住宅遭遇征收拆遷，最關(guān)鍵的一步是拆遷評估。這個環(huán)節(jié)很多人都不太重視，或者過分相信拆遷方，自己基本上就沒有參與。

　　事實上，按照法律規(guī)定，作為拆遷人，完全有權(quán)參與評估這一環(huán)節(jié)，例如選擇評估機(jī)構(gòu)、質(zhì)疑評估結(jié)果等。

　　鑒定結(jié)果直接關(guān)系到拆遷賠償額的多少，所以大家不要大意。許多拆遷糾紛案件中，因拆遷評估而引發(fā)的案件不多見。由于這一環(huán)節(jié)拆遷方有太多可以做文章的地方。

　　所以，作為被拆遷人，了解拆遷評估有關(guān)的法律知識和法規(guī)是十分必要的，以免在拆遷中吃虧。

　　01何謂拆遷評估。

　　拆遷估價就是我們常說的拆遷補(bǔ)償價格評估。是指在拆遷公告發(fā)出后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋征收評估辦法，對拆遷區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行估價確定。

　　02評價標(biāo)準(zhǔn)與方法。

　　《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》第三章第十九條規(guī)定，房屋征收評估的辦法是國務(wù)院住建部制定的，在制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

拆遷評估注意事項（拆遷評估注意這3個細(xì)節(jié)）

　　因為房地產(chǎn)市場價格是不斷變化的，評估時間點可能會對評估結(jié)果有很大的影響，所以，被征收人一定要注意評估時間，法律規(guī)定被征收房屋的價值評估時間是房屋征收決定公告之日。

　　評估拆遷補(bǔ)償價格的常用方法有：市場估價法、收益法、假設(shè)發(fā)展評估法。其用途各有不同，在不同情況下分別適用。

　　1.市場法：對被征收房屋周圍具有類似市場交易價格的，應(yīng)當(dāng)采用。什么是市場法律?住房是可以比較的，有相似的地段也有相似的住房，根據(jù)市場交易法。如何出售，房子如何估價。

　　2.收益法評估：被征收房屋或其類似房地產(chǎn)具有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選擇。

　　與市場法評估的對象相比，收益法評估的對象往往更具有確定性，例如居住改非商業(yè)用房、門面房、商鋪等，由于其具有經(jīng)濟(jì)收益，因此使用這種方法會比較趨于合理。

　　3.假定開發(fā)評估法：一般是對在建工程進(jìn)行評估，在房屋征收過程中，如果有未完工的在建工程，通常都采用這種方法。或認(rèn)為應(yīng)該開發(fā)而未開發(fā)、執(zhí)行過程中的項目，通常采用這種方法對其進(jìn)行評價。

　　這些方法既可選擇一種評價方法，也可同時選擇兩種或兩種以上評價方法。如何具體地應(yīng)用評估方法，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)以有利于保障被拆遷人補(bǔ)償利益為原則，對各種評估方法的測量結(jié)果進(jìn)行校核與對比分析，合理確定補(bǔ)償結(jié)果。在客觀事實的基礎(chǔ)上，拒絕話語權(quán)歸于政府。

　　03拆遷評估中注意以下三點。

　　1.由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行磋商。

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條第五款的規(guī)定，可以看出，評估機(jī)構(gòu)是由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定的，在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，住房征收部門是通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行表決，或采用搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。詳細(xì)做法由省.自治區(qū).直轄市規(guī)定。

　　同一項征收的房屋征收、評估工作原則上由一家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)。住房征收范圍較大的，可由兩個以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

　　實務(wù)上，評估機(jī)構(gòu)若由拆遷方自行選擇，則違反上述法規(guī)，且評估機(jī)構(gòu)所作的評估報告是否合理，亦有爭議。這時，當(dāng)事人可向上級有關(guān)部門反映。

　　此外，被拆遷者還應(yīng)注意，選定的評估者應(yīng)具有相應(yīng)的評估資格，如果讓一家不具備評估資格的評估者來評估，那我們不妨設(shè)想一下，這樣的評估報告如何公正。

　　所以，評估者在入戶評估時，一定要讓其出示相應(yīng)的資格證書，以免自己蒙受損失。

　　2.房屋估價人須對房屋進(jìn)行戶籍地調(diào)查。

　　房價評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織一名注冊房地產(chǎn)估價師到被征收房屋進(jìn)行實地查勘，調(diào)查被征收房屋情況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外環(huán)境的照片等影像資料，做好實地查勘記錄。

　　如果不是實地考察，只憑幾張照片或聽聽街道辦的村民口述來做評估報告，很明顯這是不合法的，而且評估報告的合法性有待商榷。

　　3.對評估結(jié)果不滿意的，及時申請復(fù)查。

　　在《國有土地上房屋征收評估辦法》第19條規(guī)定，被拆遷人對房屋評估報告有疑問的，可以依法要求出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)作出相應(yīng)的解釋和說明。

　　如對評估結(jié)果有異議，經(jīng)解釋后，可依照《辦法》第20條至25條之規(guī)定，依法申請復(fù)核評估。對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出審查意見。

　　對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)在收到評估報告的10天內(nèi)，向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出書面申請，請求復(fù)核評估。