辛剛作

本報記者陶玉瓊

核心提示房屋所有權證書登記的姓名，具有推定效力，在沒有相反證據足以推翻的情況下，可以作為判斷房屋權屬的標準。

借名買房效力（借別人姓名買房）

房子是自己掏錢買的，房產證上卻是別人的名字，這種情況在現實中并不少見。近幾年，由于受限購政策、貸款條件等因素影響，為了享受某些購房優惠，不少人會選擇借名買房的方式，借用他人姓名以促成房屋交易順利進行。但在借名買房情況下，房屋是登記在別人名下的，存在很大風險，因此也引發出許多糾紛。

那么，對于實踐中購房者為了規避相關政策或享受優惠而借名買房，出現因登記人和實際購房出資人不一致而發生糾紛的情況，法律是怎么規定的呢？

【典型案例】

由于西安實行房屋限購政策，大學剛畢業的小周因戶口不在本地且尚未開始繳納社保，不具備購買商品房的資格，于是便借用朋友小吳的名義與開發商簽訂了購房合同，房產證上登記的也是小吳的姓名。后來，小周在西安落戶并通過人才認證認定取得購房資格，便請求小吳去房產部門辦理房屋過戶，但小吳卻找各種理由推脫不予配合。無奈之下，小周向法院提起訴訟，要求確認自己對房屋的物權。

【法官說法】

西安市中級人民法院法官袁觀磊

“一般來說，房屋所有權證書登記的姓名，是判斷房屋權屬的標準，也就意味著房子登記在誰的名下，誰就是物權人?！痹^磊表示，民法典第二百零九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”第二百一十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力?！钡诙僖皇鶙l規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”由此可見，我國不動產的產權實行的是登記公示主義，不動產登記簿是房屋物權歸屬和內容的根據，不動產登記簿上記載的權利人就是物權人。

“借名買房中，實際權利人假借他人名義出資購房，并將房屋登記在出名人的名下，常常是因為規避購房資格限制、獲取貸款、逃避債務等原因，對此，法律雖未明文禁止，但也是不鼓勵的?！痹^磊表示，實際生活中，作為借名人的實際權利人以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，使登記在不動產登記簿上的權利人并非為實際權利人，由此引發房屋產權歸屬爭議的不在少數。法院在處理出現登記人和實際購房出資人不一致而且發生糾紛的情況時，會在物權規定基礎上，按照公平原則、契約必守原則進行綜合裁量。

“一般情況下，如果借名買房過程中不存在違反法律、行政法規強制性規定以及違背公序良俗原則等其他無效事由的，借名人可以依據實質上的代持關系要求出名人將房屋過戶至其名下?！痹^磊分析，案例中，小周如果能夠提供自己與小吳之間簽訂的《借名買房協議》《房屋代持協議》等書面協議，證明自己與小吳之間存在借名買房法律關系，或是能夠提供其他證據證明自己對房屋存在出資關系且已實際居住使用，確實為房屋實際權利人的，是可以向法院提出請求小吳配合辦理房屋過戶手續來實現自己對涉案房屋的權利主張的。但是，如果小周直接起訴要求法院確認涉案房屋歸其所有，在法律上是不能成立的。因為依據民法典確立的物權公示原則和不動產物權登記生效原則，除非法律另有規定外，不動產物權變動應履行變更登記程序才能發生相應的法律效力，所以，在未經法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據借名買房的合同關系直接被確認為房屋的物權人。也就是說，小周證明自己與小吳之間存在借名買房法律關系，只能擁有基于合同關系所產生的債權請求權，在完成過戶手續之前，房屋的物權依舊屬于房產證上登記的小吳。

“借名買房是存在很大風險的，最好不要嘗試?！痹^磊提醒，如果萬不得已確實需要采取借名方式購買住房的話，要提前規避風險。首先，作為出資購房的實際產權人要和名義產權人簽好協議，以書面方式明確約定“借名買房、借名登記”，確定該房產的實際出資人和權利人；其次，實際產權人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款，并保存好購房合同、貸款合同、轉賬憑證、向銀行支付按揭款的付款憑證等相關資料原件，以免發生糾紛時沒有證據；最后，可以設置“反向抵押”，即通過簽訂抵押合同把登記在他人名下的房屋，抵押給實際出資的真正購房人，使購房人的利益得到保全。