近期，多家企業來楹庭律所咨詢路永強律師，關于整個工業園區的拆遷、搬遷應當如何補償？如果認為有不合理的地方，應該如何維護自己的合法權益？

江蘇某工業園區總共有35家企業，當初這些企業都是通過招商引資的方式入駐的，現在陸續的開始拆遷，先讓在相關部門上班的一些企業陸陸續續搬離。具體補償標準每一家具體補償標準是怎么樣的并沒有公布，剩下的這些企業按照2018年的補償標準進行評估。

據某位企業主說：“我們企業就有27畝，每家企業不一樣，有多有少都交過土地出讓金，也辦理過相關的手續，但沒有辦理土地證。我的建筑有7800多平米。遇到這樣的問題，我們大家都很苦惱，應當怎么辦？怎么維權？通過什么樣的途徑去維權？

其實，我們在這些年辦理案件過程當中，對于整體園區的這種搬離越來越多，為什么會出現這種情況呢？因為在前期的城市規劃當中，一般都是把工業園區設立在郊區的地方或者開發區這樣的一些地方。但是，隨著城市的發展住宅區域的不斷擴大已經逼近工業小區的邊緣，有的甚至在工業小區內就開始已經開發房地產。這樣顯然是不太符合城市總體規劃的，所以，相關部門要求工業園小區要逐步地搬離。

以往遇到的情況很多都是逐步地搬遷、拆遷，比如說工業小區可能有幾百家企業，但是有好幾家因為土地的出讓也是一步一步進行的，像現在越來越多的地方相關部門開始整體小區的搬遷，辦理拆遷，收回騰退，這是一個主要原因。當然還有一類比如說有某大型的跨國企業或大型的央企要進行專業的工業小區的建設，要占據原有工業小區的所有土地，也就是更大的企業來了，這些小企業就讓出了。這類的情況也有很多，這是背后的一些原因。

這類情況涉及到的法律規定有哪些呢？這類企業的搬遷往往是因為公共利益的需要導致的征收，也就是《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規定。因為下列原因導致的征收應當由市、縣級行政主體作出房屋征收決定。其中就指明了因為產業政策調整、科教文衛等等這些需要、環保等等這些原因的需要進行搬遷的就屬于土地上房屋的征收。對于土地可以單獨地按照《土地管理法》第58條進行收回。

對于土地上的房屋，應當按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的標準進行征收，補償包括房屋的價值、搬遷過渡安置、停產停業損失、獎勵費、裝修費以及設備費用等。其中最重要的是房屋的價值和停產停業損失。

房屋的價值按照法律規定《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條明確規定，不得低于周邊類似房地產的市場價格。如果說按照本文提到的案例，按照2018年的標準，而且是按成本價進行評估，顯然是不合理。法律規定是按房地產類似的房地產。比如說企業的建筑是在工業小區，就看看周邊有沒有工業廠房在出售，它的市場價格是多少。如果說周邊都找不著，可以再遠一點找一下，一定能找到。

如果說真的完全找不到，咱們可以計算假設企業旁邊有一個這樣的房地產在出售，那么，它的市場價格應當包括以下幾個方面：土地的價值、建造的成本、開發商的成本、開發商的利潤等至少包括四大項。那么，企業主看一下這四大項給出來一個合理的價格應該是多少，但是，很多相關的部門只給予一個建造成本，顯然是不合理的。

所以，如果各位企業主你們也遇到了這樣的情況，可以積極地采取法律途徑維護自己的合法權益，但是在維護自己合法權益之前，一定要有四個方面需要注意：第一，要對自己遇到的問題進行一個準確的定性，是民事還是行政？要認定它是合法的還是非法的？要定性準確。第二，盡量多的搜集證據，只有這樣才能更大限度地維護自己的合法權益。第三，一定要盡量多地去尋找正確的法律依據、法規依據、政策依據，最高人民法院的規定和案例。第四，也是最重要的是要制定一個正確的、完善的維權方案。

律師也是分專業的，很多律師就只做刑事訴訟，不做民事和行政，很多律師就只做民事或者只做融資，只做上市類案件等等。楹庭就是主做政企糾紛類包括征收、招商引資合作當中的一些行政協議的糾紛的，包括關停引起的一些糾紛。如果企業主遇到此類的糾紛，要先咨詢專業的律師團隊。律師會根據不同的案件，制定維權方案，因為每個案子都是不一樣的，具體情況還需要具體分析。

本文法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。