綠地率怎么計算（知道容積率如何計算層數）

由 網絡整理 分享時間：2024-02-21 12:01:47 加入收藏我要投稿點贊

一、有一項目用地6500M2，規劃容積率為3.6，建筑履蓋率為35%。請問該項目為多少層？總建筑面積為多少？

總建筑面積（地上）=用地面積X容積率=6500X3.6=23400M2；

建筑履蓋率又稱建筑密度=建筑占地面積（約等于建筑底層面積）/用地面積；因此，在建筑建筑履蓋率用足的情況下，建筑占地面積（約等于建筑底層面積）=建筑履蓋率X用地面積=35%X6500=2275M2；

在建筑底層面積與標準層相差不多的情況下，建筑平均層數=地上總建筑面積/建筑底層面積（標準層面積）=23400/2275≈10層；但是，就像二樓所說的，容積率3.6的小區，如果真的用足35%的覆蓋率，小區環境會很差，一般做到15%~20%左右的話會比較合理，這樣的話，按上面的計算過程，層數應在18~24左右。

所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。

對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率比凈容積率要低50％左右。這兩個指標都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規定開發商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區的容積率真的很低，入住后才發現上當了。什么是容積率？按照《成都市土地使用和建筑規劃管理技術規定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發土地的含金量。因此，容積率越高，開發商的利潤就越大。

（1）容積率:即規劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比,計算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積

容積率可根據需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。容積率還可以根據建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等

（2）建筑密度：即規劃地塊內各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積

（3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃地塊面積的比率，計算公式：

綠地率=綠地面積/土地面積

綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。

容積率的術語釋義為：容積率是指某一基地范圍內，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。與容積率密切相關的一個指標就是建筑密度，術語釋義為：建筑密度是指某一基地范圍內，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）。從上面兩個釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數越多，容積率就越大。

充分了解容積率對項目品質的影響，對我們的項目定位和規劃是非常有幫助的。在此我簡單說一說各類建筑分別對應的容積率數值。

1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。

2、容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅項目，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯排別墅，就可以解決這個問題了。

3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。

4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯排別墅，那么環境相比而言只能算是一般了。

5、容積率1.2~1.5，正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一大賣點。

6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。

7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。

8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目（18層以內）。此時如果做全小高層，環境會很差。

9、容積率3.0~6.0，高層項目（樓高100米以內）。

10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。

二、面積單位換算公式

面積單位轉換如下：

1平方厘米=100平方毫米1平方分米=100平方厘米

1平方米=100平方分米1平方米=10000平方厘米

1平方米=1000000平方毫米1公頃=10000平方米

1平方千米=100公頃=1000000平方米1平方公里=1000000平方米=1平方千米

國際上一般使用千米、米、分米、厘米作為普通計量單位，它的各個單位進率為10x10，等于100。

面積的物理量符號為S

1公頃=15畝1公頃=100公畝1公畝=0.15畝

1畝=666.666667平方米1公畝=100平方米1公頃=10000平方米

1平方公里=1000米x1000米=1000000平方米=1平方千米≈1500畝1公頃=0.01平方公里

ha,hm2都是指公頃;ha是以前用的單位，現在一般用hm2

hm是hundredmetre的縮寫，即百米，即1公頃=1hm2=10000平方米

在面積中，最特別是平方米和公頃之間的進率，是10000，都是100進制。

面積單位換算表

三、土地面積和地價單位換算的簡便方法

　　由于歷史原因，我國土地面積的計量單位在不少場合仍沿用“畝”這個單位。基準地價也往往用“萬元/畝”作單位。但我國土地面積的法定計量單位是“平方米”。土地面積單位在“畝”與“平方米”之間以及地價在“萬元/畝”與“元/平方米”之間的換算，還是土地價值評估中經常要遇到的事情。

1.最笨的土地面積單位換算方法

　　土地面積單位換算時，常見許多人采用:1畝=666.6666……平方米，這一公式來進行換算。土地單價“萬元/畝”換算成“元/平方米”時，將分子乘以10,000，分母乘以666.6666……后，再用分子的數值除以分母的數值計算出具體的結果。

　　假設某宗地的基準地價為D萬元/畝，用這一公式換算的計算過程如下:D萬元/畝=(D×10,000)/666.6666……元/平方米

　　這樣的換算，既繁鎖易出錯，又不精確。雖然用計算器，由于數字多，稍不小心，還會出錯。由于1畝=666.6666……平方米，小數點后是除不盡的小數。我們作計算時有時只取整數部份667或666.67等，但不管取多少位，式中的等號將變成約等號。在評估測算中，有時須將土地面積從“平方米”換算成“畝”，以后又要將“畝”再換算成“平方米”。如果換算中計算不精確，對于面積較大的土地，經過這一來回，也許會少掉或多出好幾平方米。怎樣的換算方法，能使計算相對簡單，而又不因為小數點后的取舍造成精確度不高呢?現在向大家推薦一種土地面積、地價換算的簡便方法。

2.平方米”與“畝”、“萬元/畝”與“元/平方米”之間換算的簡便方法

　　我們從1公頃=15畝換算式(由于1公頃=10000平方米)，就能夠推導出:

1平方米二0.0015(1)

　　即:1畝=1/0.0015平方米。(2)

　　從而我們可以推導出土地單價換算的計算公式:

1萬元/畝==10000=1/0.0015(元戶1叻米)=15元/平方米(3)

　　還可得出:1元/平方米=1/15(萬元/畝(4)

　　從公式(3)、公式(4)，我們可以看出，將“萬元/畝”的地價換算成“元/平方米”，只須乘以15。反過來要將“元/平方米”換算成“萬元/畝”，只須除以15即可。

　　例如某地塊，其基準地價為18萬元/畝，要換算成“元/平方米”，根據公式(3)只須乘以巧，即:

18萬元/畝=18x15=270元/平方米

　　實際上，一個數乘以15，簡便的算法，就是將這個數加上它的一半后乘以10(也就是在個位數后加個0)，即:

18萬元/畝=[18+(18令2)lx10=[18﹢9]x10=270元/平方米