多年來，海外住宅房產(chǎn)市場因為機(jī)遇處處，一直是一個熱門話題。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)比較獨特，這也讓商業(yè)房產(chǎn)市場充滿了機(jī)會，而且通常會帶來更大的回報。

與住房投資者比較，商業(yè)投資者需要做更多的研究，對經(jīng)濟(jì)有更深入的了解，因為商業(yè)房產(chǎn)的需求更加多變。就此，居外比較了其中的差異，讓購房者在下次投資時能做出明智的決定。

商業(yè)住宅（先認(rèn)清與住宅房產(chǎn)的10個區(qū)別）

1、租約長度

商業(yè)房產(chǎn)的租約比住宅房產(chǎn)明顯更長，而且更換商業(yè)租戶比更換住房租戶要困難得多，這在商業(yè)房產(chǎn)的估值中起著至關(guān)重要的作用。

2、空置期

由于很難更換商業(yè)租戶，商業(yè)房產(chǎn)的空置期往往比住房的空置期要長。商業(yè)投資者往往不得不在沒有租金收入的情況下承擔(dān)物業(yè)的支出。

3、租賃條款

雖然住房租約彼此之間的差異不大，但商業(yè)租約的相互差異卻很大，幾乎每一條款都有待商榷。商業(yè)投資者在律師和財務(wù)顧問的幫助下起草租賃合同

4、租金收益率

商業(yè)房產(chǎn)的收益率通常為5%至12%，住宅房產(chǎn)的收益率為3%至4%，所以商業(yè)房產(chǎn)更有可能獲得正現(xiàn)金流。

5、年租金增長率

與住房租約不同，大多數(shù)商業(yè)租約包括3%至4%的固定年度租金增長率，這可能超過通貨膨脹率。

6、維護(hù)和維修

與住房租戶不同，商業(yè)租戶更普遍簽署凈租賃合同，讓他們自己負(fù)責(zé)支付市政費、保險、土地稅、維護(hù)和修理費。當(dāng)然，商業(yè)投資者更廣泛面臨更高的維修成本。同樣，這意味著商業(yè)投資者通常比住房投資者需要更多的可使用資本。

7、租戶行為

由于商業(yè)租戶使用租房來經(jīng)營業(yè)務(wù)，他們有強(qiáng)烈的動力來照顧好物業(yè)。

8、融資條款

商業(yè)房產(chǎn)投資被認(rèn)為比住宅房產(chǎn)投資風(fēng)險更高，所以銀行一般要求商業(yè)房產(chǎn)的首付款至少達(dá)到總價值的30%，比一般的住房首付款高很多。商業(yè)房產(chǎn)的貸款也會吸引更高的利率和管理費。

9、暴露于經(jīng)濟(jì)沖擊之下

對商戶的商品和服務(wù)的需求時好時壞，所以對商業(yè)房產(chǎn)的需求不如住宅房產(chǎn)那么穩(wěn)定。

10、資本增長

雖然在這一點上存在分歧，但大多數(shù)人認(rèn)為，商業(yè)房產(chǎn)的資本增長慢于住房類，因此這是租約和租戶對商業(yè)房產(chǎn)的估值至關(guān)重要的另一個原因。

不一定，商業(yè)市場提供了比住房市場更廣泛的價格范圍。例如在澳洲可以用8萬澳元買一個停車場，也可以用40萬澳元買一個位置好的辦公室，這與一套普通的三居室住房相當(dāng)。但是，如果有一個可靠的租戶，辦公室可能會帶來更多的收益。

以澳洲為例，確定商業(yè)房產(chǎn)價值的理想方法是用該房產(chǎn)的租金收入除以類似房產(chǎn)的平均租金收益。

例如，假設(shè)評估一個125平方米的商鋪，其年凈租金為50,000澳元。根據(jù)您的研究，類似房產(chǎn)的租金收益率為8%。

這意味著該房產(chǎn)的價值為50,000澳元÷8%=625,000澳元。

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要購買商業(yè)房產(chǎn)，您需要申請商業(yè)貸款，并提供一份商業(yè)計劃和利潤預(yù)測。首付款可能至少是房產(chǎn)貸款方評估價值的30%，而且您還要支付更高的利率和管理費。

房產(chǎn)投資新手可能最好先購買住宅房產(chǎn)，因為這不涉及那么多風(fēng)險，也不需要那么多知識。

但是對已經(jīng)擁有投資住宅房產(chǎn)的有經(jīng)驗的投資者來說，商業(yè)投資可能是有意義的選擇，他們可以利用自己的資金能力從投資中獲得更大的收益，還可以利用較高的租金收益來改善現(xiàn)金流，同時減少因住房市場衰退帶來的風(fēng)險。

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