近兩年，受線上消費疊加新冠疫情的沖擊，國內眾多購物中心、酒店、寫字樓等商業不動產紛紛以被動降租來抵御風險，不少商業綜合體通過加強線上促銷、直播帶貨以及推行夜市經濟等方式提升運營管理能力，實現逆勢崛起……

近兩年，受線上消費疊加新冠疫情的沖擊，國內眾多購物中心、酒店、寫字樓等商業不動產紛紛以被動降租來抵御風險，不少商業綜合體通過加強線上促銷、直播帶貨以及推行夜市經濟等方式提升運營管理能力，實現逆勢崛起，運營管理能力強的權益類資產證券化產品投資價值越來越受到認可。

不少零售產業代表委員認為，當前加快推進商業物業資產證券化的時機已趨成熟。當前，在“新舊動能轉換，推動高質量發展”的宏觀政策導向下，商業不動產領域正在從過去的產銷模式向“資管+運營”模式轉型，提升運營管理能力來實現資產增值，推動商業物業資產證券化已成為大勢所趨。

全國政協委員、銀泰集團創始人兼董事長沈國軍認為，從國外成熟市場的發展經驗看，商業物業的資產證券化不僅有利于盤活存量資產和沉淀資金，還能擴大物業持有人直接融資通道，提高金融市場配置資源的效率和效益。同時對投資者來說，也豐富了資產配置渠道，對于建立和發展多層次資本市場具有重要意義。從另外一方面來看，近年來國內公募基礎設施領域成功推行的REITs（不動產投資信托基金）也為商業物業資產證券化提供了積極借鑒。

沈國軍建議，健全商業物業資產證券化的法制環境。REITs產品橫跨底層不動產與金融行業，對運營管理、金融投資均有較高要求，現有已發行的產品普遍存在各環節權責分工仍不明確的問題。因此，建議盡快健全REITs立法，明晰REITs中大類資產的類別和屬性，明確劃分基金管理人與運營管理人的權責邊界；此外，建議從土地增值稅、印花稅、所得稅三個角度著手，完善REITs相關的配套稅收政策。

“完善商業物業資產證券化的監管體系，一方面加快構建資產評估和信用評級體系，充分發揮對REITs企業資金流動、管理能力等方面的評估和監管效力；另一方面加強對類REITs等創新產品信息披露環節的監管引導，在產品信息披露完備性、及時性和準確性方面，與市場上較為成熟的其他標準化產品看齊。借鑒公募基礎設施REITs成功經驗，在商業不動產領域開展公募REITs試點。同時，建議優先考慮資產儲備充足、資產運營管理經驗豐富、主體經營穩健的企業參與試點。試點過程中，建議相關主管部門及時出臺針對性的財稅配套支持政策，促進商業物業資產證券化規?；?、規范化及可持續發展。”沈國軍建議，政策上推出相應舉措引導REITs相關參與主體更加關注底層資產質量，引導物業持有人或資產管理人，通過提升資產運營和管理能力來打造REITs產品的核心競爭力。

全國人大代表、步步高董事長王填也持有相同觀點，其認為，商業不動產不同于住宅，應將商業不動產從房地產調控中分出來。建議實施積極的金融政策支持，由于商業不動產整體貸款額度受制于整個住宅調控，銀行將商業不動產項目列入房地產控制類貸款，造成商業不動產貸款審批難，建議商業不動產貸款額度從房地產總額調控中分離出來，支持與實體密切相關的商業不動產貸款審批，配套中長期貸款產品，鼓勵商業不動產行業的并購重組貸款，鼓勵保險、社保等資金投資于商業不動產。

“商業不動產是連接貿易物流、消費升級、第三產業轉型的重要紐帶，是為社會生產和居民生活提供服務的基礎設施，在疫情影響和現金流雙重壓力背景下，商業不動產發展承擔著較大壓力，需要將商業不動產區別于房地產住宅類調控，有效鼓勵和引導優質商業不動產項目打造和可持續發展。建議將商業不動產入池公募REITs。由于商業不動產具有服務民生的公共屬性，是一種生產資料，具有基礎設施的功能，建議將公募REITs延展到商業不動產領域，發揮商業不動產對保民生、穩就業、促消費的積極作用。建議建立和推動商業不動產REITs的體制。公募REITs作為優質商業不動產的金融工具，可有效盤活存量資產，有利于提高市場效率。建議盡快推動商業不動產REITs的體制建設，促進商業不動產產業鏈的健康良性循環，助力實體經濟的發展。”王填表示。