逾期交貨賠償標準-找法網

導讀：

生活中我們大家對于大宗商品交易的時候肯定是要簽訂相關的買賣合同的,因為這樣的話能保護好各自的利益不受到侵犯,尤其是對于商品的數量和交付時間等等一系列的條款要在合同上寫明。以下內容時找法網小編針對的逾期交貨賠償標準分析。希望對你們有用。

一、

逾期交房賠償標準

交房是開發商向業主履行交付的義務，他委托物業向業主交付，也是可以的，但實際上物業應該提供委托書。否則，是應該由開發商自己履行該交付義務的。而且該委托本身的爭議與業主無關。開發商才是商品房買賣合同的相對方。那么，逾期交房賠償標準，找法網小編為您介紹，希望能給您提供幫助。一、逾期交房賠償標準遇到逾期交房，首先要看自己與開發商的合同約定，有沒有關于違約金賠付這一...

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二、

車位逾期交付賠償標準

逾期交付車位購買費用的，有約定的，按照約定支付逾期費用，沒有約定的，根據對方的實際損失支付賠償金。根據《民法典》第五百八十五條第一款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。第五百八十四條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于...

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三、

逾期交貨違約金標準

一、逾期交貨違約金標準依據我國合同法的規定,延期交付貨物的,違約方違約金給付的標準應該按合同約定給付,如果沒有約定的,按實際造成的損失進行給付?！吨腥A人民共和國合同》第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予...

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四、

賣方逾期交貨買方可以解除合同嗎

賣方逾期交貨屬于違約，如果已經無法再履行合同，買方可以解除合同。根據2021年生效的《民法典》第五百六十三條第一款的規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲...

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五、

出賣人逾期交房的違約責任

案例：胡先生向某開發商購買了價值近220萬元的營業用房。按照合同約定，開發商應在2000年3月將驗收合格的商品房交付。由于種種原因，開發商無法按期交付，于是，雙方協商約定，如果開發商不能在2000年7月19日前交付商品房，每天要承擔1000元的違約金。然而，直到2001年12月，開發商仍然沒有交付，至此，開發商逾期508天。胡先生向仲裁委員會申請仲裁，要求...

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六、

逾期交房的違約責任的規定

逾期交房的違約責任的規定：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。法律依據：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計...

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七、

買方逾期付款賣方可解除合同嗎？

買方逾期付款賣方是否可以解除合同需要看具體情況，買賣合同中約定了買方逾期付款可以解除合同的可以解除，如果沒有約定,在催告之后的合理期限對方仍然不付款,可以提出解除合同。法律依據：根據2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》第五百六十二條當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。《中...

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八、

借款人逾期還款時，逾期利息如何計算

一、借款人逾期還款時，逾期利息如何計算（一）借款人逾期還款法律怎么規定？1、根據最高人民法院關于相關意見的規定：“公民之間的無息借款，有約定償還期限而借款人不按期償還，或者未約定償還期限但經出借人催告后，借款人仍不償還的，出借人要求借款人償付逾期利息，應當予以準許?！庇纱丝梢钥闯鰺o息的民間借貸，并不影響借款人在借款人逾期還款時主張利...

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重磅！高院明確：開發商逾期交房，賠付違約金過低，法院不支持|商品房買賣合同|購房合同_網易訂閱

本文導讀

：在實際生活中，很多人買房子都會經歷一波三折。購房者最擔心的一種情況莫過于買的新房逾期交付——對于租房者來說，逾期不交房會增大經濟壓力；對于結婚的朋友而言，新房不能如期交付甚至會影響婚期。

雖然在購房合同中，開發商和購房者都會約定逾期交付后違約金的賠償問題，但是多數情況下賠償金數額往往不足以彌補購房者的實際損失，并且還會存在約定賠付的違約金過低的問題。

那么，當出現開發商逾期交房，約定賠付的違約金過低時，業主能否向法院主張提高呢？

本文將結合相關判例，為大家進行解讀——

一、目前實踐中的情況

總的來說，對于開發商延期交房的違約金計算問題：

當事人可以約定違約方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償數額的計算方式；

對于無約定或約定不明的情況，可以參照有關部門公布的同地段同類房屋租金標準計算；

《商品房買賣解釋》第17條規定:商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

因此，當出現約定賠付的違約金過低的情況時，業主同樣可以參照上述標準，向法院主張調整違約金數額。同時從目前司法實踐來看，也有部分地方法院也會參照銀行同期貸款基準利率計算違約金數額。

【相關案例】

位于昆山市花橋鎮的富隆花園小區，由昆山特富隆房地產開發公司開發。合同約定2015年11月31日之前交付，逾期交房的按照購房款每日萬分之0.5（相當于年利率1.8%）支付違約金。

但是，特富隆公司因為資金和開發進度原因，長時間逾期交房，直到2017年1月才開始交房，逾期時間長達一年多。在交房過程中，開放商以天氣原因、停電原因要求減免逾期天數，違約金標準也只是按照合同約定的萬分之0.5來支付。如果按照開放商的標準，很多業主只能拿到不到1萬元的賠償，遠不能抵消業主的損失。業主集體向開放商提起訴訟。

蘇州中院經審理認為，購房合同簽訂后，業主支付了購房款，開發商沒有如期交付房屋，應承擔逾期交付的違約金。且原合同約定的違約金標準明顯過低，調整為按照銀行同期貸款基準利率計算（年利率4.35%，相當于原違約金增加了1.5倍）。

通過上述案例我們可以看到，在實際案件審理過程中，如果根據合同標準，開發商確實延期交付的，自然要承擔違約金，而且在購房合同中約定的違約金賠償標準過低的，法院會支持業主的正當訴求，提高賠償標準，彌補損失。

二、江西高院印發《開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》

我國并不是判例法國家，對于此類情況（違約金過低），雖然業主可以主張調整，但是在現行法律中其實沒有具體的規定條文對賠償的數額標準進行約束。

但是，近日江西高院印發《開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》，對此類開發商逾期交房且違約金過低的情況進行了規定，明確了：

按購房款固定比例計算違約金數額極低的，可視為無效格式條款；逾期交房違約金按照銀行逾期貸款利息標準計算。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數額或損失賠償計算方法的規定處理。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

——為人民法院在審理此類案件時提供了參考和依據。

除了逾期交房違約金調整標準的規定，同時該文件還規定了：商品房交付條件標準、交付與接收的認定和舉證責任、逾期辦證的認定標準、逾期辦證違約金的調整標準等諸多涉及房屋交付的方面的細則。

總的來說，此文件的出臺，最大限度地保障了購房者的權利，也可以有力地敦促開發商秉承“契約精神”，按時如期交房。

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最新：逾期交房、辦證違約怎么辦？高院發布9條審判指引_騰訊新聞

為妥善處理開發商

逾期交房

逾期辦證違約

責任糾紛案件

統一全省法院審理此類案件的

法律適用標準和裁判尺度

提高審判質量

根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產管理法》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關規定，結合審判經驗和我省實際情況，制定本指引。

一

【適用案件范圍】

本指引所指的開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛是指自然人因購買商品房與開發商簽訂商品房預售合同或銷售合同后，開發商未能在合同約定的時間向購房人交付房屋、辦理房屋產權證，引發的購房人起訴開發商，要求開發商承擔逾期交付房屋和逾期辦證違約責任的糾紛。

法人和非法人組織與開發商之間因購買商品房逾期交房、辦證發生的糾紛可以參考本指引處理。

二

【商品房交付條件】

開發商向購房人交付的房屋應當經過建設工程竣工驗收合格并已完成建設工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高于該標準的,以合同約定為準；合同約定的交付條件低于該標準的,按該標準認定。

三

【商品房交付與接收】

開發商交付的房屋未完成建設工程竣工驗收備案登記的，購房人有權拒絕接收。開發商以購房人已接收房屋為由主張不承擔逾期交房違約責任的，不予支持，但購房人明知或應當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記的事實且同意接收房屋的除外。對購房人是否明知或應當知道上述事實的舉證責任，由開發商承擔。

開發商在交付房屋時未依照合同約定向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，購房人有權拒絕接收。購房人接收房屋后又以開發商未能依約提供上述文件為由，要求開發商承擔逾期交房違約責任的，不予支持。

開發商通知購房人接收房屋，購房人有證據證明房屋有明顯質量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開發商維修。因房屋質量問題導致遲延交付的，開發商應承擔逾期交房的違約責任。

四

【逾期交房違約金的調整】

合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三（均含本數）范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同約定的逾期交房違約金每日標準低于萬分之一或高于萬分之三的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之一至萬分之三的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數額或損失賠償計算方法的規定處理。

合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

五

【逾期辦證的認定】

開發商在合同約定期限內未向不動產登記機關報送辦理房屋不動產權登記所需的全部資料的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，應予支持。

因辦理房屋不動產權登記需要購房人配合提供相關資料，購房人拒絕提供或逾期提供導致開發商遲延向不動產登記機關報送的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，不予支持。

六

【逾期辦證違約金的調整】

開發商交房和辦證均構成逾期時，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款萬分之零點五至萬分之一點五（均含本數）范圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調整并舉證證明的，可按實際損失予以調整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標準低于萬分之零點五或高于萬分之一點五的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之零點五至萬分之一點五的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規定處理。

合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

七

【開發商免責情形】

開發商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因災害性天氣、突發性公共衛生事件造成逾期交房或辦證；

（二）因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規及政策變化造成開發商逾期交房或辦證；

（三）因執行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發商原因造成的除外；

（四）因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。

開發商因上述免責情形不能履行合同的，應當及時通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發商承擔未及時通知而造成的擴大損失的，應予支持。

開發商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關系及原因力大小承擔舉證責任。

八

【訴訟時效】

購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計算訴訟時效期間。購房人舉證證明存在向開發商提出過交房或辦證請求等訴訟時效中斷情形的，違約金請求權的訴訟時效期間重新計算。

開發商未在一審法庭辯論終結前提出時效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時效抗辯的，不予支持。

九

【適用效力】

本審判指引供全省各級法院在審理開發商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛時參考適用。

法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關問題有新規定的，按照新規定處理。

逾期交房，開發商：打官司，你必輸-知乎

自從商品房出現，開發商的騷操作就沒有斷過。

爛尾、逾期……總之，讓“打工人”每每想起都心累不已。

前不久就有購房者遭遇開發商逾期，她準備起訴，結果被告知：

打官司你必輸。

面對這種情況，急于買房、但又擔心遇到逾期的”打工人“該怎么辦呢？

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爛尾和逾期交房

對于爛尾樓，大家都是怕怕的。

畢竟一個普通家庭用盡畢生心血購買一套房子，結果爛尾了，錢拿不回來，房子住不了，任誰都無法忍受。

而那些爛尾樓，

運氣好的話在短時間內會有人來接盤，運氣差的話無人接盤，最后只能淪為一片荒蕪之地。

如果說爛尾只是讓人無法忍受的話，那逾期交房簡直是無期徒刑，讓你根本看不到希望。

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鄭州右女士就遭遇了這么一件事，合同約定今年9月30日交房，結果逾期到現在，開發商也沒有給任何通知，讓她最憤怒的是，對方不僅搪塞交房的事，現在還因為車位尾款威脅要起訴右女士，這讓她又是憤怒又是無奈。

開發商：打官司你必輸

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從2019年3月，到2019年底，再到今年3月底，隨著右女士購房的小區開發商發出一份延期交房通知，交房日期又變成待定……

一場疫情下來，什么妖魔鬼怪都出來了。

關于交房的問題，該小區售樓部工作人員含糊其辭：

沒有施工完，公司沒給出準確日期，年前交付肯定是沒有問題。

至于右女士的車位尾款問題，開發商軟硬兼施：按合同，應該是去年年底補齊車位尾款，目前已逾期10個月，公司準備起訴，官司必輸無疑。

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當然，出現逾期交房的不止是右女士購房的小區，受疫情影響，很多開發商都未交房，并且也沒有給出任何說法。

甚至還出現停工停電等問題，交房日期遙遙無期。

逾期交房，購房者怎么辦？

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首先有一點，今年比較特殊，受疫情影響，今年很多樓盤都延遲開工，逾期在所難免。

但一些開發商覺得理所當然，

不僅不提前告知購房者會延期交房，對于購房者的咨詢更是再三搪塞。

那么，當開發商延期交房，作為購房者該怎樣維權呢？

首先弄清逾期原因。

如果是因為開發商自己的原因，并符合合同條款約定的時間，購房者可以要求開發商承擔相應責任。

如果因為

不可抗力因素

，如：自然災害、政策調整、法律變更、買房人自己的原因等，開發商的

責任可相應地減輕或免除。

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其次按合同約定索賠或退房。一般商品房買賣合同里都對逾期交房有規定，包括時間和違約金，

逾期超過一定天數后，買受人有權解除合同，

當然，開發商不同意可到法院提起訴訟。

有資深律師指出，業主應當要求開發商提供確認交樓時間告知函等；保留好與開發商通過短信、微信或其他書面形式溝通證據；取得開發商的對外聯系方式，保持跟開發商的溝通。

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最后，期房有風險，購買需謹慎。期房價格便宜、可選樓層，但有一定風險，比如：逾期交房、規劃變更等。所以購買期房時，

首先要選好開發商，樓盤也要五證齊全。

另外，

在簽訂合同時一定要明確約定違約責任。

因為，在期房交易中購房者是處于相對弱勢的一方，一旦交錢之后一切的主動權都會轉移到開發商一邊。

車位延期交付賠償-找法網

導讀：

逾期交付車位購買費用的，有約定的，按照約定支付逾期費用，沒有約定的，根據對方的實際損失支付賠償金。根據規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。那么車位延期交付賠償?下面就跟著找法網小編一起來了解一下吧。

一、

房屋延期交付有賠償嗎

房屋延期交付有賠償。延期交房可以按照合同約定的金額賠償，購房者與開發商簽訂的房屋買賣合同沒有約定或約定不明確的可以按照已交房款總額乘以同期銀行貸款利率及超期時間賠償。法律依據：《民法典》第五百八十四條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一...

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二、

房屋交付延期有賠償嗎

房屋交付延期有賠償。開發商應當按照房屋買賣合同的約定賠償，合同沒有約定延期交房違約金或約定不明確的應當按照已交房款總額乘以同期銀行貸款利率及超期時間賠償。法律依據：《民法典》第五百八十四條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時...

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三、

車位逾期交付賠償標準

逾期交付車位購買費用的，有約定的，按照約定支付逾期費用，沒有約定的，根據對方的實際損失支付賠償金。根據《民法典》第五百八十五條第一款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。第五百八十四條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于...

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四、

房屋延期交付怎么賠償

房屋延期交付可以按照已交房款總額乘以同期銀行貸款利率及超期時間賠償，購房者與開發商簽訂的房屋買賣合同中已約定逾期交房違約金的，可以依據合同約定的金額賠償。法律依據：《民法典》第五百八十四條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時...

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五、

開發商延期交房可以要求賠償嗎

開發商延期交房可以要求賠償。出賣人延期交房經催告后在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同；同時應當支付違約金或者賠償損失，房屋買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的可以按照同地段同類房屋租金標準確定。法律依據：《民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。...

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六、

開發商延期交房的賠償問題

一、開發商延期交房如何賠償此類問題購房人須注意購房合同中針對延期交房違約賠償是否具有的明確條款，其次購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數的，包括銀行貸款按揭部分，同樣條款對不同方式付款的購房人的賠償是不同的。合同有約定時，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的...

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七、

房屋延期交付開發商怎么賠？

首先，購房人要看是否就該問題與開發商有約定，合同有約定時，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；當然，約定的違約金過分高于造成的損失的，開發商也可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。購房人要注意購房合同中針對延期交房違約賠償是否具有的明確條款，其次要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數的，包括銀...

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八、

開發商延期交房怎么賠償

開發商延期交房應當按照購房合同的約定支付違約金。如果合同中并未約定延遲履行時的違約金，則根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定違約金。根據2021年生效的《民法典》第五百七十七條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履...

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九、

開發商沒有按時交房能退房嗎？

開發商沒有按約定時間交房，購房者能不能退房的問題需要看具體的合同是怎么約定的。合同的解除分為約定解除和法定解除。1、約定解除：如果開放商和購房者在簽訂合同時約定了交房期限以及相關違約責任的話，開放商未按時交房，購房者就可以按合同的約定解除合同，退房并取回購房款；2、法定解除：如果合同上沒有明確約定違約責任的，購房者需要以書面形式向開放商發催告函。三個月之后...

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最高法院：開發商因工程延期交工導致的逾期交房損失，如何向施工人追償？|約定|賠償|二戰|違約金|軍事同盟|中國文物|軍事條約_網易訂閱

作者|龔炯北京兩高律師事務所

北大法律信息網簽約作者

來源|房地產裁判指南

北大法寶法律法規庫、北大法寶司法案例庫

感謝作者授權推送

工程延期交工會導致開發商向業主逾期交房。當開發商承擔逾期交房損失的，會回頭兒向施工人追償。司法實務中，開放商拍案而起，訴求施工人要擔責，要賠償。施工人答辯要點，無責不賠，消減賠償。因此，該類案件的爭議焦點在于定性擔責與定量賠償。

開發商的請求權基礎在于合同違約賠償的一般規定，如第584條；賠償內容為施工人違約行為導致的經濟損失。顯然，工程延期交工會導致開發商逾期交房，屬于房地產與建設工程領域的連鎖反應，符合施工人可預見規則。

關于開發商因工程延期交工導致的逾期交房損失，向施工人要求賠償的類案。筆者匯總近年來最高法院的裁判案例，區分定性擔責與定量賠償，總結裁判要旨如下：

1.定性擔責：

①當開發商與施工人對工期延誤均有過錯的，法院可酌定雙方的責任比例并分擔因此導致的逾期交房損失。

②當施工人對工程延期交付并無責任的，由開發商自擔因此導致的逾期交房損失。

2.定量賠償：

③僅有業主收據的，不能證明開發商實際產生了逾期交房損失；開發商向施工人訴求賠償的，法院不予支持。

④逾期交房損失因開放商與業主協商以車位費、物業費相抵并客觀發生的，施工人以該損失未經司法裁決為由不予認定，法院不予采納。

⑤當施工合同無效的，開發商不得向施工人直接要求賠償合同約定的違約金，但可向施工人要求承擔逾期交房損失的賠償責任。

綜上所述

，筆者認為，雙方在該類案件中都要圍繞爭議焦點做文章：

①定性擔責。

爭議主要在于區分工程延誤的責任，且法院有自由裁量權。

雙方均應積極舉證，拿出確實充分的證據；開發商不能僅以超過合同工期就自以為穩操勝券，施工人也不能僅以開發商遲延付款就以為工期免責。

②定量賠償。

逾期交房損失并非一定要有司法裁決予以確認，開發商不可貽誤戰機。

司法實踐中就把握住一條，逾期交房損失需要客觀發生，

開發商不能與業主串通作假，也不能拿著合同坐地起價，法院自有公斷。

定性擔責

裁判要旨：

當開發商與施工人對工期延誤均有過錯的，法院可酌定雙方的責任比例并分擔因此導致的逾期交房損失。

案例一

：【最高人民法院（2021）最高法民終623號】，本院認為，合同無效后，對新子欣公司請求中建四局賠償的損失，本院分析如下：

一、關于新子欣公司主張中建四局延誤工期導致新子欣公司向業主承擔逾期交房損失。建設工程施工合同無效后，可以參照雙方實際履行的《總包補充協議》《補充協議書》中約定的建設工期、工程價款支付時間等內容確定損失的大小。

（二）造成損失的雙方過錯。新子欣公司逾期交房系工期延誤所致。就工期延誤的原因，本院分析如下：第一，新子欣公司對工期延誤負有

主要責任

。（略）第二，中建四局對工程延誤負有

次要責任

。（略）

綜上，一審認定對新子欣公司的逾期交房損失，新子欣負有主要過錯，并酌定由其承擔80%的責任，中建四局負有次要過錯，并酌定由其承擔20%的責任，并無不當之處，本院予以維持。

裁判要旨：

當施工人對工程延期交付并無責任的，由開發商自擔因此導致的逾期交房損失。

案例二：

【最高人民法院（2020）最高法民申162號】，本院認為，（二）關于新思維公司經濟損失652418元的問題。新思維公司申請再審認為陳斌遲延交付案涉工程的事實清楚，二審判決未支持其要求陳斌承擔652418元逾期交房違約金的請求錯誤。經審查，雖陳斌在2012年6月11日曾承諾其保證在2012年7月底竣工驗收，但根據新思維公司與一建公司的約定，案涉工程開工日期為2010年9月6日，竣工日期為2011年6月30日，而陳斌接手案涉工程系在2011年8月中旬，比約定的開工日期晚了近一年，

同時施工過程中，案涉工程存在工程量變更、新思維公司拖欠進度款等情形，故導致工程延期交付的責任并不在陳斌，

據此二審判決未支持新思維公司要求陳斌承擔其652418元遲延交房違約金的主張，事實依據充分，并無不妥。

案例三：

《青海泰陽房地產開發有限公司建設工程施工合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》【最高人民法院（2020）最高法民申5390號】，本院認為，關于青海泰陽公司主張逾期交付工程的損失問題。青海泰陽公司主張因東陽三建公司逾期交工導致其逾期交付房屋從而向購房人支付違約金31026536元。根據原審查明，上述青海泰陽公司支付給購房人的違約金中的2406386.01元系通過訴訟方式確定，其余金額系通過雙方協商確定。而根據青海泰陽公司提交的生效判決及支付違約金的書面憑證記載，

青海泰陽公司在另案中對于逾期向購房人交付房屋的抗辯理由主要是政府部門規劃調整。

故原判決據此認定青海泰陽公司提交的證據不能證明其向購房人支付違約金的原因系因東陽三建公司逾期交付工程所致，并不缺乏證據證明。

定量賠償

裁判要旨：

僅有業主收據的，不能證明開發商實際產生了逾期交房損失；開發商向施工人訴求賠償的，法院不予支持。

案例四：

《中天建設集團有限公司、榆林市凱元房地產開發有限公司建設工程施工合同糾紛民事二審民事判決書》【最高人民法院（2021）最高法民終754號】，本院認為，凱元公司主張中天公司還要承擔逾期交房致使其支付購房業主違約金、補償款7139738.74元，但其僅提供了業主出具的收款收據等證據，并未附有履行支付違約金、補償款的證據，尚不能證明其該項損失。因此，一審判決未支持凱元公司的該項訴訟請求并無不當。

案例五：

【最高人民法院（2020）最高法民申2423號】，本院認為，（三）關于凱帝公司主張的向購房戶支付延遲交房違約金總計1580222元是否應當作為其損失從工程款中予以扣除的問題。凱帝公司為證明因泰誠公司工期逾期遲延交房，向購房戶支付了延遲交房違約金，向人民法院提交的證據包括：一審提交的由購房戶簽字的收條、二審提交的有其和購房戶簽名的接房相關費用明細。就該兩組證據，尚不能夠證明凱帝公司已經向購房戶支付了延遲交房的違約金，二審判決未予認定并無不當。

裁判要旨：

逾期交房損失因開放商與業主協商以車位費、物業費相抵并客觀發生的，施工人以該損失未經司法裁決為由不予認定，法院不予采納。

案例六：

【最高人民法院（2021）最高法民終623號】，本院認為，合同無效后，對新子欣公司請求中建四局賠償的損失，本院分析如下：

一、關于新子欣公司主張中建四局延誤工期導致新子欣公司向業主承擔逾期交房損失。建設工程施工合同無效后，可以參照雙方實際履行的《總包補充協議》《補充協議書》中約定的建設工期、工程價款支付時間等內容確定損失的大小。

（一）逾期交房損失數額。二審審理中，對一審認定的新子欣公司在中建四局撤場前與購房戶簽訂的購房合同應承擔的逾期交房損失19737245.56元，新子欣公司對該金額認可，中建四局對該金額不認可。其中，對已起訴裁決金額為12117970.1元的損失數額雙方均無異議，本院予以確認。對未起訴協商以車位相抵的金額6976435.46元以及未起訴協商以物業費相抵的金額642840元，中建四局雖不認可，但新子欣公司在一審審理中提交了購房合同、協議書予以證明，新子欣公司主張的損失客觀發生，一審法院予以認定正確，本院予以確認。

中建四局并無相反證據證明該損失未發生或不應發生，故對其僅以該損失未經過司法裁決為由不應認定的主張，本院不予采納。

綜上，與中建四局有關的新子欣公司產生的逾期交房損失數額為19737245.56元。

裁判要旨：

當施工合同無效的，開發商不得向施工人直接要求賠償合同約定的違約金，但可向施工人要求承擔逾期交房損失的賠償責任。

案例七：

【最高人民法院（2019）最高法民再231號】，本院認為，二、關于順寶公司遭受的經濟損失金額如何確定的問題。違約金條款并非合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款，案涉合同因無效自始不具有法律約束力，則違約金條款亦應認定無效。一審判決認定案涉違約金條款仍然有效，屬于適用法律錯誤，二審法院予以糾正，并無不當。但是，根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定，在建設工程施工合同被認定無效的情況下，當事人有權請求參照合同約定支付的是工程價款，并不包括違約金。二審法院未查明順寶公司具體損失情況，簡單參照案涉合同關于3000萬元違約金的約定判決瑞華公司、李勝忠連帶賠償順寶公司經濟損失3000萬元，亦系適用法律錯誤，本院予以糾正。本案中根據現有證據可以認定順寶公司因遲延交房而向購房者承擔了25534841.76元的賠償責任，因此，順寶公司因案涉工程逾期完工的損失金額確定為25534841.76元。瑞華公司、李勝忠（注：實際施工人）應就順寶公司該損失承擔連帶賠償責任。

關聯法條

《民法典》

第五百八十四條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

【法釋〔2020〕25號】

第六條建設工程施工合同無效，一方當事人請求對方賠償損失的，應當就對方過錯、損失大小、過錯與損失之間的因果關系承擔舉證責任。

損失大小無法確定，一方當事人請求參照合同約定的質量標準、建設工期、工程價款支付時間等內容確定損失大小的，人民法院可以結合雙方過錯程度、過錯與損失之間的因果關系等因素作出裁判。

責任編輯|王睿

審核人員|張文碩

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期房延期交房如何賠償-知乎

購房者在買期房或準現房時在簽合同過程中都會約定交房日期，但是難免有開發商因種種原因延期交房，一旦延期交房便會出現法律糾紛。那么究竟怎么認定延期交房？延期交房又應該承擔怎樣的責任？一起來了解這方面的知識。

延期交房依法維權的兩種思路

一、要求開發商盡快交房并支付逾期交房的違約金

市面上絕大多數的《商品房買賣合同》中都會約定：“逾期交房不超過XX天，開發商自約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向購房者支付一定數額的違約金，合同繼續履行。

廣大業主可根據合同中的約定起訴開發商要求其盡快交房，并按照業主的實際損失賠付逾期交房違約金。

二、業主有權解除合同

法律規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

如果是因為開發商資金鏈等方面的原因，造成交房遙遙無期，業主可以選擇依法或依約定解除合同并要求開發商返還“購房款+利息+違約金”。

案例：業主起訴違約金獲賠償

上海某小區開發商逾期交房，業主要求開發商承擔逾期交房的違約責任，開發商以合同并沒有約定違約金不予賠償，業主求助無門。

律師制定合理維權方案

焦急的業主找到上海申云律師事務所，我所律師耐心地聽取了案件情況后表示開發商逾期交房，這屬于違約行為，是需要承擔相應的違約責任的。業主在咨詢后和我所簽訂了委托代理合同，委托本所律師出面處理相關事宜。

我所律師接受委托后快速制定了維權方案，商品房合同沒有約定違約金或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類型房屋租金標準確定。

業主終獲合理補償

經律師實地考察后發現，這個小區所在地的前面一個小區一個月租金是6000一個月，小區后街臨近的小區是4500一個月，經過律師在法庭上的舉證，這個小區的規格；綠化等與其前面小區的標準一樣，成功讓法院判決逾期交房的補償標準按6000一個月補償。

購房者如何規避糾紛

為了降低開發商逾期交房時《商品房買賣合同》雙方對具體賠償標準等問題產生爭議的風險，我們應該在簽訂購房合同時就對合同的相關條款進行具體明確的約定。

1、簽合同要仔細

購房者在簽訂合同的時候，一定要看清房屋交付使用的時間以及若出現延期交房該如何約定賠償等具體事項。

2、交房時間明確

購房者在簽訂合同的時候一定要明確房屋交付使用的時間，直接能夠影響到延期交房違約金的起算時間。

延期交房違約金起算時間，一般是合同中約定的交房期限，除法律或合同另有規定外，在約定的交房期限屆滿之日時，賣方若不能向買方交付房屋的，賣方應在交房期限屆滿之次日起開始向買方計付延期交房違約金。

3、補充合同仔細看

在簽訂補充合同時，購房人應仔細逐條審核補充合同內容，要分清補充協議的哪些條款對自己有利，哪些條款對自己不利，對于不利的補充條款要與開發商進行協商，協商不成的，可以拒絕簽字。

4、合同用語應明確

避免使用“特殊情況”、“重大問題”、“等”等含糊用語。如果必須使用這些用語，應注意要以舉例形式把自己所能想到的情形全部羅列出來，以免讓對方鉆空子。

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逾期交房不要再傻傻等待了，教你開發商逾期交房責任如何認定！_騰訊新聞

交房即“房屋的交付”是商品房買賣合同履行中的重要環節，交房不同于普通買賣合同中的交貨，而是具有顯著的合同程序性與專業技術性的活動。具體而言，從程序上是由開發商的通知收房、房屋交付與購房者的質量驗收、書面確認四個基本環節組成，專業技術方面則涉及房屋質量驗收、相關房地產資料交付與出示兩大基本問題。

開發商的交房義務實際上是由書面通知義務、交付房屋的主義務及交付、提示必要文件資料的附隨義務組合構成的義務群。根據司法解釋規定，在當事人沒有特別約定的情況下，“轉移占有”視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風險劃分的標志，同時在實踐中也是開發商開始承擔保修責任，購房者開始繳納物業費的時間點。

（一）正確區分及審查逾期交房的兩類情況

1.開發商未按約定期限交房

這一類情況是開發商方的主動違約，未能完全按照合同約定的方式、程序、期限提出交房?！敖环俊本唧w落實在開發商按照約定通知購房者，且將房屋交與購房者初步驗收的行為，凡不具備完備形式、程序的行為均不屬于合格的“交房”。在這類情形中，需要重點審查開發商是否違反了合同對交房期限、程序的細節約定，且是否有免責事由。

目前的預售合同范本一般規定，開發商需在交房前的一定期限內書面通知購房者，并由購房者預留送達地址，這一程序是為了保障購房者的知情權和準備期限。因此，開發商按期交房，首先應當是以書面形式及合同約定的送達方式向購房者告知，若開發商未完整履行合同所約定的通知義務，如未以書面形式、未按購房者預留的地址或未在規定期限內告知購房者，購房者可相應延后或不收房，逾期責任由開發商承擔。

反之，如開發商履行了書面送達義務，收房通知已經按期到達預留地址，因購房者自身的原因未能及時閱讀知曉，則應自行承擔風險、責任。在舉證責任方面，購房者只需主張己方沒有在約定期限內收到書面交房通知，開發商如辯稱未逾期，則需舉證證明己方已經按期書面通知。

另外，當前實踐中有部分開發商要求購房者先簽署收房文件后驗房，而購房者不同意，從而導致未能進行驗房程序，引發糾紛，這種情況是開發商違背了交房程序，購房者當然有權拒絕，也應視為開發商未“交房”，應認定開發商承擔逾期交房責任。當然，對這一事實的存在應由購房者舉證證明。

2.購房人合理拒絕收房視為開發商未按期交房

第二類情況是開發商已經按期提出交房，但購房人拒絕收房。購房人拒絕收房，首先是實際未接收房屋，如購房者已收取鑰匙，實際使用房屋或有其他可以被認為是認可交房完成的情形，均不能再主張開發商的逾期交房責任；其次是必須基于合理理由，即根據法律可認定開發商的交付的房屋或資料不合格，如購房者的拒絕理由經法院審查不成立（不屬司法解釋所指的“正當理由”），則需要自行承擔風險。

司法解釋第11條明確規定，買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交付通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。此類情況具體又可以分為兩種。

（1）開發商未提供應當提供的文件致購房人拒絕收房

根據合同約定和相關法規規定，開發商在交房時應該主動出示、提交部分文件，這類文件又可分為兩種：一種是用以證明房屋已處于法律適格的可交付狀態的文件（如《住宅交付許可證》、物業維修基金繳納證明），另一種是符合規范的房屋保修書、使用說明，這是為了保證購房者充分享有收房后使用利益。

應當注意的是，當前購房人的權利意識逐漸成熟，在驗房過程中也可根據合同或相關規定，選擇性地要求開發商提供相關文件，如開發商拒絕提供，則容易引發糾紛，如房屋實測面積的有關資料。另外，根據相關法規，房地產項目竣工后，經驗收合格方可交付使用，因此，項目的竣工驗收備案表也是目前實踐中購房者一般要求提供的材料，且備案表中的每一項均應當通過驗收備案（住宅小區的驗收應當按照《城市房地產開發經營管理條例》第18條規定的5項內容綜合驗收），如開發商未能提供完全合格的驗收備案表，則無法證明房屋已經竣工驗收合格，購房者可拒絕收房。

（2）房屋質量問題

合同法規定，標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可拒絕接受標的物。一般認為，標的物在交付時被發現無法滿足基本合同目的，買受人可拒絕接受，視為賣方未能交付，承擔相應逾期給付責任，而普通的質量問題，應當通過出賣人的物之瑕疵擔保責任制度（如履行維修義務）來解決。

商品房的交付，實際上也是購房者對房屋質量進行初步驗收的過程，隨著驗房程序越來越被購房者重視，在交房驗房程序中可能被購房者提出的質量問題也越來越多，易發生糾紛。實踐中一般認為，這兩類情形下購房者也可拒絕收房，前一標準直接源自合同法的規定，較為明確，而對后者的理解在司法實踐中則存在較大爭議。在適用這一標準時，需要對根據購房人收房后的使用方式及不同的房屋類型來區分進行。

毛坯房。毛坯房不帶裝修，購房者通常需在收房后進行裝修，在適用司法解釋“嚴重影響正常居住使用”的標準時，應當更加注重購房人實際使用利益，即便質量問題對居住不構成嚴重影響，但如果將導致裝修無法正常進行，也可以認為構成購房人拒收房屋的合理理由。

全裝修房。全裝修房是開發商已經完成裝修的房屋，應當達到交房后即可適宜居住的標準，在適用司法解釋“嚴重影響正常居住使用”的標準時，應更注重居住需求，考慮到裝修工程的必要質量要求，比如目前上海相關規定要求裝修后房屋的空氣質量必須達到強制性最低標準，否則可拒絕收房。對全裝修房的收房驗收，實際上是對房屋工程及裝修工程的雙重驗收，可根據裝修的附加要求審查購房人提出的質量問題是否構成合理拒收理由。

（二）逾期交房的責任承擔方式

對于逾期交房的責任承擔，應本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應按合同辦理，在司法實踐中只存在約定的違約金是否過高而請求調整的問題。如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張損失賠償，應由買受人舉證證明因開發商逾期交房而給他帶來的直接損失。這里應注意一個時間節點的問題，即開發商逾期交房的期間應從合同約定的最遲交房日起至業主實際收房日止。

（三）開發商免責情況的審查

如開發商對于逾期交房的事實主張免責，則對免責事由負有舉證責任。司法實踐中，開發商主張免責的事由主要集中在因不可抗力而導致逾期交房以及因第三人的原因造成開發商逾期交房這兩種情況。對此應區別審查。

1.對于不可抗力的免責審查

我國合同法規定，所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。商品房預售合同中出現的不可抗力事件主要集中在房屋建設施工中的突發情況，如重大自然災害和特殊社會事件導致的停工。經審查，如確實存在不可抗力事件而致開發商不能按期交房的，應根據不可抗力造成的影響免除開發商相應的民事責任。在認定過程中值得考慮的是，開發商是否在不可抗力出現后及時告知了購房人以減輕購房人的損失，如未及時告知，導致購房人的利益受損，仍應承擔相應違約責任（如購房人根據預期收房時間，簽訂了到期向租賃人交房的房屋出租合同）。

2.對于因第三人的原因而主張免責的審查

在商品房預售合同糾紛中，司法實踐中，開發商提出的所謂第三人的原因主要有：因工程隊的施工質量問題而造成施工停工、因拖欠民工工資致民工停工而延誤工期、因工地周邊居民抗議而暫緩施工、因政府規劃改變而延緩工期等。根據合同相對性原則及《合同法》第121條的規定，開發商不能請求免責，仍應向業主承擔逾期交房的違約責任，開發商與第三人間的糾紛由雙方另行解決。

但有一種特殊情形值得注意，即因政府政策的原因或規劃改變而導致開發商不能按期交房的情形，房地產開發項目與政府行為密切相關，政府的規劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發商逾期交房的，開發商能否免責，實務上存在很大爭議。有觀點認為，我國合同法確立的是嚴格責任制度，一方當事人違反合同規定，除不可抗力外，均應向合同相對方承擔違約責任。但也有觀點認為此類情況也是開發商不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責于開發商，完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》的精神，根據公平原則并結合案情實際認定開發商免責。

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開發商逾期交房，業主如何維權-知乎

對于開發商逾期交房的問題，業主往往有兩個選擇：一是等待交房，并要求開發商賠償逾期交房的違約金；二是解除合同要求開發商退還購房款。本文道華房產律師團為大家講解說明。

首先，如果是你選擇要房繼續等待，那么等交房時，你直接起訴逾期交房的違約金即可，這個違約金一般不算太低；但是如果你不想要房的情況下，那就需要看你和房貸公司簽訂的商品房買賣合同，約定的解除合同條件是否成立。

這里要強調一下，有的合同中，約定了解除合同需要提前通知，也就是所謂的通知義務，如果有約定，我建議大家決定解除的時候，盡量給公司發書面的通知函或者律師函。

其次，如果你選擇訴訟方式解除合同，那就要看你購買的房屋，是屬于按揭方式還是全款。如果是全款，你直接起訴房貸公司解除即可，如果是按揭貸款方式，那你就需要把銀行列為第三人一并起訴，這樣呢，你在請求解除商品房買賣合同的同時，還可以請求解除與銀行之間簽訂的借款合同，或者是抵押貸款合同，而且只要符合解除的條件，一般法院都會支持，這個在最高院也是有相應的判定的，等法院判決生效后，你也就不需要再償還貸款了，明白了嗎？

如有疑問，歡迎隨時在線上給我們留言提問。

交房逾期、售房捆綁車位怎么賠償……安徽這個地方有答案了_安徽頻道_鳳凰網

5月8日《清風正氣面對面》暨市政府“在線訪談”全媒體問政欄目中界首市房地產開發中心上線針對群眾提出的相關問題市房地產開發中心負責人作出解答

Q：西城大郭寨和太和社區的門面房和住房怎么賠償？

A：關于門面補償，首先對門面的合法性予以認定，實行貨幣補償，對2006年4月30日以后所建的房屋，根據面積大小，給予適當的貨幣補償，補償價值為依法評估的市場價每平方米7917元。停產停業損失，按一層合法面積市場評估價的10%一次性補償。如果沒有合法證件，但實際用于經營的，按一層合法面積評估價的5%一次性獎勵。

Q：小區內的公共區域內，電梯內廣告牌收入是否屬于業主所有？為何物業公司從未告知過我們，是否合理?

A：電梯內廣告牌的安裝必須向市場監督管理局特種設備科報批，審核通過后方能安裝。小區內所有廣告牌的收益均屬于全體業主所有，物業公司不能私吞侵占。物業公司必須通過小區多數業主同意，方可使用該收益用于本小區維護等服務，并必須公示該收入的開支明細情況。如果物業公司不進行公示，業主可以向主管單位投訴，房地產發展中心將對物業公司下達整改通知書。

Q：公園大地二期5棟，交房4年未裝修入住，物業卻每年全額收取物業費，是否是違規收費？

A：物業不可以全額收取。但是業主未裝修入住也需交公共設施的配套服務費用，也就是物業公司只應收取全額物業費的百分之七十，不可以收取生活垃圾費。所以物業公司要把4年間不應該收取的生活垃圾費退回給業主。如若物業公司不退回，業主可撥打2853398進行投訴。

Q：居安蘭亭苑住戶電梯空間較小，通過電梯移動家具應該怎么辦？以及戶型有更改的問題（居安蘭亭苑私改消防通道，導致業主收房時的發現戶型與圖紙有所區別。）

A：電梯空間大小問題線下會找到開發企業及反映問題的群眾，根據施工圖紙進行核實，若不符合規劃設計，開發企業將承擔相應責任，做到整改落實。私改消防通道是因為有關消防通道有新的規范調整，所以與老的消防通道模式有所沖突，開發企業在與相關部門積極聯系，目前認為可恢復原狀。

Q：錦繡城綠地破壞嚴重，裝修砸墻現象嚴重，這些是否屬于物業的管理范圍？

A：小區內嚴禁綠化破壞和私搭亂建行為，物業有責任進行管理，如果物業依舊無法制止業主這類行為，可以向房產中心進行報告，并在現場核實之后由綜合執法局、街道和房產中心聯合執法，進行管理。

Q：市民反映在國禎小蘋果入戶電梯的公共區域，快捷酒店在這里搭建前臺是否屬于私搭亂建？應不應該拆除？

A：規劃之外的都屬于私搭亂建。

Q：錦繡城業主反映物業收取20塊錢電梯卡的工本費不合理，認為太貴了。

A：收費沒有物價局的文件或者沒有經過物價局核實的標準都屬于亂收費，都是嚴禁的，一經發現必須退回。物業向業主收取電梯卡費用，要經過阜陽特殊設備科和業主同意，否則就是不合理的。

Q：金色水岸小區其他業主喂養的都是大型品種的狗，每次遛狗還不拴繩，自己家孩子還較小，擔心嚇著孩子，多次跟物業反映，可業主還是不拴繩，希望有關部門能制止。這個是否屬于物業管理？

A：應該是物業管理不善，首先業主要經過公安局同意，大型狗需要具備養犬證才可以。像普通的寵物犬也要栓繩。如果物業制止不了可向公安治安部門舉報。

Q：楓語墅現在還沒有交房，違約金拖欠沒有給，這個問題怎么解決？有個朋友購買楓語墅的房子是準備結婚的，現在孩子已經上小學了，房子還沒有交付。

A：對房子逾期交付政府他也非常重視，市房地產發展中心拿出了一系列的解決辦法，像楓語墅項目，目前589這幾棟樓已經通過核實驗收，很快就可以拿證了。另外，6號樓、7號樓也正在進行驗收。關于違約金問題，會督促開發商企業抓緊籌措資金，爭取盡快把所有工程做完，盡快交房，并督促開發企業籌集資金兌現違約金。

Q：關于違約金的問題，東城的拆遷戶，安置協議到期了，還沒有交房，這個該怎么辦？

A：安置房這一塊，安置房在拆遷的時候，安置有兩個模式，一個是戶內套安置，一個是實物化安置，就是建好安置房之后分配給拆遷戶，但是這個過程中會產生一定費用，從拆遷到安置期間有一個臨時安置費用就是租房的費用。這個費用會根據不同街道的實際情況有一定的差異，有的是兩年之內每個平方是多少錢，兩年之外翻倍，有些是兩年半，它不一樣。

Q：公園大地二期離地半米處樓體開裂，開發商不聞不問。是否需要使用維修基金？

A：線下現場勘驗。如果是結構問題，要拿出專業維修方案，終生負責。

Q：法姬娜E區墻皮脫落，是否能使用公共維修基金？

A：法姬娜小區2008年交付，目前有樓體墻皮脫落達到百分之三十，屬于能夠使用公共維修基金的范圍。物業公司需要申報，房地產發展中心受理，可以使用。會通過簡易使用程序來使用公共維修基金，改造老舊小區。

Q：碧桂園小區售賣房屋捆綁車位，是否違規？

A：車位要看產權（屬性），如果是地下車庫，有人防工程，車位不允許捆綁（銷售）。車位如果是地上的公共車位，業主臨時停車使用的，這類是不允許賣的，這個產權是公共的。第二類是地下室，第一種是人防工程，另一種是普通車位。人防工程在非戰時時期，也可以當普通車位使用，不準買賣，可以租賃，從租賃那天起，租期不能超過三年，戰時特殊情況，可以無條件收回。

Q：中原路農商行家屬院把公攤面積，加裝地鎖，變成私人停車位。

A：該小區屬于自治小區，要做好協商，公共部分不能裝上地鎖自行使用。

Q：大唐國際城小區買了車位，車輛進小區，物業還要針對車位收物業服務費？

A：有這項收費，根據市場調節價格，但是要到物價局報備。物業要做好協商，不能強制。

Q：楓雨墅入伙通知書是什么？上面寫著如果不收房，就強制驗收，這是否合規合法？

A：經了解，對“入伙通知書”這個專業術語不太懂，但是沒有達到勘驗、設計、施工共同簽字質量合格的標準，不允許交房?？彬?、設計、施工共同簽字質量合格的文件要公示，讓業主知道這件事。符合此條件，才能拿鑰匙交付。

Q：公園大地一號樓二號樓的具體交房時間？

A：這個樓盤2011年開工建設，開發商由于資金出問題，項目一直拖到今天。目前項目在動，但速度不快。一直在督促開發商籌措資金，目前一號樓二號樓在進行電梯安裝，和一些配套工程，最后一次協調結果是5月底交付。如果沒交房，會對開發商進行罰款。業主也可通過司法程序解決。

Q：紅星美凱龍什么時候交房？

A：紅星美凱龍今年8月底交付，如果不交付，協調結果是如果不能兌現交房承諾，開發商無條件每戶送一個車位。

Q：三街口（御景莊園）拖欠其工資4萬，并投訴此工程無證施工。

A：首先分清是商業部分三街口，還是住宅部分御景莊園。其次看時間，如果是原來的開發企業負責人時期的工程，其因經濟原因退出，建議走司法程序?，F在實際投資人期間的工資拖欠問題，可以找房地產開發中心或者走司法程序。無證施工問題，線下會嚴肅查處。

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