12月7日，我市召開重磅新聞發布會，發布了《株洲市促進商住用地有序供應有效利用專項工作方案》有關情況（以下簡稱《商住用地“十條”政策》）

土地市場，備受關注。11月26日，株洲日報就《商住用地“十條”政策打開株洲土地市場新局面》做相關報道，消息一出，引起市民高度關注。如何看待《商住用地“十條”政策》？要點在哪？記者為您解答。

【商住供地規模減半品質型住房是趨勢】

商住用地（涵蓋城市規劃、土地供應、配套設施）

根據《商住用地“十條”政策》，我市將加強片區規劃研究，充分發揮規劃引領作用，將土地短期供應與區域長遠發展相結合，開展土地供應潛力片區的規劃提升工作。并加強公共服務區、交通樞紐區等重點區域的功能輻射，加大品質型、康養型住房開發比例。適當降低城市居住區域開發強度指標，逐步實現由“高強度”向“高品質”開發模式的轉變。

房地一家，有地才有房。商住用地十條政策的出臺既是優化土地供應結構、落實盤活存量商住用地、提高存量土地利用效率的重要舉措，也是按照黨中央、國務院和湖南省房地產市場平穩健康發展長效機制“一城一策”工作部署，落實城市主體責任，防范化解房地產市場風險，促進房地產市場平穩健康發展的需要。

“在近10年這是首次，將開啟我市房地產行業高質量發展新征程。”發布會上，市住房和城鄉建設局(市人防辦)總經濟師李躍綱介紹。

這些年，株洲房地產市場總體是平穩健康的，但同質化嚴重，供應量多且集中，高品質樓盤稀缺。商住用地十條政策的核心內容之一就是減少商住用地供應量，降低容積率。這是立足土地供給側發力，根據形勢適當控制商住用地供應規模，從而優化房地產供應結構，促進房地產市場供需平衡。

“商住用地供應量減少，今后幾年新增上市樓盤將大幅減少。開發企業將在住房品質更高更優更新方面下工夫，小區環境更優美，配套更齊全，設施更便捷，設計更科學，滿足人民對美好生活的多樣需求，續寫品質筑就更美生活新篇章。”李躍綱表示。

近日，在市規委自然資源和規劃第一次專題工作會議中，對容積率高于2.2的10宗商住用地進行了適當調整，容積率均調整為小于等于2.2。降低開發強度，增強居住的舒適性，將更加適應我市改善型住宅需求增大的實際。

未來，我市在土地供應和規劃審批中，除了重點保障無房戶的剛需，還將著力于品質樓盤建設，為市民提供更多配套齊全、環境優美的宜居小區。

【新增建設用地70%用于產業園區和民生工程】

市第十三次黨代會報告明確提出，要在產業園區上不斷升級，強化畝均效益，差別化配置資源要素，要在改善民生推動共同富裕上加快升級，堅持“房住不炒”定位，推進棚戶區、老舊小區和農村危房改造，加大保障性住房建設。

土地如何供應？產業園區如何發展？《商住用地“十條”政策》中已有明確，統籌土地出讓工作，堅持供應總量、出讓底價、交易條件“三統一”。

統一供應總量。根據供而未建存量商住用地總量規模，結合新建商品房去化周期，在本輪國土空間總體規劃編制中，將新增建設用地指標的70%投放到產業園區和民生工程。市本級年度商住用地供應總量在近年4000畝平均供應總量基礎上減半，原則上不超過2000畝。

統一出讓底價。堅決貫徹落實“穩預期”“穩地價”工作要求，杜絕降價出讓土地，確保商住用地出讓底價（起始價）的整體平衡，因區域、控規單位原因造成的出讓底價（起始價）不平衡情況將從根本上得到有效解決。

統一交易條件。堅持大區域整體開發理念，引進重點戰略投資商。拓展土地出讓渠道，支持戰略投資資本以獨資或合作方式進行片區開發，可按照“一次招商，分期供地”模式簽訂土地招商協議。在土地供應環節，提高宗地準入條件和門檻，重點引進綜合實力強的房地產開發企業。

“從年均4000畝降到不超過2000畝。這個供應總量規模是個什么樣的水平？基于怎樣的考慮而提出？”就記者提問，市自然資源和規劃局黨組成員、總工程師熊永生作出解答。

2019至2021年，市本級商住用地供應總量分別為4626.42畝、5561.12畝、4059畝（預計），2000畝約分別為供應總量的43%、36%和49%，從數字上可明顯感受到商住用地的縮量供應,供應總量較往年的平均水平均下降50%以上。

2016至2020年，中心城區新建商品房銷售面積平均為446萬方/年。2000畝供應總量規模按2.2容積率測算，約可以開發建設計容建筑面積293萬方，約為近5年新建商品房平均銷售面積的65.69%。

“確定商住用地年度2000畝供應總量規模，主要基于兩方面的考慮。”熊永生繼續作答。

當前，我市園區產業用地偏緊，各產業園區還都亟待擴園調規，因此，縮減商住用地規模，將有限的土地資源更多地用于產業發展，是當前我市高質量發展的必然需要。目前，本輪國土空間規劃編制中，新增建設用地指標的70%已用于產業項目、民生工程和重大基礎設施等，商住用地以盤活利用存量土地為主。

近兩年，受疫情以及國際經濟形勢復雜的大環境影響，我市土地和房地產市場還是受到了一定沖擊，通過適當縮減商住用地供應規模，減少存量，將有效改善土地和房地產市場供需關系，進一步促進土地和房地產市場供給平衡，提振市場信心。

簡單來說，促進商住用地有序供應有效利用，一方面通過優先保障園區產業發展用地，為重振株洲產業雄風提供充足的空間支撐，為城市人口流入創造充分就業機會，為房地產發展提供更大需求。另一方面通過控制商住用地供應總量，強化基礎設施和公共服務設施的同步配套，引導房地產開發“提質”，切實提高市民的獲得感與幸福指數。這些政策都是培育制造名城、建設幸福株洲的現實需求。

【完善基礎設施配套實現“居者有學位”】

通過梳理，記者發現《商住用地“十條”政策》中，提到通過完善基礎設施配套，提升土地價值。該條政策又有哪些具體措施？

據介紹，以市場化方式確定土地使用權人，鼓勵社會資本按照“自愿申請、全額出資、參照監管、無償移交、財政補助”的原則投資建設市政基礎設施配套，政府將給予一定比例的資金補助，確保房地產開發項目與市政道路同步建設，快速完善市政基礎設施配套。

此外，教育部門將進一步完善我市教育專項規劃，通過房地產開發企業配建中小學校或繳納“學位費”的方式，實現“居者有學位”，確保學齡兒童就近入學，解決業主后顧之憂。

新增房地產開發項目出讓時，將采取兩種措施保障“居者有學位”，有哪些具體措施？”現場記者提問，市教育局副局長黃芳作出解答。

保障“居者有學位”主要將采取配建學校及繳納“學位費”兩種措施。根據相關規定，凡在新區開發、住宅區新建、舊城改造等進行住宅開發建設的開發建設單位都有按規定配套建設中小學校、幼兒園的義務。其配建標準為：五千人以上居民住宅區，應當規劃配置幼兒園；一萬人以上，還應配置小學；三萬人以上，還應配置初中。

其中，新建居民住宅項目在五千人以下，沒有達到配建標準的，或新建居民住宅項目達到配建標準但項目周邊已經存在完善配套教育設施的、或規劃布局限制無法配建的，應由開發建設單位按國有土地使用權合同的約定承擔中小學校幼兒園配套費。

縱觀《商住用地“十條”政策》，條條圍繞商住用地的有序供應、有效利用，針對性極強。隨著提升城市規劃品質和完善基礎設施配套等具體措施深入實施，我市房地產、土地市場必將進入一個持續的良性循環。

編輯/李萍

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