目房屋所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。工程款債權(quán)優(yōu)先于所涉普通債權(quán)得到受償，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，本案不適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條，故本案施工方就案涉房屋享有的權(quán)利可排除該債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。全文：

基本信息

案由：申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴

案號(hào)：（2020）最高法民再352號(hào)

審理法院：最高人民法院

案件類型：民事

文書(shū)類型：判決書(shū)

裁判日期：2020-12-23

審理程序：再審

數(shù)據(jù)來(lái)源：普通案例

當(dāng)事人信息

再審申請(qǐng)人(一審被告、二審上訴人):四川省建筑機(jī)械化工程有限公司。住所地:四川省成都市成華區(qū)。

法定代表人:曹向東,該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人:明向陽(yáng),四川明炬律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人:胡玲,四川明炬律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人(一審原告、二審被上訴人):成都紫杰投資管理有限公司。住所地:四川省成都市錦江區(qū)****************。

法定代表人:袁海忠,該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人:劉顯海,四川拓泰律師事務(wù)所律師。

一審第三人:寧波市銀都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地:浙江省慈溪市。

法定代表人:孫建生,該公司總經(jīng)理。

一審第三人:大邑銀都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地:四川省成都市。

法定代表人:孫建生,該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

一審第三人:孫建生,男,漢族,1954年3月13日出生,住浙江省慈溪市。

一審第三人:徐蘭珍,女,漢族,1956年8月1日出生,住浙江省慈溪市。

一審第三人:孫樂(lè)添,男,漢族,1985年5月21日出生,住浙江省慈溪市。

一審第三人:馬開(kāi)納,女,漢族,l982年3月10日出生,住浙江省慈溪市。

審理經(jīng)過(guò)

再審申請(qǐng)人四川省建筑機(jī)械化工程有限公司(以下簡(jiǎn)稱建機(jī)工程公司)與被申請(qǐng)人成都紫杰投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱紫杰投資公司)及一審第三人寧波市銀都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱寧波銀都公司)、大邑銀都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱大邑銀都公司)、孫建生、徐蘭珍、孫樂(lè)添、馬開(kāi)納申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案,認(rèn)為四川省高級(jí)人民法院(2019)川民終1009號(hào)民事判決存在《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形,向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹河?020年9月29日作出(2020)最高法民申2888號(hào)民事裁定,提審本案,并依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱

建機(jī)工程公司再審請(qǐng)求:(1)撤銷成都市中級(jí)人民法院(2018)川01民初3248號(hào)民事判決及四川省高級(jí)人民法院(2019)川民終1009號(hào)民事判決;(2)駁回紫杰投資公司的訴訟請(qǐng)求;(3)本案一審、二審訴訟費(fèi)由紫杰投資公司承擔(dān)。主要事實(shí)和理由如下:(一)二審中,建機(jī)工程公司提交了案涉13套抵償房屋中37棟3單元6層12號(hào)、40棟1單元6層12號(hào)房屋的《商品房現(xiàn)售合同信息摘要》,二審法院未對(duì)該證據(jù)組織當(dāng)事人質(zhì)證,亦未對(duì)該證據(jù)作出認(rèn)定。(二)建機(jī)工程公司基于大邑銀都公司拖欠工程款,并在自身享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的基礎(chǔ)上,與大邑銀都公司簽訂以案涉13套房屋折價(jià)抵償工程款的《協(xié)議書(shū)》及《商品房買賣合同》,建機(jī)工程公司對(duì)案涉13套房屋享有物權(quán)期待權(quán),系案涉房屋的真實(shí)買受人。雖然《協(xié)議書(shū)》簽訂之初建機(jī)工程公司為避免雙重納稅,未直接辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記,但大邑銀都公司出具的《情況說(shuō)明》及《關(guān)于我司為四川省建筑機(jī)械化工程有限公司抵償房屋辦理過(guò)戶登記有關(guān)情況的說(shuō)明》足以證明本案系因大邑銀都公司清稅原因未能給建機(jī)工程公司辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記。(三)建機(jī)工程公司在享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的基礎(chǔ)上,與大邑銀都公司達(dá)成以案涉13套房屋折價(jià)抵償工程價(jià)款的協(xié)議,建機(jī)工程公司的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)已經(jīng)演變?yōu)閷?duì)案涉房屋的物權(quán)期待權(quán),根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定,建機(jī)工程公司有權(quán)與大邑銀都公司協(xié)商將案涉房屋予以折價(jià)抵償,而不必通過(guò)拍賣受償。(四)建機(jī)工程公司的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)已通過(guò)房屋折價(jià)的方式實(shí)現(xiàn),其就案涉折價(jià)抵償房屋享有實(shí)體權(quán)利,該實(shí)體權(quán)利足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

被告辯稱

紫杰投資公司辯稱:(一)建機(jī)工程公司未在法定六個(gè)月期限內(nèi)向大邑銀都公司主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。(二)2013年7月11日建機(jī)工程公司與大邑銀都公司簽訂的《協(xié)議書(shū)》并非建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式。(三)2013年7月11日建機(jī)工程公司與大邑銀都公司簽訂的《協(xié)議書(shū)》不足以排除紫杰投資公司的強(qiáng)制執(zhí)行。

紫杰投資公司起訴請(qǐng)求:準(zhǔn)許執(zhí)行位于四川省大邑縣晉原鎮(zhèn)大邑大道458號(hào)17棟l單元6層11號(hào)、12號(hào),17棟2單元6層11號(hào)、l2號(hào),l7棟3單元6層ll號(hào),22棟1單元6層9號(hào)、l0號(hào),22棟2單元6層10號(hào),22棟3單元6層9號(hào)、l0號(hào),22棟4單元6層9號(hào)、l0號(hào),40棟1單元6層l2號(hào)房屋。

前審經(jīng)過(guò)

一審法院認(rèn)定:案涉l3套房屋是大邑銀都公司開(kāi)發(fā)的位于四川省大邑縣晉原鎮(zhèn)大邑大道458號(hào)“邑都上城”樓盤(pán)的商品房。建機(jī)工程公司是“邑都上城”樓盤(pán)二期、三期土建、水電安裝工程的施工人。因大邑銀都公司拖欠建機(jī)工程公司工程款6830778元,雙方于2013年7月11日簽訂《協(xié)議書(shū)》,約定大邑銀都公司以包括案涉13套房屋在內(nèi)的15套房屋共2819.53平方米作價(jià)7330778元抵償欠付工程款,房款超出的500000元由建機(jī)工程公司支付給大邑銀都公司,建機(jī)工程公司可以將抵償?shù)姆课莩鍪?大邑銀都公司配合購(gòu)房人辦理權(quán)屬證書(shū);雙方在《協(xié)議書(shū)》中還約定了其他事項(xiàng);《協(xié)議書(shū)》附表明確了15套房屋的房號(hào)、面積和價(jià)格等事項(xiàng)。協(xié)議簽訂后,大邑銀都公司將抵債15套房屋的鑰匙交給建機(jī)工程公司。除抵償協(xié)議中約定的價(jià)值526344元的l7棟3單元6層l2號(hào)房屋外,2016年4月28日,建機(jī)工程公司與大邑銀都公司簽訂了十四份《商品房買賣合同》,約定建機(jī)工程公司購(gòu)買《協(xié)議書(shū)》附表中約定的其他l4套房屋,房屋價(jià)款與《協(xié)議書(shū)》附表約定一致。17棟3單元6層12號(hào)房屋由大邑銀都公司自行出賣,所得價(jià)款由大邑銀都公司收取充抵協(xié)議書(shū)約定的500000元。《商品房買賣合同》簽訂后,其中37棟3單元6層l2號(hào)和40棟1單元6層l2號(hào)房屋的買賣合同在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了合同備案。2016年4月29日,大邑銀都公司開(kāi)具了14份《商品房買賣合同》約定房屋的銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。

紫杰投資公司在與寧波銀都公司、大邑銀都公司、孫建生、徐蘭珍、孫樂(lè)添、馬開(kāi)納等借款合同糾紛一案中申請(qǐng)?jiān)V訟財(cái)產(chǎn)保全,成都市中級(jí)人民法院于2018年5月21日作出160號(hào)裁定,對(duì)包括案涉13套房屋在內(nèi)的房產(chǎn)、股權(quán)等財(cái)產(chǎn)在30760000元范圍內(nèi)予以查封,目前借款合同糾紛案件在審理過(guò)程中。2018年7月23日,建機(jī)工程公司對(duì)160號(hào)裁定中的案涉l3套房屋提出執(zhí)行異議,成都市中級(jí)人民法院審查后認(rèn)為建機(jī)工程公司的異議成立,于2018年8月20日作出804號(hào)裁定,裁定中止對(duì)案涉13套房屋的執(zhí)行。紫杰投資公司不服裁定,提起本案訴訟。

前審經(jīng)過(guò)

一審法院認(rèn)為:民事強(qiáng)制執(zhí)行中對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人的物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行保護(hù),通過(guò)賦予其優(yōu)于普通債權(quán)的權(quán)利層級(jí)保護(hù)方式給予優(yōu)先保護(hù),其價(jià)值取向在于:在同是債權(quán)的情況下,購(gòu)房人的債權(quán)因?yàn)槭窍嚷男械膫鶛?quán)而應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先保護(hù)。無(wú)過(guò)錯(cuò)的買受人對(duì)物權(quán)的期待權(quán)應(yīng)當(dāng)特殊保護(hù)。在執(zhí)行異議之訴中,《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定)有參照適用的價(jià)值。參照?qǐng)?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定:“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款,或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”建機(jī)工程公司因與大邑銀都公司因先存在的建筑工程施工合同關(guān)系,大邑銀都公司拖欠工程款未支付,雙方通過(guò)協(xié)商一致采用以物抵債的方式消滅拖欠工程款的合同之債,由此訂立《商品房買賣合同》,并按照合同約定的價(jià)款以金錢(qián)債權(quán)抵償合同價(jià)款,可作為履行付款義務(wù)的一種方式,不違反法律規(guī)定,也不影響國(guó)家、集體和他人的合法權(quán)益,法律上應(yīng)予以認(rèn)可。作為依法成立的合同,對(duì)雙方均發(fā)生約束力,雙方只需按照合同約定履行則可最終完成以物抵債的約定并實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。但建機(jī)工程公司在雙方商品房買賣合同成立后,并未主動(dòng)行使合同權(quán)利和履行買受人的義務(wù),這一點(diǎn)從建機(jī)工程公司一直沒(méi)有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以看出,再結(jié)合建機(jī)工程公司與大邑銀都公司簽訂的《協(xié)議書(shū)》看,明確約定了物管費(fèi)從建機(jī)工程公司將房屋轉(zhuǎn)讓給第三方后才計(jì)收,且第三方購(gòu)房后大邑銀都公司需無(wú)條件配合辦理權(quán)屬證書(shū),說(shuō)明建機(jī)工程公司最根本的目的還是處置約定的抵償房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán),這才是導(dǎo)致在《商品房買賣合同》簽訂后仍遲遲未辦理權(quán)屬登記的根本原因,拖延兩年以上后又因其他案件的執(zhí)行被查封,屬于建機(jī)工程公司自身的原因所致。建機(jī)工程公司于房屋的合同權(quán)利是真實(shí)的,但因自身的原因造成權(quán)利的不完整,不足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

一審法院判決:“準(zhǔn)許執(zhí)行位于四川省大邑縣晉原鎮(zhèn)大邑大道458號(hào)17棟1單元6層11號(hào)、l7棟l單元6層l2號(hào)、l7棟2單元6層ll號(hào)、17棟2單元6層12號(hào)、l7棟3單元6層ll號(hào)、22棟1單元6層9號(hào)、22棟1單元6層10號(hào)、22棟2單元6層l0號(hào)、22棟3單元6層9號(hào)、22棟3單元6層l0號(hào)、22棟4單元6層9號(hào)、22棟4單元6層10號(hào)、40棟1單元6層12號(hào)房屋。“案件受理費(fèi)55807.24元,由四川省建筑機(jī)械化工程公司負(fù)擔(dān)。”

建機(jī)工程公司上訴請(qǐng)求:(1)撤銷一審判決,依法改判駁回紫杰投資公司的訴訟請(qǐng)求;(2)本案一、二審訴訟費(fèi)用由紫杰投資公司承擔(dān)。

二審法院認(rèn)定的事實(shí)與一審一致。

二審法院認(rèn)為，建機(jī)工程公司排除執(zhí)行的主張不能成立,理由如下:首先,本案不能參照?qǐng)?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定進(jìn)行處理。對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案件,案涉房屋應(yīng)否繼續(xù)執(zhí)行、案外人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利能否阻卻執(zhí)行,應(yīng)參照法律、司法解釋關(guān)于執(zhí)行程序的有關(guān)規(guī)定加以判斷。從執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)范的目的來(lái)看,該條意欲保護(hù)的權(quán)益,均是真實(shí)的買受人基于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)之目的而成立的合法有效的買賣關(guān)系所形成的針對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)交付及權(quán)屬變動(dòng)的債權(quán),保護(hù)的是真實(shí)不動(dòng)產(chǎn)買受人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有的物權(quán)期待權(quán)。而本案中,建機(jī)工程公司和大邑銀都公司簽訂的《協(xié)議書(shū)》第四條和第五條約定:“物管費(fèi)用從乙方將房屋轉(zhuǎn)讓給第三方后才計(jì)收,并由第三方向物管繳納;第三方購(gòu)房后甲方無(wú)條件給予配合辦理權(quán)屬證,并各自承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用”。建機(jī)工程公司和大邑銀都公司簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條第三款物業(yè)管理企業(yè)按照第一種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)中也未對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取的時(shí)間進(jìn)行約定。《商品房買賣合同》簽訂后至本案起訴前,建機(jī)工程公司也未繳納各種契稅和物業(yè)管理費(fèi)。由此可見(jiàn),建機(jī)工程公司的根本目的是處置抵償?shù)姆课菀詫?shí)現(xiàn)其工程款債權(quán),其本意并非購(gòu)買案涉房屋,與前述法律規(guī)定的保護(hù)對(duì)象范圍不相符,故本案不能參照?qǐng)?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定進(jìn)行處理。

其次,建機(jī)工程公司關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可排除執(zhí)行的主張不能成立。案外人執(zhí)行異議之訴的標(biāo)的是案外人是否有權(quán)請(qǐng)求排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的采取的強(qiáng)制措施,這一訴訟標(biāo)的的基礎(chǔ)是案外人與被執(zhí)行人誰(shuí)對(duì)該執(zhí)行標(biāo)的享有實(shí)體權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定,足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益范圍,應(yīng)當(dāng)為所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)來(lái)源于《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定,即“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”。按照該條規(guī)定,建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是承包人就建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,這種優(yōu)先權(quán)僅是債權(quán)實(shí)現(xiàn)的順位優(yōu)先權(quán)利,而非所有權(quán)等實(shí)體權(quán)利,不能阻止執(zhí)行標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓、交付,不屬于“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行”的民事權(quán)益。而本案建機(jī)工程公司與大邑銀都公司選擇直接用房屋抵償來(lái)償還建機(jī)工程公司的工程款,這種方式也與法律規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的方式不符。因此,建機(jī)工程公司關(guān)于可基于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)排除本案執(zhí)行的理由不能成立。

綜上,建機(jī)工程公司的上訴請(qǐng)求不成立,判決:“駁回上訴,維持原判。”

2020年11月6日,本院組織各方當(dāng)事人召開(kāi)庭前會(huì)議,建機(jī)工程公司,紫杰投資公司參加會(huì)議,并就本案爭(zhēng)議的問(wèn)題進(jìn)行了充分協(xié)商,達(dá)成爭(zhēng)點(diǎn)協(xié)議。本案的訴訟爭(zhēng)點(diǎn)是:(1)建機(jī)工程公司是否在法定六個(gè)月期限內(nèi)向大邑銀都公司就案涉建設(shè)工程價(jià)款主張了工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán);(2)建機(jī)工程公司與大邑銀都公司簽訂的以房抵債《協(xié)議書(shū)》是否屬于實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的方式;(3)建機(jī)工程公司與大邑銀都公司于2013年7月11日簽訂的案涉《協(xié)議書(shū)》是否能排除紫杰投資公司的強(qiáng)制執(zhí)行。除上列協(xié)議爭(zhēng)點(diǎn)外,到會(huì)當(dāng)事人對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)和適用的法律不持異議。

本院查明，到會(huì)當(dāng)事人的上述訴訟行為合法有效,本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為

一、建機(jī)工程公司在法定期限內(nèi)向大邑銀都公司就案涉建設(shè)工程價(jià)款主張了工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

建機(jī)工程公司再審中提交了第一組證據(jù):《協(xié)議書(shū)》《工程造價(jià)結(jié)算書(shū)》《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。擬證明:(1)2006年5月31日,建機(jī)工程公司與大邑銀都公司簽訂協(xié)議書(shū),約定由建機(jī)工程公司承包邑都上城二期的土建施工水電安裝工程。(2)建機(jī)工程公司按約施工后,雙方于2009年4月25日辦理了邑都上城二期A1B1區(qū)工程竣工驗(yàn)收,2009年9月29日對(duì)上述工程辦理了結(jié)算。第二組證據(jù):《建設(shè)工程施工合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》《工程造價(jià)結(jié)算書(shū)》。擬證明:(1)2009年9月2日建機(jī)工程公司與大邑銀都公司簽訂建設(shè)工程施工合同,約定由建機(jī)工程公司承包邑都上城三期A-2區(qū)工程的土建、水電及裝飾工程。(2)2009年12月15日建機(jī)工程公司與大邑銀都公司簽訂了補(bǔ)充協(xié)議,約定由建機(jī)工程公司承包邑都上城三期B-2區(qū)工程的土建、水電及裝飾工程。(3)2011年1月8日、2011年2月28日建機(jī)工程公司與大邑銀都公司分別辦理了邑都上城二期A2、B2區(qū)工程的竣工驗(yàn)收。(4)建機(jī)工程公司按約施工后,2011年3月28日,雙方辦理了邑都上城三期A2、B2區(qū)工程的結(jié)算。第三組證據(jù):2020年9月4日向最高院出具的《關(guān)于我司向大邑銀都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交付工程有關(guān)情況的說(shuō)明》。擬證明:(1)2009年4月25日建機(jī)工程公司向大邑銀都公司交付了邑都上城二期工程。(2)2011年1月8日省建機(jī)公司向大邑銀都公司交付了邑都上城三期A2區(qū)工程。(3)2011年3月28日建機(jī)工程公司向大邑銀都公司交付了邑都上城三期B2區(qū)工程。第四組證據(jù):《詢問(wèn)筆錄》、四川省大邑縣人民法院(2020)川0129破申3號(hào)民事裁定書(shū)。擬證明:上述兩份證據(jù)中載明的200戶左右房屋未過(guò)戶,原因與大邑銀都公司在本案一審中出具的情況說(shuō)明以及二審中出具的《四川省建筑機(jī)械化工程有限公司抵償房屋辦理過(guò)戶登記有關(guān)情況的說(shuō)明》,以及大邑銀都公司在一審、二審?fù)徶嘘P(guān)于未能過(guò)戶的原因說(shuō)法是相一致的。

紫杰投資公司質(zhì)證稱:對(duì)第一組證據(jù)、第二組證據(jù)的真實(shí)性、合法性無(wú)異議,對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議;《建設(shè)工程造價(jià)結(jié)算書(shū)》的出具時(shí)間是2011年3月28日,證明建機(jī)工程公司超過(guò)了六個(gè)月的優(yōu)先權(quán)行使期限。對(duì)第三組證據(jù)的真實(shí)性、合法性不予認(rèn)可。對(duì)第四組證據(jù)大邑法院《詢問(wèn)筆錄》的真實(shí)性、合法性無(wú)異議,對(duì)證明內(nèi)容與關(guān)聯(lián)性有異議。

本院認(rèn)定:2006年5月31日,大邑銀都公司(發(fā)包人)與建機(jī)工程公司(承包人)簽訂《協(xié)議書(shū)》,約定由建機(jī)工程公司承包大邑銀都公司位于大邑縣晉原鎮(zhèn)斜江村的“大邑‘邑都上城’二期工程”,工程內(nèi)容為:土建及安裝工程、總平工程(綠化除外)建筑面積約12萬(wàn)平方米,合同價(jià)款7200萬(wàn)元。還對(duì)工程承保范圍、合同工期、組成合同文件等作了約定

2009年4月25日,大邑銀都公司、建機(jī)工程公司以及勘查單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等五方主體分別對(duì)邑都上城二期工程2-1#樓、2-2#樓、2-3#樓、2-4#樓、2-5#樓、2-6#樓、2-7#樓、2-8#樓、2-9#樓作出9份《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,質(zhì)量驗(yàn)收均為合格

2009年9月29日,大邑銀都公司與建機(jī)工程公司簽訂《建設(shè)工程造價(jià)結(jié)算書(shū)》,對(duì)“大邑‘邑都上城’二期工程B1區(qū)(13#-14#、11#-12#、21#-22#、26#-27#樓)”進(jìn)行結(jié)算,工程造價(jià)為30498538.22元。同日,大邑銀都公司與建機(jī)工程公司簽訂《建設(shè)工程造價(jià)結(jié)算書(shū)》,對(duì)“大邑‘邑都上城’二期工程A1區(qū)(1#-9#樓)部分進(jìn)行結(jié)算,工程造價(jià)為34468223.65元

2009年9月2日,大邑銀都公司與建機(jī)工程公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》,大邑銀都公司將其位于大邑縣大邑大道458#的“邑都上城”住宅小區(qū)三期A-2工程承包給建機(jī)工程公司,工程內(nèi)容為“施工圖內(nèi)的土建、安裝、裝飾”。還對(duì)承包范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)款等進(jìn)行了約定。

2011年1月8日,大邑銀都公司、建機(jī)工程公司以及勘查單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等五方主體分別對(duì)邑都上城二期工程2-10#樓、2-19#樓、2-20#樓、2-25#樓作出4份《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,質(zhì)量驗(yàn)收均為合格。2011年2月28日,大邑銀都公司、建機(jī)工程公司以及勘查單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等五方主體分別對(duì)邑都上城二期工程2-15#樓(29#樓)、2-16#樓(30#樓)、2-28#樓(38#樓)、2-30#樓(40#樓)、2-17#樓(31#樓)、2-18#樓(32#樓)、2-31#樓(42#樓)作出7份《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,質(zhì)量驗(yàn)收均為合格。

2011年3月28日,大邑銀都公司與建機(jī)工程公司簽訂《建設(shè)工程造價(jià)結(jié)算書(shū)》載明:“工程名稱:邑都上城二期A2、B2區(qū)工程。工程規(guī)模:56301.47㎡。工程造價(jià):61692938.71元。”

本院認(rèn)為,承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)系法定權(quán)利,承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的形式包括且不限于通知、協(xié)商、訴訟、仲裁等方式,承包人在除斥期間內(nèi)以上述形式主張過(guò)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其主張未超過(guò)優(yōu)先受償權(quán)行使的法定期限。建機(jī)工程公司再審中舉示的《關(guān)于我司向大邑銀都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交付工程有關(guān)情況的說(shuō)明》明確載明案涉工程竣工驗(yàn)收并交付的時(shí)間分別為2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建機(jī)工程公司再審中提交的大邑銀都公司與建機(jī)工程公司分別簽訂結(jié)算書(shū)的時(shí)間為2009年9月29日、2011年3月28日。大邑銀都公司出具的《關(guān)于我司為四川省建筑機(jī)械化工程有限公司抵償房屋辦理過(guò)戶登記有關(guān)情況的說(shuō)明》載明:“鑒于我司因位于大邑縣大邑大道458#邑都上城項(xiàng)目欠付省建機(jī)公司工程款6830778元,且省建機(jī)公司享有該工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),經(jīng)多次磋商,我司于2013年7月11日與省建機(jī)公司簽訂《協(xié)議書(shū)》,約定將我司房源中價(jià)值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建機(jī)公司的工程款6830778元……。”原審中建機(jī)工程公司已將該份說(shuō)明作為證據(jù)提交,大邑銀都公司原審代理人對(duì)該份說(shuō)明的真實(shí)性無(wú)異議,故該份說(shuō)明可以證明建機(jī)工程公司在案涉工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的六個(gè)月法定期限內(nèi)通過(guò)磋商的方式向大邑銀都公司主張過(guò)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),故建機(jī)工程公司與大邑銀都公司于2013年7月11日簽訂案涉《協(xié)議書(shū)》時(shí)并未超過(guò)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的法定期限。

二、建機(jī)工程公司以與大邑銀都公司簽訂的以房抵債《協(xié)議書(shū)》方式行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定,在發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的情形下,承包人既可以通過(guò)法院拍賣程序就建設(shè)工程拍賣價(jià)款優(yōu)先受償,也可以通過(guò)與發(fā)包人協(xié)商的方式將建設(shè)工程折價(jià)抵償。建機(jī)工程公司承建了大邑銀都公司開(kāi)發(fā)的“邑都上城”項(xiàng)目土建、水電安裝工程。大邑銀都公司欠付建機(jī)工程公司該工程項(xiàng)目的工程款6830778元。雙方于2013年7月11日簽訂《協(xié)議書(shū)》,約定以案涉位于“邑都上城”項(xiàng)目的13套房屋在內(nèi)的共15套房屋作價(jià)7330778元抵償大邑銀都公司欠付建機(jī)工程公司的工程款,后建機(jī)工程公司與大邑銀都公司就案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》,建機(jī)工程公司以沖抵工程款的方式購(gòu)買案涉房屋,其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現(xiàn)建機(jī)工程公司就案涉項(xiàng)目房屋所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),建機(jī)工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款,符合《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。

三、建機(jī)工程公司享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)足以排除紫杰投資公司的強(qiáng)制執(zhí)行。

本院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定:“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定,認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”紫杰投資公司對(duì)大邑銀都公司享有的是普通借貸債權(quán),而建機(jī)工程公司作為案涉工程項(xiàng)目的承包人對(duì)案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),建機(jī)工程公司工程款債權(quán)優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權(quán)得到受償,案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體,本案不適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條,建機(jī)工程公司就案涉房屋享有的權(quán)利足以排除紫杰投資公司的強(qiáng)制執(zhí)行。

綜上所述,建機(jī)工程公司的再審理由成立,其再審請(qǐng)求應(yīng)予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)不清,適用法律不當(dāng),應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十四條第一款第三項(xiàng)規(guī)定,判決如下:

一、撤銷四川省高級(jí)人民法院(2019)川民終1009號(hào)民事判決和四川省成都市中級(jí)人民法院(2018)川01民初3248號(hào)民事判決;

二、駁回成都紫杰投資管理有限公司的訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)55807.24元,由成都紫杰投資管理有限公司負(fù)擔(dān)。

二審案件受理費(fèi)55807.24元,由成都紫杰投資管理有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判人員

審判長(zhǎng)馮文生

審判員葉歡

審判員葉陽(yáng)

二〇二〇年十二月二十三日

法官助理陳銳

書(shū)記員胡青青