提問：

章哥，目前，夫妻名下各有一套，一套自住，一套投資。投資的房子位于國美第一城，市場價540w（貸款130w,利率3.9%），目前手里有資金350w。最近考慮利用老人sfsd，考慮方案一，保留國美，在大望路藍堡，陽光100或者華貿公寓投資一套400-650w一居室，以租養貸，持有5年左右。方案二，賣掉國美后可用資金750w左右，貸款200w在望京，朝青好或大望路投資一套兩居，以租養貸，持有5年。哪種方案更適合投資？

回答：

公寓里的400全套靠譜嗎（尤其是這一類）

1、我是一看見sfsd這種詞兒就覺得有些反感，都是沒少泡炒房論壇的，那我建議什么其實都沒用，肯定沒炒房思維能發財。其實真沒必要這么專業，故弄玄虛藏著掖著的何必呢。買套房而已，犯不上非把自己包裝成炒房客，未必能得到什么尊重。

2、藍堡、陽光100、華貿，炒房客們沒教過這些房產的性質嗎？很適合炒作嗎？這種產品當年就是為了炒房而推出的，問問曾經的炒房客，收益很高嗎？

藍堡國際，內銷公寓，2003年4月和富力城幾乎同時開盤。富力城6700，這里9800，到今天的價格還不如富力城呢，那這升值率算是很高嗎？2006年藍堡的小戶型均價14000，從那時到現在，北京大盤漲了十倍，這里到了嗎？2010年橫盤期，這里小戶型漲到4萬，從那時到現在大盤漲三倍，這里跟上了嗎？

說明什么？說明這老公寓在逐漸的落后于大盤，就算租金高一些，很值得投資嗎？我雖然不建議炒房，但也不反對。不過甭管炒什么，也得知道選什么原料、放什么作料、怎么控制火候吧？炒房也得看看歷史走勢，幾萬塊錢買支股票還得看看K線圖呢，幾百萬買套房看過歷史價格嗎？

3、陽光100是外銷公寓，年代更早點兒，和潘石屹的現代城算一個時期，都挺有個性的。價格也差不多，都是1萬塊錢左右。據說當年是和潘老板做了價格聯盟，商量好誰都不許降價，最終才逼得地產教父鄧智仁出走。從而引發了當年最大一場地產界風波，潘石屹一戰成名。

當時北京大盤3500，這1萬塊錢快3倍了。現在北京大盤6.6萬，這里小戶型的8萬吧，不錯，連續領先20年，可喜可賀。看來當年的炒房客沒少發財，才跑輸大盤60%，真不算多。繼續努力吧，接盤之后還是有很大的提升空間的，畢竟北京跑輸80%的都有的是。

4、華貿公寓，2004年北京十大公寓之首，甚至傳說要取代國貿的地位。一年漲幅高達50%，單價一度遠超金地國際，炒房客們功不可沒。但看看今天的價格，好像比金地低了1萬多，而且金地還沒有小戶型，能解釋一下炒房客的控盤理念嗎，為什么越炒越低啊？

5、持有五年，按全款計算，以藍堡現在的租售比，以同期銀行存款利息為成本，計入稅費成本，那每年漲幅只要保證在3%就能不賠錢。5年按單利計算就是15%，這我倒沒什么建議，現在也不讓聊這些行情。自己判斷一下就行。

6、總之吧，其他的我不知道你要買哪兒，但覺得這仨公寓不算太合適。雖然從產品定位就是投資品，但那主要指的是租金。而從2006年之后的北京，尤其是2009年之后，升值就已經完全取代了以收租金為主的投資模式。國美第一城2005年元旦開盤時，還強調過朝青的租金會大幅提升，到第二年就根本不提了，只是說從開盤價5000漲到了6000多。

這幾個公寓都可以和國美比比升值，同時期國美5000，這仨全都過萬，那現在國美雖然沒超過大盤，只是同步，那也漲到了6/7萬。十多倍的升值，全北京的公寓們跟上的并不多，幾乎沒有。所以考慮好吧，如果是注重升值，那買公寓不太合適。至于其他的方案我猜不到哪幾個小區，不好評價。

最后提醒一句，炒房有風險，掏錢需謹慎。僅供參考。