房產糾紛篇/房屋買賣合同糾紛律師咨詢：夫妻一方擅自出賣共有房屋，第三方買受人是否能夠獲得房屋所有權？

房屋買賣合同糾紛中，經常會涉及夫妻共有房屋被一方擅自處置的情形。為此，《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第二十八條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。但也規定了，夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

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合同律師咨詢（夫妻一方擅自出賣共有房屋怎么辦）

夫妻一方擅自出賣共有房屋的典型情形

1.夫妻雙方均為共有房屋不動產權證書上登記的權利人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同；

2.僅夫妻一方為共有房屋不動產權證書上登記的權利人，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同；

3.僅夫妻一方為共有房屋不動產權證書上登記的權利人，非登記權利人一方與第三人簽訂房屋買賣合同。

02

第三方買受人獲得房屋所有權的條件

1.買受人善意購買。主要是指買受人在簽訂房屋買賣合同并取得房屋所有權時主觀上是善意的，其真實意思表示即為獲得該房屋的所有權，不知道存在某種足以影響該房屋買賣行為效力的因素。但“善意”往往是一種心理狀態，只能綜合買受人交易時的工作、生活以及與出賣人的社會關系等客觀情況加以判斷。如買受人在出賣人轉移房屋所有權前，知道或應當知道出賣人無權或無權獨自轉讓該房屋，則應認定買受人在受讓房屋時并非善意。但如果買受人在獲得房屋所有權后才知曉出賣人無權處分或無權獨自處分房屋，并不影響買受人取得該房屋所有權。

2.買受人已支付合理對價。買受人獲得房屋所有權的重要條件之一是為購買該房屋向出賣人支付合理的對價，雙方存在真實交易關系。如買受人未支付對價或支付遠低于市價的對價，則有理由懷疑買受人并非存在善意，即使真正存在善意，由于存在利益失衡的風險，也無法實際獲得房屋所有權。

3.該房屋已完成產權變更登記。根據《民法典》第三百一十一條之規定，轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記，出賣人或其配偶無權追回。

因此，一般情況下，只要第三方買受人滿足善意、支付合理對價以及辦理完畢登記變更手續等善意取得條件，即獲得房屋所有權，夫妻一方均無權要求其返還。

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