主要內容：
1、房地產企業收入確認條件
2、收入的稅務處理
3、成本、費用的稅務處理
4、計稅成本的稅務處理
5、特定事項的稅務處理
房地產企業收入確認條件：
1、稅法對收入的確認時點
國稅函[2009]31號第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認:
(1)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。
(2)采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之,日確認收入的實現。
(4)采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現(手續費、買斷、保底分成、包銷)。
從以上可以看到，稅法從國家稅款盡快入庫的角度考慮，對收入的確認的標準自然也就不同。
(會計處理上萬科、濱江集團、泛海建設為房產主體完工驗收合格。招商地產為辦理了移交手續，金地集團為買方取得入伙資格。）
2、完工條件的確認
企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
國稅發(2009)31號規定:“企業房地產開發經營業務包括土地的開發建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工:
(1)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
(2)開發產品已開始投入使用。
(3)開發產品已取得了初始產權證明”。
國稅函[2023]201號規定:“房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本。并計企業當年度應納稅所得額。”
收入的稅務處理：
1、代收款項
“開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入;未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理”。
2、定金、訂金、違約金
企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，包括一次性收款、分期收款、按揭方式銷售、委托方式銷售等形式。
所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由-方當事人預先向對方交納一-定數額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。依據《合同法》相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行;如果無約定，銷售者違約時，“定金”雙倍返還;消費者違約時，“定金”不返還。
訂金(保證金、誠意金、VIP卡)并不是一個規范的概念，在法律上僅作為預付款的性質，是預付款的一部分，是當事人的-種支付手段，不具有擔保性質，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。
也就是說，房地產開發企業取得的企業所得稅應稅收入，應該以簽訂《預售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產開發企業與購房業主簽訂了《預售合同》或《銷售合同》，房地產開發企業收取了業主的款項(如定金、預付款等)，均應該按照規定預繳企業所得稅;反之，房地產公司沒有與購房者簽訂相關合同，所收取的款項(如:訂金、誠意金等),是不需要繳納企業所得稅的。
違約金，這里指向客戶收取的因延期付款、解除合同等款項，財政部國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2023]16號)文件的規定，單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業額中征收營業稅。
我們認為在實務中應區分兩種情況處理:-種系客戶雖由于違反了合同部分條款，支付了違約金，但仍然繼續履行了合同，此時的違約金，對收取的企業來說應當繳納營業稅、土地增值稅、企業所得稅，實際上屬于價外費用的概念;另-種情況系客戶由于違反了合同部分或全部條款,支付了違約金，同時終止了合同，該種情況下，對收取違約金的企業收取的違約金不應當征收營業稅、土地增值稅，應當征收企業所得稅，屬于與銷售收入沒有聯系的違約金收入。
3、拆遷還房的稅務處理
房地產企業在經營過程中,往往會發生“拆--還-”即拆遷還房的行為。所謂的“拆--還--”是指拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續保持其對房屋的所有權的一種實物補償形式。
(1)營業稅的處理
《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函[2023]768號)規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。
國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復國稅函發[2023]549號規定對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅;對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、托兒所等),凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。
(2)所得稅的處理(視同銷售)
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外.投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：
(a)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。
(b)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。
(c)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
即，房地產公司“拆-還一”行為要按公允價值對所償還的商品房視同銷售確認收入，在與被拆遷戶辦理交接手續時，確認視同銷售所得。
相應的，計入到開發成本中的拆遷補償費應如何確認呢，根據《財政部國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅2009]59號)第四條第二項之規定，以非貨幣資產清償債務，應當分解為轉讓相關非貨幣性資產、按非貨幣性資產公允價值清償債務兩項業務，確認相關資產的所得或損失。即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額確認為拆遷補償費。
(3)土地增值稅處理(視同銷售)
根據國稅函[2023]220號的規定房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發[2023]187號規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費;開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2023]187號的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，
以實際支付的購房支出計入拆遷補償費;貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。(國稅發[2009]91號規定，支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應)
…………
成本費用的稅務處理：
1、企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。(注意收入處理中提到預售收入對應的營業稅金及附加也可以扣除)
2、已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定:
可售面積單位工程成本=成本對象總成本+成本對象總可售面積已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積X可售面積單位工程成本
3、公共配套的處理：“企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理:
屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。(注意非直接計入收入)
企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
4、擔保的處理:“企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除”。(注意屬于經營有關的擔保損失，允許在所得稅前扣除，國家稅務總局20231第2號）
…………
計稅成本的稅務處理：
1、計稅成本的定義、內容與成本對象的劃分：“計稅成本是指企業在開發、建造開發產品(包括固定資產，下同)過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用”。劃分成本對象的六原則。
成本對象由企業在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。
開發產品計稅成本支出的內容:土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費。
(注意:項目營銷設施建造費(售樓處、樣板房等)，不計入期間費用而是進入到開發間接費用當中，土地增值稅有單獨的規定)
…………
特定事項的稅務處理：
3、總部管理費與服務費
國稅發[2023]86號規定，子公司支付給母公司的管理費不得在稅前扣除;母公司為子公司提供服務，可按獨立企業之間公平交易原則收取服務費。
4、注銷前因土地增值稅引發虧損的處理
房地產項目公司出現前盈后虧主要有兩種情形，企業所得稅法規定經營虧損只能由以后年度盈利彌補，同配比原則產生--定的沖突，會導致前期盈利，后期虧損。
(1)完工年度未取得全額發票，以后年度取得發票只能在發票取得年度扣除，導致前期盈利后期虧損。
(2)土地增值稅清算年度補繳的土地增值稅造成前期盈利后期虧損。《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2023年第29號)規定的適用范圍:(1)土地增值稅清算當年和企業注銷當年匯算清繳都出現虧損;(2)土地增值稅清算當年出現虧損，且未在注銷之前年度按稅法規定彌補完畢的。
